【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2018第三季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)看跌2018年第三季房市比例，由上季的44％減少三個(gè)百分點(diǎn)至41％(圖一)，連續(xù)8季呈現(xiàn)收斂趨勢，而維持不變的比例則連續(xù)11季呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，本季占比為38％。永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析：房價(jià)在歷經(jīng)3年多的修正後，已擺脫急跌期，房價(jià)趨勢由緩跌格局轉(zhuǎn)為平盤橫向整理，維持不變的持平盤整趨勢漸增，看跌趨勢收斂，但整體而言仍看跌，讓利仍是促進(jìn)成交量能擴(kuò)大的關(guān)鍵。
 
?41％消費(fèi)者看跌2018第三季房市，連8季收斂，房價(jià)由緩跌轉(zhuǎn)向平盤整理格局
 
若以七大都會(huì)區(qū)對於2018Q3房價(jià)趨勢看法(圖二)來看，謝志傑補(bǔ)充，新竹、臺(tái)中看跌比例最低，持平盤整至看漲占比超過六成，是全臺(tái)房市最樂觀的都會(huì)區(qū)；至於雙北市則仍有半數(shù)看跌，顯示雙北市消費(fèi)者對於房價(jià)有感讓利仍有高度期待。
 
?房價(jià)滿足點(diǎn)最低！桃園、新竹、臺(tái)南高達(dá)六成消費(fèi)者降價(jià)15％內(nèi)就願(yuàn)意購屋
?臺(tái)北期待房價(jià)再下修！與高點(diǎn)相比降價(jià)15％-20％才真正進(jìn)入成交共識區(qū)
 
與高點(diǎn)相比，臺(tái)北2018Q3房價(jià)較高點(diǎn)跌13.1％，高雄跌幅12.5％，新北也有11.6％，桃園以南四大都會(huì)區(qū)則跌幅都在一成以內(nèi)，本次也針對與房價(jià)高點(diǎn)相比下修幅度，民眾才有意願(yuàn)進(jìn)場購屋進(jìn)行調(diào)查，謝志傑說明，根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)統(tǒng)計(jì)分析來說，超過五成消費(fèi)者接受的價(jià)格，就是該時(shí)期市場成交共識價(jià)格，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示(圖三)，新北以南六大都會(huì)區(qū)有過半消費(fèi)者可接受降價(jià)幅度15％，就有意願(yuàn)進(jìn)場購屋，其中，對於房市最樂觀的是桃園、新竹與臺(tái)南，對於房價(jià)修正的滿足點(diǎn)最低，只要比高點(diǎn)降價(jià)15％內(nèi)，就有六成消費(fèi)者願(yuàn)意進(jìn)場，進(jìn)入成交價(jià)格共識區(qū)。而七都中期待價(jià)格修正比15％更多的都會(huì)區(qū)是臺(tái)北市，期待降價(jià)15％-20％的比例高達(dá)22％，顯示北市房價(jià)還需要多讓利5％，讓降幅達(dá)到15％-20％之間，才能真正進(jìn)入成交共識區(qū)，成交機(jī)會(huì)增加。
 
?購屋偏好低屋齡！桃園、新竹與臺(tái)南偏好10年內(nèi)成屋
?老年化與少子化社會(huì)來臨！七大都會(huì)區(qū)逾七成消費(fèi)者以電梯大樓為購屋首選
 
本次也針對消費(fèi)者未來購屋偏好進(jìn)行調(diào)查，首先是屋齡方面(圖四)，謝志傑表示，七都整體而言，屋齡5至20年的成屋是消費(fèi)者購屋首選，高達(dá)81％，其中，購屋選擇最年輕、最想買新屋的的都會(huì)區(qū)是桃園、新竹與臺(tái)南，偏好屋齡10年內(nèi)成屋，占比都在七成左右，同時(shí)也觀察到，屋齡20年以上的老屋在雙北、臺(tái)中與高雄接受度仍高，都有一成左右的消費(fèi)者願(yuàn)意購屋，臺(tái)北市更是高達(dá)15％，顯示北市在高房價(jià)的影響下，老屋需求仍夯。
 
若以建築型態(tài)(圖五)來看，謝志傑說明，因應(yīng)老年化與少子化社會(huì)來臨，七都消費(fèi)者普遍偏好有電梯的住宅大樓或華廈，比例高達(dá)71％，顯示電梯住宅是目前市場主力。其中，最喜愛電梯住宅的是雙北市，占比均超過七成五，電梯住宅需求相當(dāng)大；同時(shí)也發(fā)現(xiàn)有天有地的透天厝市場需求也不小，愈往南走需求愈大，在臺(tái)南、高雄受到高度青睞，占比分別為44％與47％。謝志傑補(bǔ)充，至於公寓產(chǎn)品市場需求最大的是是雙北市，占比都在一成以上，其他都會(huì)區(qū)幾乎沒有市場。
 
?升息是2018年房市最大變數(shù)！82％購屋者、73％售屋者能承受的升息上限僅3碼 
 
美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)6月14日宣布升息1碼，同時(shí)公開表示2018年全年升4碼的機(jī)率提升，市場嚴(yán)陣以待。本次也針對買賣方對於升息的壓力承受度進(jìn)行調(diào)查， 73％屋主對於升息壓力的承受度在3碼內(nèi)，且占比有2018Q1的67％提升至2018Q3的73％，而買方感受升息壓力明顯高於屋主，82％消費(fèi)者對升息壓力承受度只有3碼，謝志傑說明，2017年升息議題只有美國獨(dú)行，消費(fèi)者仍感受不到壓力，認(rèn)為央行啟動(dòng)升息時(shí)間點(diǎn)仍遙不可及，敏感度不高，但2018年以來聯(lián)準(zhǔn)會(huì)由鴿轉(zhuǎn)鷹後，買賣雙方也高度關(guān)注升息議題，對於升息的敏感度持續(xù)增加。
 
