【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】美國聯(lián)準(zhǔn)會升息議題、美國總統(tǒng)川普2017年一月上任，法國四月大選，以及德國九月大選，2017年的國際政治與經(jīng)濟有著許多不確定性，將對臺灣與國際不動產(chǎn)影響。臺灣CCIM不動產(chǎn)投資協(xié)會於2016年12月16日舉辦「2016臺灣CCIM不動產(chǎn)論壇」，邀請各國專家剖析2017不動產(chǎn)投資最新趨勢，讓投資人在不確定的時代翻轉(zhuǎn)為持盈保泰的年代。
 
臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會理事長邵揚威博士表示，臺灣市場當(dāng)前陷入艱困時期，同時也面臨國際局勢的變化難測，因此，在2016年邁進(jìn)第十年的CCIM論壇，主題定為「翻轉(zhuǎn)時代—臺灣暨國際不動產(chǎn)投資趨勢與展望」，論壇中除邀請美國CCIM總會2017理事長Robin Webb參與，並由中華經(jīng)濟研究院院長吳中書進(jìn)行「全球經(jīng)濟展望與不動產(chǎn)投資」專題演講，美商ERA易而安不動產(chǎn)臺灣區(qū)總部資深處長林建廷、瑞普萊坊工業(yè)暨零售物業(yè)代理總監(jiān)李誠慶進(jìn)行國內(nèi)住宅商仲市場簡報，並與美、加、日、中等國專家參與討論，特別是2016年首開先例，由臺北市、新北市和桃園市政府的不動產(chǎn)投資相關(guān)首長齊聚一堂，共同研討不動產(chǎn)投資趨勢與展望。
 
2017臺灣不動產(chǎn)處於修正調(diào)整期
 
吳中書院長指出，全球經(jīng)濟走勢影響房地產(chǎn)市場的主要因素有景氣動向、通膨走勢、利率走向、資金與風(fēng)險、法令規(guī)章等，分析未來全球五大經(jīng)濟體情形為美國溫和成長、中國成長趨緩、歐元區(qū)和緩復(fù)甦、日本疲軟調(diào)整與新興經(jīng)濟體下行風(fēng)險高。而臺灣的經(jīng)濟情況從景氣對策信號、工業(yè)生產(chǎn)、外銷訂單等資料顯示，臺灣經(jīng)濟已逐漸止跌回穩(wěn)，所以在國內(nèi)外經(jīng)濟成長動能不足、通膨遲緩，雖利率在低檔徘徊、資金仍屬充沛，但短期不友善的法令不易更動的情形下，「2017年的房地產(chǎn)將處於修正的調(diào)整期?！?br />  
臺灣住宅不動產(chǎn)市場冷颼颼  妙算策略擁真愛
 
CCIM住宅市場研究小組簡報人兼美商ERA易而安不動產(chǎn)臺灣區(qū)總部資深處長林建廷簡報說明臺灣住宅不動產(chǎn)市場的現(xiàn)象與展望，在市場方面臺灣近三年六都大多呈現(xiàn)量縮價跌的局面，北部預(yù)售市場推案量與銷售率呈下滑狀況，2016年更是大幅下跌，銷售率僅三成，顯示北部住宅市場冷冷清清。因國內(nèi)不動產(chǎn)政策不友善加上產(chǎn)業(yè)景氣修正調(diào)整，2016年的全國買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)將降至歷史新低點，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計：2016年一到十月的買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為19.7萬餘棟，全年總額應(yīng)在24萬餘棟左右，此為26年以來的最低，較1997年金融危機與2001年911恐怖攻擊時的移轉(zhuǎn)棟數(shù)都來得低，加上使用執(zhí)照去年爆大量，房市賣壓沉重，在在顯示不動產(chǎn)業(yè)景氣身處寒冬。
 
CCIM住宅市場研究小組根據(jù)臺灣不動產(chǎn)投資師與候選人所做的問卷顯示，2017年住宅市場展望方面，有關(guān)住宅房價與交易量的表現(xiàn)皆為多數(shù)看淡，有52％的比例認(rèn)為住宅房價會下修5~10％，有45％的比例認(rèn)為在住宅大樓租金方面會表現(xiàn)持平，住宅大樓投資動向上建議投資人賣為上策先跑先贏(48％)。
 
