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- 戴德梁行：疫情警戒升級(jí)，投資評(píng)估持續(xù)，土地價(jià)格堅(jiān)挺
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【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2021年7月1日表示，延續(xù)第一季度的市場氛圍，本季臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓整體空置率為3.4％，較上季下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，再探10年新低。其中，拜臺(tái)灣人壽中山大樓大面積去化約1,890坪之賜，西區(qū)空置率再次下探4.7個(gè)百分點(diǎn)為最多，來到5.7％，其餘各區(qū)空置率僅微幅變動(dòng)。五月中旬疫情警戒升級(jí)，企業(yè)以異地辦公、分流上班或居家工作因應(yīng)，目前尚未有退租效應(yīng)。
企業(yè)搬遷計(jì)畫步調(diào)趨緩 租金趨於平穩(wěn)
戴德梁行指出，由於需求持平，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓整體租金水準(zhǔn)與上季相同，全市平均租金為每月每坪2,610元。以信義區(qū)每月每坪3,210元為最高，敦南區(qū)每月每坪2,420元次之。此波疫情來勢洶洶，企業(yè)搬遷計(jì)畫步調(diào)趨緩，租賃活動(dòng)以續(xù)租居多，租金趨於平穩(wěn)。
全球仍備受新冠疫情威脅，臺(tái)灣亦於本季升級(jí)防疫警戒。值疫情大環(huán)境不穩(wěn)定之際，辦公大樓需求尚未見明顯衝擊，惟跨國企業(yè)多機(jī)動(dòng)調(diào)整全球營運(yùn)布局，續(xù)採觀望態(tài)度，搬遷計(jì)畫評(píng)估普遍延長，預(yù)估租金漲幅力道將見趨緩。
線上經(jīng)濟(jì)支撐內(nèi)科辦公需求
戴德梁行認(rèn)為，拜資訊軟體服務(wù)業(yè)進(jìn)駐「宏匯瑞光廣場」之賜，本季西湖段空置率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)來到7.0％。文德段空置率亦下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.6％，舊宗段因租戶遷入遷出互見下，空置率維持在14.6％。文德段租金微幅成長1％至每月每坪1,010元，西湖段及舊宗段租金則持平，分別維持在每月每坪1,480元及940元。
五月中旬疫情急速升溫，防疫警戒升級(jí)，內(nèi)科湖科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)以科技及傳播資通訊服業(yè)為主，受惠線上經(jīng)濟(jì)需求，對於辦公空間需求仍維持穩(wěn)定，尚未見明顯衝擊。預(yù)計(jì)舊宗段下半年將有18,600坪新供給進(jìn)入市場，預(yù)租租戶將於下半年陸續(xù)進(jìn)駐，然租金將呈現(xiàn)持平局面。
診所及便利商店挺進(jìn)商圈核心 三級(jí)警戒店面租賃停滯
臺(tái)灣於五月中旬進(jìn)入第三級(jí)疫情警戒，受限疫情管制措施，外出購物驟減，嚴(yán)重衝擊零售業(yè)營收表現(xiàn)。截至2021年5月止，與去年同期相比，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增5.9％。五月中旬之後受疫情影響，與去年同月相比，百貨公司營業(yè)額年減28.3％；超級(jí)市場因民生物資需求提高，營業(yè)額年增35.7％，便利商店及量販店因部分門市暫時(shí)歇業(yè)及美食街來客數(shù)下滑，抵銷民生用品營收，營業(yè)額分別年增4.3％及3.6％。
