劉學(xué)龍：商辦榮景應(yīng)該還有3年，2023年臺北南港、西區(qū)約41萬坪釋出，若市場需求減少，將會是商辦隱憂 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 趨勢報(bào)導(dǎo)
劉學(xué)龍：商辦榮景應(yīng)該還有3年，2023年臺北南港、西區(qū)約41萬坪釋出，若市場需求減少，將會是商辦隱憂
新聞?wù)?/span>
  • 劉學(xué)龍：商辦榮景應(yīng)該還有3年，2023年臺北南港、西區(qū)約41萬坪釋出，若市場需求減少，將會是商辦隱憂
【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】高力國際最新報(bào)告顯示2019年商用不動產(chǎn)、土地投資大爆發(fā)，連續(xù)兩年突破年度交易額均線，2019年全年更一舉突破4千億元，不但較2018年同期大增超過5成，甚至創(chuàng)歷年統(tǒng)計(jì)新高。此外，2019年建商累計(jì)購地面積達(dá)30萬坪，已經(jīng)超過60個京華城基地大小，或是近4個大安森林公園大小面積。商辦市場看起來蓬勃發(fā)展，不過，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍也提出呼籲，商辦榮景應(yīng)該還有3年，2023年臺北南港有約31萬坪商辦樓地板面積釋出，臺北西區(qū)有約10萬坪釋出，這麼大供給量，到時候若市場的需求減少，將會是商辦市場的隱憂。
 
根據(jù)高力國際調(diào)研部董事梁儀盈統(tǒng)計(jì)，2019年土地加上商用不動產(chǎn)的累積成交總額約4,105億元，相較2018年全年2,663億元，年增幅54％，相較年度交易均額2,450億元，更是大增約67.55％。其中商用不動產(chǎn)2019年全年交易總額達(dá)1,386億元，年增幅逾7成，更相較年度成交均額925億元，大增461億元，增幅近5成。2019年以工業(yè)地產(chǎn)包括廠房與廠辦累積成交額達(dá)556億元為最高，占整體商用交易額比重約40％；其次為零售地產(chǎn)的交易額為396億元，占比約28.57％，主因是受到京華城脫標(biāo)金額372億元所拉高；占比第三高則是辦公室、約284億元，比重約20.49％，主要是企業(yè)購置總部案例增加，像是聯(lián)強(qiáng)國際、國票金集團(tuán)等。此外，高力國際也觀察到2019年成交產(chǎn)品類型也較前兩年多元靈活，包括有醫(yī)院、物流中心與旅館等。
 
製造業(yè)為商用最大買家 總額達(dá)438億
 
高力國際資本市場執(zhí)行董事黃正忠先生進(jìn)一步分析商用不動產(chǎn)買進(jìn)的目的，以投資與重建開發(fā)為主的成交總額達(dá)755億元，占比逾5成、約54％。買家類型上，2019年以製造業(yè)自用擴(kuò)廠目的為最大買家，買進(jìn)金額達(dá)438億元，其中投資額排名前五大類製造業(yè)依序?yàn)榘雽?dǎo)體67億、電子通路65億、電子零組件51億、電腦及周邊設(shè)備50億元以及光電業(yè)44億元。受到鼎越開發(fā)標(biāo)下京華城影響，2019年建商買進(jìn)金額約418億元，排名第二；第三高則是資產(chǎn)管理與REITS等，買進(jìn)金額約328億元；此外，金融保險業(yè)者買進(jìn)金額為185億元，排名第四，有別於往年可貢獻(xiàn)約20％以上的投資額，2019年僅占整體金額13％。
 
單季土地成交金額皆突破600億元
 
至於，土地2019年全年交易總額達(dá)2,719億元，不但相較年度成交額均線1520億元，大增1199億元、增幅近8成，創(chuàng)歷史新高，此外，2019年每一季的季成交總額均超過600億元，是過往不曾出現(xiàn)的熱絡(luò)程度。其中以建商買地最為積極，全年買進(jìn)總額達(dá)2,074億元，包辦整體成交金額比重約76％，相較2018年建商購地金額，更是大舉增加114％。
 
高力國際黃正忠分析，公部門釋出精華區(qū)土地標(biāo)售為助長2019年土地交易動能大爆發(fā)的原因之一，2019年建商光是透過政府標(biāo)地取得的土地面積便高達(dá)約25萬坪，合計(jì)標(biāo)售金額達(dá)1,331億元，占整體交易之49％。至於，2019年建商累積買進(jìn)的土地面積則高達(dá)30萬坪，超過60個京華城基地大小，或是近4個大安森林公園大小的面積，若加上買進(jìn)金額突破2000億元，購地面積與總額雙雙突破歷史新高。
 
若進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)，2019年六都土地交易金額，其中臺中市以643億元取得交易王寶座，其中土地標(biāo)售金額達(dá)342億元，也為六都之冠；二至六名依序?yàn)榕_北市522億元、新北市430億元、桃園市397億元、臺南市295億元以及高雄市276億元。至於，建商買地的類型，商業(yè)區(qū)買進(jìn)金額約1258億元、占比約46％，住宅區(qū)約1021億元、約38％，工業(yè)地約419億元、約15％。
 
2020年投資亮點(diǎn)則有4項(xiàng)
 
高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍表示2019年土地、商用不動產(chǎn)年度成交總額雙雙創(chuàng)歷史新高，展望2020年劉學(xué)龍建議，應(yīng)該謹(jǐn)慎穩(wěn)健為宜，並需觀察五大變數(shù)，包括全球景氣走緩、美中貿(mào)易戰(zhàn)後續(xù)走向、地緣政治及兩岸關(guān)係風(fēng)險、利率以及英國脫歐議題。
 
劉學(xué)龍更進(jìn)一步建議布局不動產(chǎn)策略應(yīng)更多元，以分散投資風(fēng)險，2020年投資亮點(diǎn)則有4項(xiàng)包括辦公室租金3年內(nèi)仍看漲，為短、中期穩(wěn)健投資首選，不過需注意3-5年後供給量大增；電子商務(wù)市占率持續(xù)擴(kuò)大，將有助於倉儲物流需求，以新式倉儲物流較受青睞；2020年政府招商案件將持續(xù)釋出，仍能吸引有經(jīng)驗(yàn)投資人入場；以及科技快速發(fā)展，因應(yīng)雲(yún)端運(yùn)算及5G時代，「data center」為新投資選擇。