【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2016年10月4日舉行第3季商辦不動(dòng)產(chǎn)市況調(diào)查記者會(huì)，總經(jīng)理顏炳立表示，現(xiàn)在市場(chǎng)是「死死昏昏」，價(jià)格是「咪咪卯卯」，交易量則是「2266」，整個(gè)來(lái)說(shuō)，「現(xiàn)在市場(chǎng)是蔡依林(jolin，臺(tái)語(yǔ)，足冷)」。買(mǎi)方和賣(mài)方是平行線，雙方價(jià)格認(rèn)知落差達(dá)30％，屋主、建商降價(jià)10％、20％，買(mǎi)方根本無(wú)動(dòng)於衷，市場(chǎng)成交量還是打不開(kāi)。他說(shuō)：「誰(shuí)先降、誰(shuí)先『撈錢(qián)』，後來(lái)才發(fā)現(xiàn)要降價(jià)的賣(mài)方，會(huì)面臨買(mǎi)方減少，就得『搶錢(qián)』。」他指出，有人認(rèn)為房市近年會(huì)好轉(zhuǎn)，顏炳立直白的說(shuō)：就像「如花嫁給金城武」，是「不可能！」他表示，很多業(yè)者希望他說(shuō)「明天會(huì)更好」，但他要說(shuō)，那是歌名，不是事實(shí)。他表示，建商在「存糧過(guò)冬」，最重要的工作是交屋，投資人則是「練身等風(fēng)」，雙方持續(xù)僵持，賣(mài)方不降，買(mǎi)方不會(huì)追。
 
而戴德梁行2016年第3季商辦不動(dòng)產(chǎn)市況調(diào)查指出，臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金表現(xiàn)持穩(wěn)，全市平均租金每月每坪2,490元，較上季微降0.4％，較2015年同期亦微降0.3％。本季A級(jí)辦公大樓租賃活動(dòng)活絡(luò)，全市去化面積約9,100坪，空置率下降1.5個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到10.4％。其中以信義區(qū)下降3.2個(gè)百分點(diǎn)最多。由於近期信義區(qū)國(guó)泰置地廣場(chǎng)成功吸引區(qū)內(nèi)既有大樓租戶(hù)搬遷所致。因此，與其同為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之大樓也在租金上彈性讓步。於搶客氛圍下，A級(jí)辦公大樓租賃交易形成租方市場(chǎng)。
 
戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所所長(zhǎng)楊長(zhǎng)達(dá)表示，新大樓釋出主要招租對(duì)象以換屋及整併需求為主。由於近10年來(lái)科技技術(shù)進(jìn)步、各項(xiàng)文書(shū)電子化及設(shè)備的輕薄化發(fā)展下，使企業(yè)重新檢視辦公空間規(guī)劃。租戶(hù)藉由搬遷新大樓重新規(guī)劃使用空間，並更加注重空間利用效能。
 
楊長(zhǎng)達(dá)指出，除了以往的生技業(yè)及金融產(chǎn)業(yè)，近期A級(jí)辦公大樓租戶(hù)更增加了遊戲產(chǎn)業(yè)。惟遊戲產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張快速，市場(chǎng)敏感度高，未來(lái)對(duì)於租賃需求的穩(wěn)定性，仍待觀察。在新供給大樓持續(xù)去化，並以租賃優(yōu)惠條件吸引租戶(hù)下，對(duì)既有大樓租金形成下調(diào)壓力。因此儘管全市平均租金會(huì)在新供給釋出初期受到新租金拉抬，而後又將會(huì)受到既有大樓租金下調(diào)而下降，租金消長(zhǎng)互抵，而維持平盤(pán)。
 
忠孝商圈因空置率居高不下空置期拉長(zhǎng)，持有成本過(guò)高，房東在租金方面逐漸讓步，略為下降。在此狀況下，曾經(jīng)因高店租而搬遷至巷內(nèi)的頂呱呱，以租金每月125萬(wàn)元重返忠孝東路黃金店面。站前商圈方面，因兩間臨時(shí)性店面結(jié)束營(yíng)業(yè)，故本季空置率上升，而隨著數(shù)位音樂(lè)和串流音樂(lè)的盛行，唱片業(yè)逐漸式微，在此情況下，位於許昌街的五大唱片無(wú)力負(fù)擔(dān)高額租金，搬遷至2樓店面。
 
因應(yīng)零售市場(chǎng)趨勢(shì)潮流，百貨公司一改原有經(jīng)營(yíng)業(yè)種，讓出精華門(mén)面，如美國(guó)電動(dòng)車(chē)特斯拉(Tesla)開(kāi)出臺(tái)灣第一家展示店，落腳在新光三越信義新天地A11，面積約60坪。此項(xiàng)創(chuàng)舉也顛覆百貨公司既有業(yè)種組合，讓出化妝品及精品等高坪效業(yè)種，取而代之是希望藉由體驗(yàn)展示型態(tài)的業(yè)種，創(chuàng)造新鮮感搶客。另外新型零售業(yè)如手機(jī)APP軟體業(yè)，準(zhǔn)備在信義商圈、忠孝東路商圈及西門(mén)商圈展店，以APP形象店結(jié)合Café餐飲，以手機(jī)虛擬店結(jié)合實(shí)體店，企圖打造形象概念店，提高用戶(hù)黏著度。
 