戴德梁行指出，疫情三級(jí)警戒前，中山南京商圈因店面供給少，空租店面去化快速，電商女鞋品牌「D+AF」租下整棟約110坪的透天店面。忠孝商圈黃金地段由過往的連鎖服飾品牌替換為診所及連鎖便利商店，「大學(xué)眼科」宣布租下「全美大廈」2層共約245坪；連鎖便利超商「7-ELEVEN 」及「FamilyMart 」也先後從巷弄挺進(jìn)忠孝東路四段黃金地段。面對疫情緊繃，商圈人流大幅減少，重創(chuàng)實(shí)體店面，業(yè)者不堪負(fù)荷租金而暫時(shí)歇業(yè)或退租，部分房東因而願(yuàn)意於短期調(diào)降租金，協(xié)助零售業(yè)度過難關(guān)。西門商圈為疫情重災(zāi)區(qū)，商圈店面湧現(xiàn)退租潮，租金持續(xù)下探。
在此波疫情重創(chuàng)零售業(yè)之下，商圈店面租賃將呈現(xiàn)停滯狀態(tài)。百貨公司及購物中心藉由縮短營業(yè)時(shí)間，並延續(xù)去年疫情當(dāng)下積極部署數(shù)位轉(zhuǎn)型，開創(chuàng)新版圖，試圖搶進(jìn)各據(jù)勢力的現(xiàn)有電商平臺(tái)，將使零售電商銷售競爭更形激烈。
疫情警戒升級(jí) 投資評(píng)估持續(xù) 下手速度放緩
戴德梁行表示，投資市場如以上半年市場觀之，同期年增率大幅成長174.1％，主要是來自第一季度的交易貢獻(xiàn)。如以單季統(tǒng)計(jì)，第二季交易額為新臺(tái)幣276.3億元，交易額較上季減少40.4％，和去年同期相比則成長96.6％。本季買盤全為國內(nèi)資金，以自用型買家為主，占比達(dá)75.5％。交易金額前三大皆為廠辦大樓，最高者為聯(lián)發(fā)科以32.6億元購入位於內(nèi)湖科技園區(qū)的遠(yuǎn)傳內(nèi)湖大樓，預(yù)計(jì)作為研發(fā)據(jù)點(diǎn)，次高者為威剛以26.2億元買下內(nèi)湖潭美街的長虹雲(yún)端科技大樓，再其次為日月光以22.5億元取得位於楠梓科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的K25廠辦大樓，三筆交易合計(jì)占本季交易額29.4％，顯示科技業(yè)產(chǎn)能充沛，對於工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)健。合計(jì)廠辦大樓與廠房占本季交易額76.0％，達(dá)209.9億元，其中80.4億元皆投放於內(nèi)湖。
在面臨疫情警戒升級(jí)下，對於辦公及廠辦大樓投資評(píng)估仍舊不減，惟下手速度將會(huì)放緩。深受疫情海嘯首當(dāng)其衝的旅館，正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，然產(chǎn)權(quán)完整符合都更或危老條件的旅館，買家莫不積極評(píng)估，主要著眼於土地重建開發(fā)的效益。受惠於宅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，整體相關(guān)供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)百花齊放，尤其是倉儲(chǔ)物流及資料中心需求仍舊延續(xù)。
土地交易未因疫情而趨緩
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年第二季土地市場交易量為新臺(tái)幣669億元，市場表現(xiàn)依舊亮眼，不僅交易量高於近五年平均單季新臺(tái)幣550億元。臺(tái)中市及新北市在本季皆有大規(guī)模公有土地釋出，在本季總量中佔(zhàn)了新臺(tái)幣271億元，區(qū)域交易單價(jià)亦續(xù)創(chuàng)新高，最大戰(zhàn)場則為臺(tái)中市。
