【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】臺(tái)北市政府地政局表示，居住是各國(guó)政府都重視的挑戰(zhàn)，故合作住宅是歐洲諸多國(guó)家重要的住宅供給，德國(guó)更是推動(dòng)合作住宅最具代表性的國(guó)家。合作住宅的興建打破開發(fā)商對(duì)住宅供給市場(chǎng)的壟斷，德國(guó)政府長(zhǎng)期以來即給予合作住宅諸多政策支持，除公私協(xié)力推動(dòng)多元可負(fù)擔(dān)出租住宅及給予租屋者租金補(bǔ)貼外，並協(xié)助低利融資、提供合理價(jià)格土地、房地產(chǎn)相關(guān)稅賦優(yōu)惠等措施，造就德國(guó)能長(zhǎng)期維持住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定。

以租代買的柏林市
 
柏林是一個(gè)獨(dú)特的租戶城市，85％的居民租房，僅有15％是自有住宅，與臺(tái)北約85％的高自有住宅比率，15％的出租住宅恰好相反(圖2)。也因此，租賃的法律是重要的部分，包含租賃、稅收、分區(qū)法律及營(yíng)建的規(guī)章皆由聯(lián)邦立法；邦的部分則是包含社會(huì)住宅的補(bǔ)助，一些規(guī)範(fàn)性的政策及有選擇性的租金制定。
柏林市政府住宅政策目標(biāo)(1)維持可負(fù)擔(dān)租金。(2)提供足夠的生活空間。(3)維持個(gè)別社區(qū)多樣性和特色。(4)以獨(dú)特的「柏林混合」，使不同收入水準(zhǔn)、社會(huì)和文化背景的人可共同生活。為達(dá)成上述的政策目標(biāo)，柏林政府從量、價(jià)及質(zhì)三方面採(cǎi)取相關(guān)措施(如表1)。
(一)量－政策引導(dǎo)提供適量住宅
 
1.規(guī)劃每年新增住宅數(shù)：預(yù)計(jì)到2030年需增加19萬4,000的住宅單位。
2.開發(fā)新城區(qū)：至2017年1月止，開發(fā)11個(gè)新城區(qū)，每個(gè)新城區(qū)規(guī)劃興建500至6,000個(gè)住宅單位，共計(jì)約38,000個(gè)單位。
3.市營(yíng)住宅公司增加所有之出租住宅存量：到2026年需將出租住宅存量增加至400,000個(gè)單位(新建和收購(gòu))。
4.挪用住宅禁令：規(guī)定住宅必須實(shí)際用於生活，禁止用作度假公寓，辦公室甚至空置和拆遷。住宅空置超過3個(gè)月，需要許可證，違反規(guī)定可能會(huì)被罰款。
5.營(yíng)建專責(zé)機(jī)構(gòu)：市營(yíng)住宅公司負(fù)責(zé)興建住宅，柏林市府住宅協(xié)調(diào)辦公室負(fù)責(zé)進(jìn)行協(xié)調(diào)及協(xié)商工作，加速住宅建設(shè)進(jìn)行。
6.稅賦：
a.自有自用住宅不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只需繳納宅基地土地稅。
b.自有房屋出租除按評(píng)估價(jià)值課1％～1.5％不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入要繳納個(gè)人25％資本利得稅。
 
(二)價(jià)－控制合理負(fù)擔(dān)的住宅
 
1.公部門：
(1)市營(yíng)住宅公司興建的住宅，50％要作社會(huì)住宅，租金每平方公尺為6.5歐元；另25％住宅的租金每平方公尺10歐元，租金不能隨意漲價(jià)。
(2)租金管控的社會(huì)住宅，補(bǔ)貼戶數(shù)每年5,000套公寓，每戶補(bǔ)助91,000歐元。受補(bǔ)貼者，30％住宅需受租金管控，每平方米6.5歐元至8歐元，漲幅每2年每平方米增0.2歐元，管控期限30年。
(3)學(xué)生優(yōu)惠住宿公寓：市營(yíng)住宅公司與學(xué)生組織Studentenwerk Berlin和其他學(xué)生代表合作，提供優(yōu)惠的學(xué)生住宿公寓。
(4)出版租房市場(chǎng)租金指數(shù)：柏林市府每2年會(huì)出版租房市場(chǎng)租金指數(shù)，作為指導(dǎo)租金參考。
(5)限制租金漲幅：
a.新租約租金不得高於同地區(qū)平均租金價(jià)格10％。出租期內(nèi)，上漲幅度1年內(nèi)不得超過10％，3年內(nèi)不得超過15％。
b.租金價(jià)格調(diào)漲高於當(dāng)?shù)乜杀茸饨?0％(某些情況下為50％)，房東將受罰款。
(6)住宅補(bǔ)貼：社會(huì)住宅租戶收入30％以上用於租金，或能源特性較差的住宅，需以租金25％負(fù)擔(dān)費(fèi)用，將獲得租金補(bǔ)貼。但不得超過適當(dāng)居住面積總月租(淨(jìng)租金及所有附屬成本)的一半。
 
