【MyGoNews方暮晨/綜合報導(dǎo)】中華民國建築經(jīng)理商業(yè)同業(yè)公會理事長顏文澤指出，政府為建立不動產(chǎn)交易秩序，杜絕購屋糾紛，輔導(dǎo)建築業(yè)健全經(jīng)營，並重建我國獨有之房屋預(yù)售制度，乃專案核準(zhǔn)成立「建築經(jīng)理公司」?！附êB經(jīng)理制度」，在我國亦係首創(chuàng)，可說是順應(yīng)社會需要，解決民生問題之時代產(chǎn)物。從房屋交易秩序紊亂，到1986年「建築經(jīng)理公司管理辦法」頒佈和「建築經(jīng)理公司」成立開業(yè)，在房屋市場上推行「履約保證」，乃至於社會上所呈現(xiàn)正面反應(yīng)為止。就其間所經(jīng)過之歷程而言，至為繁複；就時間而言，亦甚冗長，就參與研議之單位及人員而言，涵蓋更為廣泛，包括行政院、內(nèi)政部、經(jīng)濟部、財政部、法務(wù)部、經(jīng)建會、工技學(xué)院、銀行、學(xué)者專家以及建築投資業(yè)者，故今日之有「建築經(jīng)理公司」，可謂得來不易。
 
顏文澤說，建築經(jīng)理業(yè)在整體不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之中，其角色定位不是以劃分業(yè)務(wù)區(qū)塊或建立特許勢力的一個行業(yè)，而是一個被設(shè)置在市場中成為市場交易(廣泛的業(yè)務(wù)往來)機制的一部份的一個產(chǎn)業(yè)，專門對各種類型的業(yè)務(wù)實施或進行買賣等事項的環(huán)節(jié)上，以公正第三者的地位，提供資訊、技術(shù)或管理等之服務(wù)，以協(xié)助各級業(yè)務(wù)往來或交易當(dāng)事人得以在比較公平、合理及正向的市場環(huán)境中，完成各自的事業(yè)目的。因此與其說建築經(jīng)理業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位是什麼，不如說它只是一種市場的機制而己，尤其是在「異業(yè)(如銀行與建商的建築融資業(yè)務(wù))」或「專業(yè)能力有差距(如建商與一般費者的交易行為)」的業(yè)務(wù)往來間，需要有這種服務(wù)。這是維繫市場正常化運作的一個必要設(shè)施，而建築經(jīng)理業(yè)即是擔(dān)任這個角色。要言之，建築經(jīng)理業(yè)即是在不動產(chǎn)金融相關(guān)事業(yè)領(lǐng)域中擔(dān)任專業(yè)、公正第三者之機制，且為唯一具整合性功能之專業(yè)服務(wù)業(yè)。
 
建築經(jīng)理業(yè)自1986年政府輔導(dǎo)設(shè)立以來，建築經(jīng)理公司協(xié)助金融機構(gòu)辦理融資管理、預(yù)售屋履約保證、協(xié)助成屋市場辦理成屋履約保證(即擔(dān)任付款中間人)對於促進交易安全成效顯著，此一政策執(zhí)行工具近年來復(fù)配合政府協(xié)助921震災(zāi)重建(921震災(zāi)重建計協(xié)助完成64社區(qū)，重建3196戶，協(xié)貸80餘億)、海砂屋、輻射屋等受災(zāi)戶重建、眷村改建專案管理、中央存保公司承受資產(chǎn)清理處分、擔(dān)任不動產(chǎn)證券化管理機構(gòu)等均顯現(xiàn)其功能性，未來則將著重於協(xié)助都市更新、危老建築重建等為主要功能性業(yè)務(wù)，為不動產(chǎn)市場提供另一專業(yè)、公正的穩(wěn)定力量。
 
在我國，規(guī)範(fàn)不動產(chǎn)交易的母法－不動產(chǎn)交易法遲遲未能完成，不動產(chǎn)交易制度至今並未形成，其顯而易見的交易風(fēng)險，在成屋：買方為未取得不動產(chǎn)前遭一屋二賣及因賣方個人信債不可預(yù)知之風(fēng)險等，而賣方為不動產(chǎn)己過戶但尚未取得尾款，因買方個人信債不足或惡意不支付尾款等；在預(yù)售屋：買方為建商資金周轉(zhuǎn)或其他因素?zé)o法履約完工或完工後產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)及建物瑕疵等。預(yù)售屋興建期間長，變動風(fēng)險尤多，其主要風(fēng)險來自於資金被不當(dāng)挪用，使得消費者所承擔(dān)的個案風(fēng)險被擴大到建方的整體經(jīng)營風(fēng)險上，這對消費者並不公平，也因此如何?？顚Ｓ?，是建方提振預(yù)售屋購屋信心的首要。
 
為提升不動產(chǎn)交易安全，政府在1986年創(chuàng)設(shè)的建築經(jīng)理制度仍為我國當(dāng)前相關(guān)保障機制中最主要的一環(huán)?，F(xiàn)行的「成屋履約保證」即以建築經(jīng)理公司擔(dān)任付款中間人，引用美國ESCROW制度首先實施，目前各大房屋仲介公司配合提供的專戶管理方法與名稱或有不同，但此一保障方式在成屋市場己為買賣雙方所普遍認(rèn)知。而現(xiàn)制的「預(yù)售屋履約保證」機制於2011年5月1日正式實施後，建築經(jīng)理業(yè)適得扮演資金交付信託查核、不動產(chǎn)開發(fā)案之工程進度查核、續(xù)建協(xié)助等之角色，而保障消費者交易安全。展望未來，建築經(jīng)理業(yè)業(yè)於不動產(chǎn)買賣履約保證機制之推行仍將具有無法取代之重要性。
 
