永慶：8月份全臺民眾看屋熱情不減反增

【MyGoNews 林承志/臺北報(bào)導(dǎo)】受惠於各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)紛紛開出亮眼成績，帶動(dòng)民眾對房地產(chǎn)後市強(qiáng)勁的信心!儘管6月份央行祭出打房策略，讓交易量稍歇，不過顯然總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)甦力道戰(zhàn)勝了政策的壓抑，根據(jù)永慶房仲集團(tuán)所進(jìn)行的「永慶看屋熱情指數(shù)」調(diào)查顯示，8月份全臺民眾的看屋熱情不減反增，平均指數(shù)反而從6月的89、7月的92，一路揚(yáng)昇至8月的108，8月增幅高達(dá)17.39%。

而值得注意的是，此次打房的重點(diǎn)區(qū)域-大臺北地區(qū)，在7月份出現(xiàn)負(fù)面效應(yīng)後，8月民眾的熱情則紛紛一掃陰霾，止跌反彈，其中臺北縣8月份的的看屋熱情指數(shù)為640比7月的515大增24.33%，成為全臺各主要都會(huì)區(qū)中，熱度上升最多的，至於臺北市則從7月的指數(shù)515，升至8月的615，熱度也上升了近2成。

對此，永慶房屋新聞中心經(jīng)理李建興表示，全臺房市在ECFA簽定後，景氣明顯復(fù)甦，外來資金更是虎視眈眈，這股強(qiáng)勁的拉力則讓央行的政策調(diào)控影響減弱，尤其是大臺北地區(qū)，在6月25日祭出打房政策，7月份明顯起了寒蟬效應(yīng)，但到了8月，民眾則受總體經(jīng)濟(jì)局勢好轉(zhuǎn)帶動(dòng)而信心大增，顯見若不是政府及早使出調(diào)控政策，房價(jià)的飆風(fēng)將更加脫勾。

不過李建興提醒，當(dāng)前政府似乎也已嗅到打房效果有限的氛圍，準(zhǔn)備祭出第二波抑制政策，所謂「經(jīng)濟(jì)力」與「政治力」的PK戰(zhàn)，再度鳴槍，這是否會(huì)澆息民眾高張的情緒，有待進(jìn)一步觀察。

以8月份來看，全臺看屋熱情平均指數(shù)為108，為5月份以來連續(xù)第3個(gè)月加溫，特別與7月份相比，溫度更升高了17.39%，李建興解釋，從全臺民眾熱情逐漸沸騰來看，顯見近來各部門公布的買賣移轉(zhuǎn)、交易量的萎縮並非景氣崩盤前的逃命波，而只是暫時(shí)性的高價(jià)觀望及盤整。然而當(dāng)時(shí)儘管一般老百姓退場觀望，外資卻不斷擠進(jìn)卡位，讓商辦、店面價(jià)格屢創(chuàng)新高，就連經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也來湊熱鬧(如預(yù)估今年GDP成長8.2%將創(chuàng)21年來新高…)，因此，若非打房政策適時(shí)平衡干擾，房價(jià)恐怕會(huì)失控。這也意謂著，買方得趁目前價(jià)格沉澱期，把握時(shí)機(jī)適時(shí)進(jìn)場。
 

再進(jìn)一步看各縣市的狀況，在全臺十二大主要縣市中，臺北縣在8月份拿下熱情指數(shù)最高以及加溫最快雙料冠軍。其8月份看屋熱情指數(shù)為640，較7月份的515大增了24.33%，臺南縣則緊隨在後，升溫幅度達(dá)到22.08%，這意謂隨著五都選舉逼近，升格劍在弦上，推升了民眾對五都概念房市的期望值，拿即將合併升格的臺南市和高雄縣來說，8月份的指數(shù)也同步創(chuàng)下今年以來新高，即可見一斑。至於8月份增幅排名第3的新竹縣，其主要受惠竹科景氣效應(yīng)，以及近來被炒得火熱的重劃區(qū)(光埔、關(guān)長)話題助燃，讓新竹縣的熱度急升。

至於臺北市，雖然在打房效應(yīng)下，市中心實(shí)際成交在前一陣子的確有買賣方僵持的現(xiàn)象，但豪宅、商用、郊區(qū)新成屋等產(chǎn)品，仍有買氣在，再加上價(jià)格盤整，消息面又是議價(jià)進(jìn)場的好時(shí)機(jī)，當(dāng)然吸引大家來點(diǎn)閱。

不過值得注意的是，近來傳出央行有意限縮土建融資，被視為二次打房，對此，李建興解釋，一般而言，大型建商的資金來源可分為直接融資，亦即公開募資(增資、發(fā)債)和間接融資(銀行融資)，以目前主管機(jī)關(guān)的作法及態(tài)度而言，直接融資部分已在7、8兩個(gè)月，對於部分建商發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債進(jìn)行退件，對於私募案也給予最嚴(yán)格的限制門檻，換言之，其實(shí)早已密切地防堵建商過度膨脹、操作財(cái)務(wù)槓桿。而間接融資方面，則主要會(huì)透過對銀行的控管來執(zhí)行。過去，土融比例約7成；建融因?qū)傩庞觅J款，成數(shù)約5~7成，若一但實(shí)施，金管將對於土建融的管制並加強(qiáng)金融監(jiān)管，將直接嚴(yán)控銀行鑑價(jià)的作業(yè)、放款的嚴(yán)謹(jǐn)度、價(jià)格水準(zhǔn)，短期內(nèi)土建融的放款餘額必然下降。
 

然而值得觀察的是，今日的建商，尤其是大型建商，恐非10、20年前的建商體質(zhì)大相徑庭，在財(cái)力充足，財(cái)源來源又多元的狀況下，一但土建融管制，預(yù)料1990年代的建商大倒閉潮不會(huì)發(fā)生，反而是資金來源集中於銀行融資，又在都會(huì)區(qū)邊緣推案的中小型建商壓力較大，因?yàn)槠鋾?huì)面臨擔(dān)保品鑑價(jià)價(jià)格縮水的窘境。整體而言，李建興表示，倘若政府進(jìn)一步實(shí)施土建融管制，其實(shí)可坐收去蕪存菁之效，反而有利於房市健全發(fā)展。