林建廷指出，臺灣不動產(chǎn)投資協(xié)會是不動產(chǎn)專業(yè)智庫，CCIM市場研究小組整合出幸福城市之妙算策略，掌握安居樂業(yè)關(guān)鍵，未來針對自住者的建議是，在天時方面，掌握低利率好時機，勤看屋勇敢出價準(zhǔn)備進(jìn)場，在地利方面，選擇適合自己居住條件的標(biāo)的，擁抱真愛立於不敗之地。而針對投資者則建議，必須尋求長期穩(wěn)定高租金收益的標(biāo)的，留意稅制規(guī)劃，運用經(jīng)濟基礎(chǔ)分析，跟著政府公共政策方向走，決定優(yōu)質(zhì)投資區(qū)域；而國際政經(jīng)情勢混沌，海外投資應(yīng)諮詢CCIM專家。
 
展望2017年房市有三大影響值得觀察，一是暴增式持有稅是否會撥亂反正，還給人民幸福，二是反全球化保護(hù)主義是否蔓延，三是國內(nèi)都市更新之新制能否正式上路，提供給人民安居樂業(yè)的環(huán)境。
 
臺灣商業(yè)不動產(chǎn)市場是冷熱二重天
 
CCIM商用市場研究小組簡報人兼瑞普萊坊工業(yè)暨零售物業(yè)代理部總監(jiān)李誠慶指出，2016年臺灣商用不動產(chǎn)是成交量萎縮的表現(xiàn)，根據(jù)CCIM商用市場研究小組統(tǒng)計2016年1月至11月的臺灣大型商用不動產(chǎn)交易金額529億元，為2015年同期的47％，自2011年的高峰1,476億之後逐年下滑，2016年的交易量僅剩高峰的36％，是近10年來最差的表現(xiàn)，顯示2016年商用不動產(chǎn)的冬天很冷。
 
在辦公室市場方面，辦公室與廠辦仍為2016年主流產(chǎn)品，交易金額佔比近五成，臺北市A級辦公室因新增供給釋出，空置率漸升，在經(jīng)濟未有明顯成長的情形下，辦公平均租金微跌，Ａ級租金為NT$2,598元/坪/月，Ｂ級租金為NT$1,724元/坪/月，預(yù)期未來12個月的租金不會有大幅度的變化。在旅館市場方面，CCIM商用市場研究小組組長蘇明俊(地產(chǎn)專家紅色子房)指出，旅館為2016年的交易新秀，交易金額佔比約三成，但在陸客趨勢轉(zhuǎn)變致來臺人數(shù)減少、新增供給陸續(xù)進(jìn)入市場的情形下，旅館投資人一定要做足功課區(qū)隔市場，擬定好策略來因應(yīng)市場挑戰(zhàn)。
 
2016年大型商業(yè)物業(yè)是亮點，符合自用加收益能攻守具備型的不動產(chǎn)脫穎而出，華碩於第二季斥資78.3億元向東森購買關(guān)渡1.14萬坪土地，作為新建總部及研發(fā)中心、並連帶成為好市多(COSTCO)北投店房東就是一個例子。未來在臺灣綜合大型商業(yè)不動產(chǎn)物業(yè)會越為興盛，像臺灣人壽投資165億買高雄「漢來新世界」、國泰人壽投資200億於桃園打造「橫濱八景島海島樂園」、南山人壽投資400億建立「南山廣場」、子樂開發(fā)/碩河開發(fā)投資300億打造「Taipei Sky Tower」、日商三井投資「林口OUTLET」與「臺中OUTLET」，匯集零售、餐旅與綜合商業(yè)設(shè)施之物業(yè)成為熱門投資標(biāo)的。
 