2.私部門：合作住宅(Co-housing)
縮小個(gè)人使用空間，增加分享公共空間，降低個(gè)別消費(fèi)，並以低價(jià)、低耗能、標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)與材料，達(dá)到可負(fù)擔(dān)且節(jié)能的住宅。居民透過自主管理或組織社區(qū)協(xié)會(huì)，減少因委外物業(yè)經(jīng)營(yíng)所需付出的固定費(fèi)用成本。
 
(三)質(zhì)－因人因地且具多元的設(shè)計(jì)
 
1.市有土地讓售，需以有關(guān)可負(fù)擔(dān)住宅及社會(huì)和文化等具說服力的概念、對(duì)都市的建築品質(zhì)及對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響為考量。
2.民眾參與：為與市民共享城市建設(shè)成果，柏林新的建案規(guī)劃，需納入利害關(guān)係人參與程序。
3.房型多樣化：因應(yīng)高齡少子化及單身人口增加的家庭結(jié)構(gòu)，房型設(shè)計(jì)多樣化，以適應(yīng)跨世代混居及照護(hù)社區(qū)化。
4.支持社區(qū)社會(huì)、人口和文化融合：教導(dǎo)新移民學(xué)習(xí)新技能，以便融入社會(huì)，並贊助鄰里活動(dòng)，使社區(qū)居民活絡(luò)情感。
 
合作住宅為何能打破開發(fā)商壟斷
 
合作住宅的興建被認(rèn)為可打破開發(fā)商對(duì)住宅供給市場(chǎng)的壟斷，也是穩(wěn)定德國(guó)住宅市場(chǎng)的重要因素。然而是什麼樣的特性，讓合作住宅可打破開發(fā)商的壟斷？
 
合作住宅(Co-housing)是基於共同合作、分享及民主管理的一種社區(qū)(圖3)。透過成員共同出資、共同參與興建、共同營(yíng)運(yùn)管理、決策，打造出符合成員需求的住宅與社區(qū)生活。組成的成員因多具共同理念價(jià)值，故可產(chǎn)出高度的合作效益。本次行程參訪柏林當(dāng)?shù)氐暮献髯≌?，其組織的構(gòu)成有以住宅合作社為之者(Spreefeld合作住宅)，有具所有權(quán)形態(tài)者(R50)，亦有以出租住宅公益型企業(yè)形式組成者(Mietshäuser Syndikat)及結(jié)合社福機(jī)構(gòu)性質(zhì)者(Sudwest-Sonne Hospice)，綜整這些合作住宅，可歸納出以下的特性。

(一)合作、共享、自治、共生
 
合作住宅的組成，以「合作」及「共享」為核心，在此基礎(chǔ)上成員共同出資或持股；共同參與住宅的興建與空間型態(tài)規(guī)劃；並以集體決策的民主機(jī)制，參與社區(qū)事務(wù)的規(guī)範(fàn)。此外，社區(qū)居民或透過自主管理，或組織社區(qū)協(xié)會(huì)，共同維持社區(qū)居住品質(zhì)，此種自主治理的方式，不僅可減少因委外物業(yè)經(jīng)營(yíng)所需付出的固定費(fèi)用成本，也加深社區(qū)意識(shí)的凝聚。
 
(二)「住」的住宅
 
住宅之所以商品化，是因建商的投資成本需要獲得利潤(rùn)，故投資成本越高，房?jī)r(jià)就越貴。合作住宅，興建目的即是為供住戶居住需求，無需至市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)，自無需考量利潤(rùn)。是以，住宅興建時(shí)可利用低價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)構(gòu)與材料，降低興建及營(yíng)運(yùn)成本，達(dá)到可負(fù)擔(dān)且節(jié)能的住宅(圖4)。
(三)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)永續(xù)
 