?實(shí)價(jià)登錄2.0！門牌全都露  近七成消費(fèi)者表示支持
?移轉(zhuǎn)登記一併實(shí)登、預(yù)售契約30天內(nèi)實(shí)登，消費(fèi)者支持率逾八成
 
實(shí)價(jià)登錄上路2018年即將邁入第六年，內(nèi)政部端出「實(shí)價(jià)登錄2.0版」，規(guī)劃門牌去區(qū)段化、移轉(zhuǎn)登記同時(shí)做登錄、預(yù)售屋也要即時(shí)登錄以及申報(bào)權(quán)利人改為買賣雙方等，以期能提供更即時(shí)、更透明、更正確的資訊，謝志傑指出，本次也針對實(shí)價(jià)登錄的變革進(jìn)行調(diào)查，消費(fèi)者對於實(shí)價(jià)登錄將完整揭露門牌地址的接受度相當(dāng)高，68％消費(fèi)者表示支持；至於買賣移轉(zhuǎn)登記時(shí)一併做實(shí)價(jià)登錄、預(yù)售契約30天內(nèi)完成實(shí)價(jià)登錄這二項(xiàng)變革，消費(fèi)者支持率均高達(dá)八成以上，謝志傑補(bǔ)充，民眾普遍認(rèn)同這項(xiàng)政策，認(rèn)為能提供更即時(shí)且更準(zhǔn)確的實(shí)價(jià)資訊當(dāng)作購屋或售屋參考。尤其是目前預(yù)售屋交易多在代銷契約屆滿或終止30天內(nèi)完成登錄，導(dǎo)致實(shí)際交易時(shí)間與登錄時(shí)間有一至二年的落差，價(jià)格參考價(jià)值低，若能將登陸時(shí)間提前，將能更即時(shí)、透明的呈現(xiàn)預(yù)售價(jià)格作為參考依據(jù)。
 
永慶預(yù)估
?國際情勢、升息為2018年房市最大變數(shù)！ 
?2018全年交易量預(yù)估在27.5-29萬棟之間  較2017年成長3％-9％左右
 
永慶房屋業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)同步成長，市場資金充沛、臺(tái)股萬點(diǎn)行情續(xù)航，買氣小幅增溫，購屋需求出籠，民眾也開始積極出價(jià)，對於價(jià)格有一定的支撐，但買方仍期待小幅價(jià)跌的狀況下，預(yù)期2018年價(jià)格拉鋸戰(zhàn)仍會(huì)持續(xù)。
 
統(tǒng)計(jì)2018年1-4月全臺(tái)建物買賣移轉(zhuǎn)量較2017年同期增加7％(圖六)，預(yù)期買氣小幅回溫，2018年上半年交易量預(yù)估在13.5-14.0萬棟之間，較2017年同期增加5％至8％；以近期交易量推估，2018年全年交易量約落在275-29.0萬棟之間，與2017年同(期)比成長約3％至9％之間。
 
不過，葉凌棋補(bǔ)充，不過，中美貿(mào)易戰(zhàn)未解，且恐有擴(kuò)大為多邊貿(mào)易戰(zhàn)的可能，國際情勢動(dòng)盪，衝擊臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，下半年不容過度樂觀。此外，加上美國聯(lián)準(zhǔn)會(huì)轉(zhuǎn)鷹，2018年預(yù)計(jì)升息4次，臺(tái)灣跟進(jìn)升息機(jī)率大，恐影響民眾消費(fèi)意願(yuàn)，連帶影響房市表現(xiàn)，若買賣雙方價(jià)格認(rèn)知差距無法拉近，將壓縮2018年下半年交易量成長的空間，因此，國際情勢、升息是2018年房市最大變數(shù)。
 
房市前瞻
?逾放比、逾放金額攀升！臺(tái)北、新北、桃園  須提高警覺
 
近期金管會(huì)、央行動(dòng)作頻頻，針對銀行房貸逾放比增加以及寬限期兩大方向提出控管措施，引發(fā)金融圈高度關(guān)注，市場預(yù)期是為了日後升息做準(zhǔn)備，避免不動(dòng)產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)攀升，葉凌棋指出：根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)資料顯示，全臺(tái)房貸逾放比由2014年房市景氣高峰開始逐年小幅攀升，2017年Q4全國房貸逾放比0.21％，若與2014年平均逾放比相較，成長幅度31％，仍在安全水位，但臺(tái)北、新北逾放比則明顯大幅走揚(yáng)，臺(tái)北較2014年成長92％，增加將近1倍，而新北則較2014年成長1.5倍，須特別留意；至於逾放金額以新北43.66億元最高，臺(tái)北35.10億元居次，臺(tái)北、新北、桃園三都逾放金額若與2014Q4相比，都有66％以上的增幅，新北是2014Q4的1.79倍，須高度警戒。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報(bào)告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。調(diào)查時(shí)間2018/5/23~2018/6/6。回收有效問卷數(shù)為1255份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。