在零售市場方面，CCIM商用市場研究小組觀察出兩個趨勢，一是百貨商場大改裝趨勢，業(yè)者在品牌配置上革新思維，以品牌餐飲匯集人潮，於一樓導(dǎo)入潮流商品，縮小化妝品櫃位，利用人氣商品創(chuàng)造「空橋經(jīng)濟」，以拉抬二樓坪效，並善用親子休閒、Lifestyle、療癒系等主題，帶動人潮。二是街邊店兩極化的發(fā)展趨勢，精華區(qū)街邊店空置率「兩級化」，租金落差加大，而國際品牌挾高租金承受力之優(yōu)勢，持續(xù)搶進(jìn)具地標(biāo)性、大面積的精華路段之街邊店。
 
根據(jù)一份CCIM臺灣不動產(chǎn)投資師與候選人所做的問卷顯示投資動向建議，在產(chǎn)品類型上有55％比例認(rèn)為應(yīng)賣出零售店面、66％認(rèn)為應(yīng)賣出住宅大樓；在未來房價與租金方面，穩(wěn)定度最高的是辦公大樓產(chǎn)品，有超過半數(shù)的CCIM認(rèn)為辦公產(chǎn)品的房價與租金將會持平。2017年海外不動產(chǎn)投資看好地區(qū)前三名分別為美國、日本與英國。
 
2017年商用不動產(chǎn)市場投資展望有三項議題，一是在房地稅制改革及政策之不確定性逐漸消除之後，商用不動產(chǎn)買賣以自用、長期收益型的需求為主流，因海外投資之不確定性增加，加上政府對地上權(quán)限制鬆綁，輔以國內(nèi)消費動能不衰，將吸引壽險業(yè)者回籠臺灣尋找好標(biāo)的。二是商辦的租金持平、投報率仍低，工業(yè)不動產(chǎn)供不應(yīng)求，資產(chǎn)處分及素地買賣之去化速度快。三是零售市場持續(xù)加熱，大型商業(yè)設(shè)施帶動商圈翻轉(zhuǎn)。商用不動產(chǎn)投資建議一是買進(jìn)精華區(qū)土地、中高端旅館、工業(yè)不動產(chǎn)。二是慎選辦公大樓、零售店面。三為商業(yè)設(shè)施投資將成為新亮點。
 
美國不動產(chǎn)市場看好
 
在美國市場分析方面，美國CCIM總會前理事長Steven Price指出，美國經(jīng)濟自2015年觸底反彈後漸入佳境，這可以由成屋總銷售量增加、成屋銷售價格上揚、商業(yè)不動產(chǎn)銷售額成長的表現(xiàn)中得到佐證。2016年美國經(jīng)濟溫和成長，儘管受到亞洲經(jīng)濟成長減緩與歐洲經(jīng)濟成長極緩慢的影響，但隨著房價上升、大量工作機會、低油價與消費者信心持續(xù)進(jìn)步，將為不動產(chǎn)帶來溫和性需求，並以市場週期象限模型來說明辦公室、公寓、工業(yè)與零售之市場週期預(yù)測。
 
Steven Price認(rèn)為最近總統(tǒng)選舉反映出美國對企業(yè)經(jīng)商友善的氛圍，政策上將降低資本利得稅率、採較低的個人稅率與公司稅率，並提醒投資人儘可能鎖定長期低利率，去槓桿化以抵消利率上升，並考慮引入股權(quán)資本取代借貸資本。
 
加拿大不動產(chǎn)市場樂觀
 
美國CCIM總會董事兼2016國際委員會主任委員Ellen Hsu指出，由於石油和其他商品價格下跌，2017年加拿大經(jīng)濟可望繼續(xù)復(fù)甦，建築業(yè)與製造業(yè)的就業(yè)成長，抵銷了天然資源產(chǎn)業(yè)的就業(yè)流失。根據(jù)加拿大會議局2016春季都市展望，2016國內(nèi)生產(chǎn)總額預(yù)期成長1.7％，2017預(yù)期成長2.3％，至2020年預(yù)期成長保持在2％以上。
 
在辦公室市場方面，辦公室區(qū)塊是最強的資產(chǎn)類別，88％的投資總額來自溫哥華和多倫多的交易，且多倫多市中心的空置率最低，為4.8％。在總體商業(yè)展望方面，投資人、開發(fā)商和業(yè)主對加拿大不動產(chǎn)市場前景謹(jǐn)慎樂觀。Ellen Hsu指出臺灣投資人可以投資加拿大的機會領(lǐng)域為工業(yè)物件、多戶住宅出租、都市內(nèi)混合使用開發(fā)與老年人住房/退休住宅。
 