合作住宅的設(shè)計(jì)是結(jié)合私人住宅及共享空間。個(gè)別使用面積縮小，分享公共空間增加，除提高了可負(fù)擔(dān)性，並因個(gè)人消費(fèi)的減少，有利於生態(tài)及環(huán)境的維護(hù)。此外，住宅的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)低耗能，在節(jié)能與能源依賴上，對(duì)生態(tài)及環(huán)境更友善。另柏林現(xiàn)有50％以上單身的獨(dú)居者，不論是現(xiàn)在或未來年老的時(shí)候，可以藉由社區(qū)中更多的朋友或鄰居相互協(xié)力，使這些高齡的獨(dú)居者可以留在這裏(圖5)。
(四)跨世代居住
 
高齡少子化為現(xiàn)今社會(huì)普遍趨勢(shì)，家庭結(jié)構(gòu)的改變(夫妻沒有子女或單親家庭者)，非親屬間的扶助更顯重要。當(dāng)年幼子女無法與父母同住，或年長(zhǎng)者之子女無法照顧他們父母或單身的年長(zhǎng)者，即可透過此種居住方式，讓其他同住的家庭來協(xié)助他們，使照護(hù)社區(qū)化。有些退休人員，因?yàn)橹R(shí)較高，在跨世代混居的社區(qū)中，可以擔(dān)任觸媒，藉由鄰里中心與週邊發(fā)生良好的互動(dòng)，對(duì)社會(huì)提供回饋(圖6)。

(五)政府政策保護(hù)及給予補(bǔ)貼
 
德國(guó)政府在1950年代與1970年代分別頒佈及修定住宅建設(shè)法，目的在於使合作住宅的興建與政策性保護(hù)能夠更趨完善，以落實(shí)人民居住的權(quán)益。而政府以公開遴選的方式，讓市民提出具社會(huì)和文化等具說服力概念的開發(fā)案，以爭(zhēng)取市府釋放的公有土地，非但可為合作住宅提供最關(guān)鍵的土地資源，並責(zé)成合作住宅發(fā)揮社會(huì)正向的效益。此外，政府尚有給予如所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、交易稅等財(cái)稅上的優(yōu)惠。
 
(六)融資優(yōu)惠的支持
 
民間合作金融體系，由住宅合作社設(shè)立社員的合作銀行或國(guó)民銀行提供社區(qū)居民儲(chǔ)蓄、貸款金融服務(wù)。政府則給予住宅合作社長(zhǎng)期的低息貸款，貸款利率1％~4％，償還期則長(zhǎng)達(dá)30~40年，並可延長(zhǎng)期限。融資優(yōu)惠部分，由政府擔(dān)任住宅合作社向銀行貸款時(shí)的保證人，以提升住宅合作社通過融資的條件及降低銀行擔(dān)負(fù)的倒債風(fēng)險(xiǎn)。
 
借鏡柏林展望未來
 
臺(tái)北市政府地政局指出，德國(guó)柏林面對(duì)提供市民可負(fù)擔(dān)出租住宅的議題，從量、價(jià)、質(zhì)三面向，公私協(xié)力推行多元方案措施，使得其房?jī)r(jià)租金得以長(zhǎng)期處?kù)斗€(wěn)定的狀態(tài)。借鏡柏林，臺(tái)北市面對(duì)高房?jī)r(jià)的議題，建議未來在量(政策引導(dǎo)提供適量住宅)的部分，應(yīng)從提高私有閒置違規(guī)空屋的持有成本，促進(jìn)閒置空屋釋出；市有非公用土地以設(shè)定地上權(quán)方式，徵求民間投資興建地上權(quán)住宅等多元方式增加可負(fù)擔(dān)住宅。在價(jià)(控制合理負(fù)擔(dān)的住宅)的部分，可鼓勵(lì)協(xié)助民間協(xié)力造屋推動(dòng)合作共同住宅；提供全面、即時(shí)、正確、透明的房市資訊及規(guī)劃建立合理房?jī)r(jià)租金指標(biāo)，便利民眾依自己的需求查詢參考。質(zhì)(因人因地且具多元的設(shè)計(jì))的部分，多樣公宅房型規(guī)劃，以因應(yīng)現(xiàn)時(shí)跨世代居住需求；推廣媒合多元青銀共居，藉由營(yíng)造共好共融的生活，同時(shí)解決青年居住及老人照護(hù)的問題。(資料提供：臺(tái)北市政府地政局，臺(tái)北地政第41期)