【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「大臺中房市交易動(dòng)態(tài)資訊平臺」發(fā)布2019年大臺中房市分析年報(bào)，就臺中市不動(dòng)產(chǎn)交易量體及價(jià)格進(jìn)行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量部分，2019年全年度的建物買賣登記棟數(shù)為43,438棟，與2019年相比有9.1％的漲幅；第一次登記棟數(shù)為15,927棟，較2019年小幅成長3.3％，整體房市交易量能以自用買盤為主，有熱化表現(xiàn)。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所表示，本次各數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間說明如下：買賣登記案件數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2020年2月、建/使照數(shù)量統(tǒng)計(jì)至2020年1月、實(shí)價(jià)登錄資料因發(fā)布時(shí)間差而統(tǒng)計(jì)至2019年12月。進(jìn)一步觀察2019年度各區(qū)的買賣登記棟數(shù)情形，交易熱絡(luò)區(qū)域分別由北屯區(qū)(6,296件)、西屯區(qū)(6,121件)及南屯區(qū)(4,338件)位居前三，仍集中於屯區(qū)，而北區(qū)緊追在後，亦有高達(dá)3,769件交易量能，主要係該區(qū)有單一個(gè)案(微笑世紀(jì)雲(yún)品特區(qū))大量挹注而攀升。而2020年2月的買賣登記棟數(shù)為3,797棟，相較於上月增加34.6％，比2019年同月增加70.9％；2月買賣移轉(zhuǎn)的前三大熱區(qū)依序?yàn)楸蓖蛥^(qū)(876棟)、西屯區(qū)(420棟)及南屯區(qū)(403棟)。
 
統(tǒng)計(jì)近四年建照及使照量狀況：2016年建照戶數(shù)13,312戶、使照戶數(shù)12,580戶；2017年建照戶數(shù)15,380戶、使照戶數(shù)12,122戶；2018年建照戶數(shù)21,245戶、使照戶數(shù)13,147戶；2019年建照戶數(shù)25,495(戶)、使照戶數(shù)13,814(戶)。建照量已連續(xù)四年攀升，2019年再創(chuàng)歷史新高點(diǎn)，主要與建商為因應(yīng)目前剛性需求的低總價(jià)門檻，轉(zhuǎn)推小坪數(shù)、戶數(shù)多的產(chǎn)品有關(guān)；使照量雖無顯著成長，但也維持連續(xù)兩年正成長，若再考量預(yù)售屋建築完工之遞延期，後續(xù)恐有爆量情形。而2020年1月建照為2,409(戶)，月減21.2％，年增89.4％；使照為1,169(戶)，月增1.6％，年減20.2％。
 
依實(shí)價(jià)登錄資料分析，2019年各季交易量與總金額分別為Q1：9,920件、總金額約1,315億；Q2：12,080件、總金額約1,720億；Q3：12,238件、總金額約1,690億；Q4：14,211件、總金額約2,081億，其中第四季量能湧現(xiàn)，超越104年Q4為因應(yīng)105年房地合一新制上路而出現(xiàn)的避稅交屋潮價(jià)量，一舉創(chuàng)下近年新高紀(jì)錄。
 
端看2019年全年表現(xiàn)，成交總金額高達(dá)6,806億，較2019年大幅增加近1,400億，年增幅25.6％，而成交總量則為48,449件，亦成長7,813件，漲幅19.2％。(註：第四季納入南屯區(qū)新業(yè)誠家勞工合宜住宅交易計(jì)算)。
 
在土地成交價(jià)格部分，2019年Q4都內(nèi)土地各類均價(jià)表現(xiàn)與上季相比，住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)以及其他區(qū)呈價(jià)揚(yáng)，工業(yè)區(qū)下滑，農(nóng)業(yè)區(qū)則為持平表現(xiàn)；都外土地中，甲建、乙建、丁建及農(nóng)牧用地均價(jià)有下滑情形，而丙建及其他土地均價(jià)則與上一季相當(dāng)。
 
2019年Q4商業(yè)區(qū)土地均價(jià)約47.6萬/坪；住宅區(qū)土地均價(jià)約24.9萬/坪；工業(yè)區(qū)土地均價(jià)約15.9萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)土地均價(jià)約7.4萬/坪。本季以商業(yè)區(qū)土地價(jià)格成長幅度較大，並已連續(xù)兩季價(jià)揚(yáng)，其中成交單價(jià)較高之土地為西屯區(qū)文商段(約209萬/坪)、大里區(qū)大忠段(約98萬/坪)。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價(jià)為：透天厝單價(jià)約22.7萬/坪，大樓單價(jià)約20.7萬/坪，華廈單價(jià)約15.4萬/坪，公寓單價(jià)約14.1萬/坪。以長期而言，呈微幅上漲趨勢。2019年Q4各類產(chǎn)品單價(jià)表現(xiàn)以透天厝漲幅最顯著，其餘則略為上揚(yáng)。
 
2019年全年度原臺中市區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件，以西區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中於北屯區(qū)、西屯區(qū)及南屯區(qū)。北屯區(qū)價(jià)格與2019年相比無明顯變化，呈價(jià)穩(wěn)狀態(tài)，均標(biāo)以上區(qū)位漲幅約1萬/坪；西屯區(qū)全區(qū)價(jià)跌，其中均標(biāo)~頂標(biāo)因2019年有高單價(jià)個(gè)案集中交易致價(jià)格大幅攀升，本年度進(jìn)行修正而有回跌情形，下修幅度為6.2~14.1萬/坪；南屯區(qū)前標(biāo)~頂標(biāo)突破4字頭房價(jià)，主要係有高單價(jià)指標(biāo)性建案(磐鈺雲(yún)華、雙橡園1617)交易佔(zhàn)大宗，其成交價(jià)分別為約36.4~49.8萬/坪、50.5~61.3萬/坪，底標(biāo)亦成長逾2萬/坪。
 