近年來，因不動產(chǎn)市場需求與專業(yè)角色分工之細(xì)緻化，建築經(jīng)理業(yè)除於不動產(chǎn)開發(fā)信託案配合信託業(yè)進行履約管理，而擔(dān)任起造人及不動產(chǎn)受託人外，亦隨著都市更新案中地主自力更新之需求提高，而因應(yīng)個案擔(dān)任都市更新代理實施者全案管理者之角色，以其專業(yè)能力及靈活之運作效率，有效協(xié)助並彌補都市更新會各方專業(yè)之不足及相關(guān)參與者間之不信任關(guān)係。至今已協(xié)助規(guī)劃及整合三310案，興建中及完成者亦達95案之眾，為現(xiàn)時協(xié)助都市更新提供專業(yè)服務(wù)之主力。許多自力更新指標(biāo)性大案如國際金融中心、尚華大樓等亦即為建築經(jīng)理業(yè)結(jié)合銀行共同努力參與之結(jié)果。此外，近時地方政府以銀行結(jié)合建築經(jīng)理業(yè)建構(gòu)的都市更新媒合平臺，更是為自力更新注入新活力的積極作法。
 
建築經(jīng)理業(yè)為達成都市更新順利完工目的復(fù)結(jié)合續(xù)建機制，以信託方式掌握產(chǎn)權(quán)及資金，並以營建管理方式控管工程施工從發(fā)包、施工至完工，過程中不僅可以依工程進度提供金融機構(gòu)提撥工程款之依據(jù)，且可藉詳實查核施工狀況及工程品質(zhì)，如須面臨續(xù)建亦能妥為因應(yīng)。
 
惟自行政程序法施行後，「建築經(jīng)理公司管理辦法」己於2003年失效，建築經(jīng)理業(yè)乃因而處於無專法管理之狀態(tài)。目前建築經(jīng)理業(yè)雖回歸公司法規(guī)範(fàn)，惟因建築經(jīng)理業(yè)具有不動產(chǎn)專業(yè)及以中介角色維護不動產(chǎn)交易市場秩序之特性，致眾多業(yè)者或以建築經(jīng)理公司之名從事非建築經(jīng)理相關(guān)業(yè)務(wù)，形成名實不符現(xiàn)象；或於公司體制管理及經(jīng)營上存有缺陷，而影響建築經(jīng)理之專業(yè)形象與公信力。依經(jīng)濟部公佈資料顯示，以建築經(jīng)理名稱辦理公司登記者己達80家，其中僅18家為公會會員，因無專法規(guī)範(fàn)，也無設(shè)立條件與作業(yè)準(zhǔn)則，建築經(jīng)理業(yè)在無法正常發(fā)揮其交易秩序維護及消費者權(quán)益保障功能之情況下，不但整體經(jīng)營產(chǎn)業(yè)發(fā)展與交易市場秩序之健全將受影響，社會對建築經(jīng)理業(yè)之行業(yè)特殊信賴亦將受到減損，不僅無法達成政府當(dāng)年輔導(dǎo)設(shè)立建築經(jīng)理業(yè)之理念與目的，對我國不動產(chǎn)交易秩序之健全發(fā)展亦存在隱憂。
 
建築經(jīng)理業(yè)雖漸於建制不動產(chǎn)專業(yè)秩序中擔(dān)任要角，惟因產(chǎn)權(quán)之信託管理或都市更新之全案管理攸關(guān)人民權(quán)益至為重大，且多方參與者間權(quán)利義務(wù)關(guān)係複雜，於目前建築經(jīng)理業(yè)因缺乏專法管制而素質(zhì)良莠不齊之情形下，是否均足以勝任前開要角以維護不動產(chǎn)市場之健全發(fā)展，實不無疑問。實務(wù)上則有建築經(jīng)理公司於處理都更事務(wù)時，違反公正第三人執(zhí)業(yè)屬性涉有利益衝突而與委託人發(fā)生爭議，不僅造成建築經(jīng)理業(yè)於社會信賴度之減損，民眾對於建築經(jīng)理業(yè)參與都市更新亦不免有所誤解或負(fù)面想像。是以，為促進都市更新之穩(wěn)健發(fā)展及維持不動產(chǎn)市場之紀(jì)律，尤須以建築經(jīng)理業(yè)管理專法之制定，明定許可制度及罰則，促使建築經(jīng)理業(yè)成為受高度監(jiān)理並具社會信賴之專業(yè)、中立之行業(yè)。
 
不動產(chǎn)交易秩序之建立需要市場上每一相關(guān)事業(yè)環(huán)節(jié)之健全，目前不動產(chǎn)相關(guān)行業(yè)諸如不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、工程技術(shù)顧問業(yè)、估價業(yè)、營造業(yè)與信託業(yè)等均已分別完成立法規(guī)範(fàn)，不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)之輔導(dǎo)條例亦由內(nèi)政部擬定中，以求對行業(yè)管理與其服務(wù)品質(zhì)之要求，則肩負(fù)不動產(chǎn)交易安全管理之建築經(jīng)理業(yè)，尤應(yīng)盡速納入專法管理，重新貫徹政府當(dāng)年創(chuàng)設(shè)建築經(jīng)理業(yè)之理想與目的，以有效促進不動產(chǎn)市場交易安全環(huán)境的全面達成。