本季土地交易的特色仍在創(chuàng)新地價(jià)紀(jì)錄。戴德梁行指出，本季最大之土地交易為興富發(fā)以新臺(tái)幣85.27億元購入新莊副都心商業(yè)土地，這筆交易不僅是新莊副都心單筆交易總價(jià)之新高，也是新北市土地交易總價(jià)之新紀(jì)錄。此外，本季十大土地交易中，包括位於水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)的商業(yè)土地以總價(jià)新臺(tái)幣72億元、單價(jià)280萬元/坪，及位於臺(tái)中高鐵特定區(qū)之商業(yè)土地以總價(jià)新臺(tái)幣44.2億元、單價(jià)新臺(tái)幣96萬元/坪，雙雙創(chuàng)下該區(qū)域總價(jià)及單價(jià)之新高；國泰建設(shè)以新臺(tái)幣171萬元/坪取得三重住宅土地、華固建設(shè)以新臺(tái)幣260萬元/坪取得士北科住宅土地、齊裕營造以新臺(tái)幣282萬元/坪取得臺(tái)中七期南側(cè)住宅土地，也都各自改寫區(qū)域單價(jià)之新紀(jì)錄。
戴德梁行分析，本季釋出之土地類型以商業(yè)土地比重最高，約佔(zhàn)總交易量53％，前十大土地交易中，商業(yè)土地之總交易量更佔(zhàn)了74％。戴德梁行進(jìn)一步指出，由於新莊副都心、水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、臺(tái)中高鐵特定區(qū)等商業(yè)土地之容許用途廣，產(chǎn)品兼具辦公、零售及住宅之規(guī)劃彈性，也讓開發(fā)商對於商業(yè)土地之開發(fā)抱持樂觀態(tài)度。
新冠疫情自五月中旬急遽升溫，雙北市於五月十五日進(jìn)入三級(jí)警戒，五月十九日更擴(kuò)大為全國三級(jí)警戒。以五月十五日為界，統(tǒng)計(jì)四月起至雙北發(fā)佈三級(jí)警戒日之交易量為新臺(tái)幣586億元，雙北三級(jí)警戒次日起至六月底之交易量則僅有新臺(tái)幣83億元，十大土地交易合計(jì)總金額新臺(tái)幣393億元?jiǎng)t全數(shù)在五月上旬之前成交。乍看之下，三級(jí)警戒後之土地交易量看似驟減，惟本季公有土地開標(biāo)日多訂在四月中旬之前，開標(biāo)當(dāng)日標(biāo)售成績斐然，但當(dāng)時(shí)國內(nèi)疫情相對穩(wěn)定，各地方政府更非預(yù)期疫情可能趨於嚴(yán)重而提前開標(biāo)日期，故僅屬巧合。以長虹於六月公告以新臺(tái)幣15.37億元取得士北科住宅土地為例，顯示開發(fā)商為取得營建土地之需求不因疫情而受影響，成交單價(jià)新臺(tái)幣245萬元/坪則仍屬正常行情，顯示地主也未因疫情而願(yuàn)意降價(jià)求售之跡象。
企業(yè)搬遷計(jì)畫步調(diào)趨緩 租金趨於平穩(wěn)
戴德梁行指出，由於需求持平，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓整體租金水準(zhǔn)與上季相同，全市平均租金為每月每坪2,610元。以信義區(qū)每月每坪3,210元為最高，敦南區(qū)每月每坪2,420元次之。此波疫情來勢洶洶，企業(yè)搬遷計(jì)畫步調(diào)趨緩，租賃活動(dòng)以續(xù)租居多，租金趨於平穩(wěn)。
全球仍備受新冠疫情威脅，臺(tái)灣亦於本季升級(jí)防疫警戒。值疫情大環(huán)境不穩(wěn)定之際，辦公大樓需求尚未見明顯衝擊，惟跨國企業(yè)多機(jī)動(dòng)調(diào)整全球營運(yùn)布局，續(xù)採觀望態(tài)度，搬遷計(jì)畫評(píng)估普遍延長，預(yù)估租金漲幅力道將見趨緩。
線上經(jīng)濟(jì)支撐內(nèi)科辦公需求