2019年全年度原臺中縣區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件，以大里區(qū)單價(jià)較高，而交易量則集中於大里區(qū)、太平區(qū)及烏日區(qū)。大里區(qū)全區(qū)價(jià)格與2019年相比有1.9~3.7萬/坪不等之漲幅，底標(biāo)價(jià)格亦已接近2字頭門檻；太平區(qū)均標(biāo)以下區(qū)位有價(jià)揚(yáng)表現(xiàn)，主要係有櫻花青上森大量交易所致，成交價(jià)約17.3~22萬/坪，高價(jià)位區(qū)則略跌；烏日區(qū)優(yōu)於2019年表現(xiàn)，全區(qū)漲幅在1.3~2.9萬/坪間。
 
而分析2019年全年度各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過百件者)，以太平區(qū)、沙鹿區(qū)及大雅區(qū)之平均總價(jià)較高，本季新屋透天厝交易熱區(qū)為清水區(qū)、沙鹿區(qū)及梧棲區(qū)，以海線地區(qū)為主。清水區(qū)購買主力帶為840~1,130萬元間，整體表現(xiàn)與2019年相當(dāng)；沙鹿區(qū)購買主力帶為1,135~1,750萬元間，全區(qū)價(jià)揚(yáng)，尤以均標(biāo)以上漲幅顯著，高總價(jià)產(chǎn)品主要位於北勢東路一帶；梧棲區(qū)購買主力帶為845~1,155萬元間，價(jià)格僅略為下滑，表現(xiàn)尚穩(wěn)。
 
正心不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠特助表示，依據(jù)2019年全年度實(shí)價(jià)登錄資料回顧屋齡2年內(nèi)新屋總價(jià)交易狀況，仍係以總價(jià)低於仟萬較受消費(fèi)者青睞，其中又以總價(jià)500~1,000萬元間佔(zhàn)大宗，各類建物交易總價(jià)帶及交易熱區(qū)概況如下：
 
1.住宅大樓新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於北屯區(qū)(26.1％)、西屯區(qū)(11.7％)及大里區(qū)(11.3％)。
 
2.華廈新屋市場主力為500~1,000萬元間，並集中於龍井區(qū)(27.4％)、沙鹿區(qū)(8.8％)及大甲區(qū)(8.0％)，以海線地區(qū)為主。
 
3.透天厝新屋市場主力為1,000~1,500萬元間，並集中於大雅區(qū)(14.9％)、清水區(qū)(13.6％)及沙鹿區(qū)(12.8％)。
 
若進(jìn)一步以年度交易分析近四年來的建物成交總價(jià)落點(diǎn)(不分屋齡)，長期以來均以500~1,000萬元交易為主，佔(zhàn)比有逐年增加趨勢，其次則為總價(jià)1,000~1,500萬元間。值得注意的是，高總價(jià)市場並不如想像中的悲觀，在熱推小坪數(shù)、低總價(jià)之際，總價(jià)超過3仟萬元之交易仍達(dá)平均水平，未見明顯限縮情形。
 
對此陳孟筠認(rèn)為，目前預(yù)售市場小坪數(shù)的剛性需求是以年輕首購為主，但對企業(yè)主來說，成屋市場中的大坪數(shù)反而是貼近實(shí)際需求的產(chǎn)品，以現(xiàn)在的購地及營建成本做為比較基準(zhǔn)的話，成屋市場價(jià)格反而是相對便宜的，因此也能維持高總價(jià)市場一定的交易量。
 
另外，從2019年臺中市府釋出的標(biāo)售土地分佈及重大建設(shè)軌跡可看出，展望未來臺中房市推案重點(diǎn)核心地區(qū)為水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、北屯機(jī)廠、臺74線沿線太平地區(qū)。惟2020年受中國新冠肺炎疫情衝擊，影響層面亦擴(kuò)及至建築業(yè)，基於中國係重要的製造業(yè)大國，中國停工將使?fàn)I建原料產(chǎn)業(yè)鏈有斷鏈危機(jī)，舉例來說，許多建材材料多仰賴進(jìn)口，其中又以中國佔(zhàn)比較高，現(xiàn)在雖仍有存料可供貨，但如若中國復(fù)工狀況不如預(yù)期，市場上很快就會(huì)出現(xiàn)搶料進(jìn)而造成在建工程的成本暴漲，不論是對興建中、完工餘屋，抑或是2020年預(yù)計(jì)新推個(gè)案產(chǎn)品來說，成本只會(huì)同步往上修正，再加上原本就存在的缺工問題，雙夾打擊之下房價(jià)實(shí)在沒有下修的理由。
 
陳孟筠亦指出，有部分業(yè)者反映臺商因短期無法回中國，反而有時(shí)間賞屋進(jìn)而提升高單價(jià)市場成交率，而臺灣相對完善的防疫措施也逐漸被鄰近國家看見及認(rèn)同，尤其對香港人來說，因反送中事件加上相關(guān)的生活條件、環(huán)境、語言等都容易融入，來臺置產(chǎn)的機(jī)會(huì)也有望增加，其為突破口之一；至於是否影響2020年臺中房市的推案佈局，陳孟筠則認(rèn)為不會(huì)造成太大的動(dòng)盪，此次疫情如屬短期危機(jī)，隨著政府有效控制疫情後，第一季所醞釀的自住買氣，將可望在第二季挹注，故建商採取延後推案的可能性較高。