西門(mén)商圈為國(guó)際背包客旅遊熱點(diǎn)，人潮眾多，H&M亞洲最大旗艦店預(yù)計(jì)年底於西門(mén)町六號(hào)出口附近開(kāi)幕，在商圈版塊持續(xù)擴(kuò)張下，租金仍有微幅上漲空間。反之，忠孝商圈空置率居高不下，雖租金以微幅下降，但仍舊挑戰(zhàn)零售業(yè)的付租能力，預(yù)計(jì)店面租金仍有下調(diào)的壓力。
 
楊長(zhǎng)達(dá)指出，2016年第三季不含土地之單季買(mǎi)賣(mài)交易達(dá)新臺(tái)幣105.95億元，相較上季因缺乏大額交易，驟減62.69％，惟與2015年同期增長(zhǎng)8.34％。本季交易物件以臺(tái)北市內(nèi)科廠辦及桃園市工業(yè)地產(chǎn)為主，投資及自用目的各半。季度整體投資表現(xiàn)平淡，自用需求持平。
 
受惠於央行四度降息，壽險(xiǎn)業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)要求最低報(bào)酬率降至2.345％，本季富邦人壽以新臺(tái)幣40.8億元取得臺(tái)北市內(nèi)湖科技園區(qū)東京企業(yè)總部，全棟含車(chē)位面積約9,000坪，該標(biāo)的目前滿(mǎn)租可為壽險(xiǎn)買(mǎi)家提供長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。
 
工業(yè)地產(chǎn)方面，除基準(zhǔn)建設(shè)以新臺(tái)幣15.30億元，取得桃園市中壢區(qū)錸德科技廠房作投資之用，及豐達(dá)科技以新臺(tái)幣12.89元購(gòu)入桃園市平鎮(zhèn)區(qū)廠房自用之外，本季交易金額多數(shù)低於新臺(tái)幣5億元之自用型小額交易。
 
央行雖於9月止步第五度降息，整體市場(chǎng)處低利環(huán)境、資金充裕，惟買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格認(rèn)知仍拉鋸僵持，累計(jì)前九個(gè)月，交易金額僅有484億元，想要挑戰(zhàn)去年全年交易量778.6億元實(shí)屬不易。
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2016年第三季土地交易量為422億，總算擺脫上半年單季百億低量保衛(wèi)戰(zhàn)的窘境。第三季十大土地交易有7宗交易為住宅及商業(yè)土地，10宗交易全部突破10億元以上，且有6宗交易面積逾3,000坪，第三季的交易成績(jī)應(yīng)能稍微緩解投資人對(duì)於房地產(chǎn)後勢(shì)的恐慌感。
 
楊長(zhǎng)達(dá)表示，大型建商對(duì)於六大都會(huì)區(qū)具有開(kāi)發(fā)『親民房?jī)r(jià)』潛力的土地一直都在持續(xù)關(guān)注，只是不再盲目追價(jià)，僅瞄準(zhǔn)價(jià)格軟化的地主下手。過(guò)去幾年豪宅盛行時(shí)，市場(chǎng)並沒(méi)有太多首購(gòu)族的立足點(diǎn)，高總價(jià)產(chǎn)品退燒後，剛性需求的首購(gòu)族反而成為建商的下一個(gè)目標(biāo)，六都內(nèi)只要有發(fā)展親民總價(jià)的地區(qū)，就是開(kāi)發(fā)商獵地的定位點(diǎn)。
 
但是距離房市回溫，戴德梁行表示還有艱辛的路要走。就在土地所有權(quán)交易稍有起色之際，第三季的地上權(quán)土地則創(chuàng)下了零標(biāo)脫的難堪記錄，地租政策讓投資人遠(yuǎn)離了地上權(quán)標(biāo)案，新制房屋稅則讓地主遠(yuǎn)離了都市更新。政府應(yīng)該是有感受到人民的抗議，所以開(kāi)始研議固定或降低部分地租調(diào)幅及減免房屋稅等措施。但地上權(quán)的標(biāo)脫關(guān)鍵不在權(quán)利金或地租的高低，而是地租漲幅的鎖定，都市更新能否推動(dòng)也不只是獎(jiǎng)勵(lì)的多寡，只要人民對(duì)於政府『想調(diào)就調(diào)』的租稅政策疑慮一日不解開(kāi)，再多的獎(jiǎng)勵(lì)也推不動(dòng)都更。