日本不動產(chǎn)市場方興未艾，介護(hù)福祉住宅興起
 
日本Kirameki不動産株式會社社長後藤聡志就日本金融機構(gòu)對不動產(chǎn)行業(yè)之貸款情形、不動產(chǎn)投資之純營業(yè)收益來說明外資為何紛紛進(jìn)場投資日本不動產(chǎn)，並且說明日本在面對人口減緩高齡化時代來臨時，不動產(chǎn)業(yè)者如何擬定適當(dāng)策略積極應(yīng)對。
 
後藤聡志指出日本金融機構(gòu)對不動產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的貸款餘額創(chuàng)下新高，在2015年底達(dá)84兆円，顯示日本不動產(chǎn)市場仍在蓬勃發(fā)展，其中引人注目的是美LaSalle Investment Management以1,300億日圓買下森信託位於東京的地標(biāo)建築「目黑雅敘園Meguro Gajoen」，顯示外資機構(gòu)看好日本不動產(chǎn)市場。
 
對於少子化長照的發(fā)展議題，後藤聡志也提供日本經(jīng)驗給臺灣參考，日本面對人口長期減緩的情況，針對高齡者客群發(fā)展出解決看護(hù)問題的住宅，高齡者於遷入時，先繳營運一次性費用300萬日元，每月繳管理費7萬日元、伙食費4萬日元，即可住在有提供醫(yī)生的健康諮詢診察、營養(yǎng)師擬配營養(yǎng)均衡美味的餐飲，搭配圖書室、高爾夫球練習(xí)場、菜園等服務(wù)設(shè)施，而且有護(hù)理師常駐，讓高齡者在介護(hù)福祉住宅中住得安心愜意。
 
中國不動產(chǎn)市場  旅遊商業(yè)將成大贏家
 
在中國市場方面，香港日基投資發(fā)展有限公司董事長兼總裁林寵升，以「翻轉(zhuǎn)時代的中國投資市場－趨勢與展望」為題說明他的見解，上海港匯恒隆廣場於2016上半年租金收入折合人民幣約4.96億，連續(xù)三年來穩(wěn)居國內(nèi)購物中心租金收入之冠，是中國最賺錢的購物中心。
 
林寵升分享和黃上海陸家嘴世紀(jì)廣場之投資案例，ARA與Maple Leaf收購和黃上海陸家嘴世紀(jì)廣場：於2016年10月26日長實地產(chǎn)(01113.HK)公佈與李嘉誠海外基金會分別出售Maple Leaf之50％股權(quán)，予新加坡上市之房地產(chǎn)基金管理公司亞騰資產(chǎn)管理(ARA Asset Management)。由ARA基金管理(Mapleleaf)有限公司(ARA Asset Management Limited的全資附屬公司)管理。換言之，此保險公司負(fù)責(zé)出資，後續(xù)運營管理還是由李嘉誠團隊負(fù)責(zé)。而長實地產(chǎn)董事會預(yù)計此次交易該集團將錄得約未經(jīng)審核得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。
 
對於中國市場的未來展望，林寵升認(rèn)為旅遊商業(yè)將成大贏家，未來五年將會看到許多優(yōu)質(zhì)的旅遊商業(yè)項目問市，例如主題公園、創(chuàng)意園區(qū)、滑雪場、藝術(shù)中心與兒童樂園等大眾生活娛樂性商業(yè)將是發(fā)展的主流。
 
CCIM搭橋政府與民間
 
2017 CCIM臺灣分會(協(xié)會)理事長暨美商ERA易而安不動產(chǎn)臺灣區(qū)總裁黃鵬?表示，本次論壇除了秉持國際化視野的傳統(tǒng)，邀請美洲、亞洲的不動產(chǎn)專家共同研商外，難能可貴的是首開先例邀請北北桃三都不動產(chǎn)投資相關(guān)首長來參與論壇，揭櫫三都未來的投資亮點與機會，讓人民對政府施政建設(shè)有感，引導(dǎo)投資方向齊心共同努力建設(shè)臺灣。