戴德梁行認(rèn)為，拜資訊軟體服務(wù)業(yè)進(jìn)駐「宏匯瑞光廣場」之賜，本季西湖段空置率下降0.3個(gè)百分點(diǎn)來到7.0％。文德段空置率亦下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至6.6％，舊宗段因租戶遷入遷出互見下，空置率維持在14.6％。文德段租金微幅成長1％至每月每坪1,010元，西湖段及舊宗段租金則持平，分別維持在每月每坪1,480元及940元。
五月中旬疫情急速升溫，防疫警戒升級(jí)，內(nèi)科湖科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)以科技及傳播資通訊服業(yè)為主，受惠線上經(jīng)濟(jì)需求，對於辦公空間需求仍維持穩(wěn)定，尚未見明顯衝擊。預(yù)計(jì)舊宗段下半年將有18,600坪新供給進(jìn)入市場，預(yù)租租戶將於下半年陸續(xù)進(jìn)駐，然租金將呈現(xiàn)持平局面。
診所及便利商店挺進(jìn)商圈核心 三級(jí)警戒店面租賃停滯
臺(tái)灣於五月中旬進(jìn)入第三級(jí)疫情警戒，受限疫情管制措施，外出購物驟減，嚴(yán)重衝擊零售業(yè)營收表現(xiàn)。截至2021年5月止，與去年同期相比，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增5.9％。五月中旬之後受疫情影響，與去年同月相比，百貨公司營業(yè)額年減28.3％；超級(jí)市場因民生物資需求提高，營業(yè)額年增35.7％，便利商店及量販店因部分門市暫時(shí)歇業(yè)及美食街來客數(shù)下滑，抵銷民生用品營收，營業(yè)額分別年增4.3％及3.6％。
戴德梁行指出，疫情三級(jí)警戒前，中山南京商圈因店面供給少，空租店面去化快速，電商女鞋品牌「D+AF」租下整棟約110坪的透天店面。忠孝商圈黃金地段由過往的連鎖服飾品牌替換為診所及連鎖便利商店，「大學(xué)眼科」宣布租下「全美大廈」2層共約245坪；連鎖便利超商「7-ELEVEN 」及「FamilyMart 」也先後從巷弄挺進(jìn)忠孝東路四段黃金地段。面對疫情緊繃，商圈人流大幅減少，重創(chuàng)實(shí)體店面，業(yè)者不堪負(fù)荷租金而暫時(shí)歇業(yè)或退租，部分房東因而願(yuàn)意於短期調(diào)降租金，協(xié)助零售業(yè)度過難關(guān)。西門商圈為疫情重災(zāi)區(qū)，商圈店面湧現(xiàn)退租潮，租金持續(xù)下探。
在此波疫情重創(chuàng)零售業(yè)之下，商圈店面租賃將呈現(xiàn)停滯狀態(tài)。百貨公司及購物中心藉由縮短營業(yè)時(shí)間，並延續(xù)去年疫情當(dāng)下積極部署數(shù)位轉(zhuǎn)型，開創(chuàng)新版圖，試圖搶進(jìn)各據(jù)勢力的現(xiàn)有電商平臺(tái)，將使零售電商銷售競爭更形激烈。
疫情警戒升級(jí) 投資評(píng)估持續(xù) 下手速度放緩
戴德梁行表示，投資市場如以上半年市場觀之，同期年增率大幅成長174.1％，主要是來自第一季度的交易貢獻(xiàn)。如以單季統(tǒng)計(jì)，第二季交易額為新臺(tái)幣276.3億元，交易額較上季減少40.4％，和去年同期相比則成長96.6％。本季買盤全為國內(nèi)資金，以自用型買家為主，占比達(dá)75.5％。交易金額前三大皆為廠辦大樓，最高者為聯(lián)發(fā)科以32.6億元購入位於內(nèi)湖科技園區(qū)的遠(yuǎn)傳內(nèi)湖大樓，預(yù)計(jì)作為研發(fā)據(jù)點(diǎn)，次高者為威剛以26.2億元買下內(nèi)湖潭美街的長虹雲(yún)端科技大樓，再其次為日月光以22.5億元取得位於楠梓科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的K25廠辦大樓，三筆交易合計(jì)占本季交易額29.4％，顯示科技業(yè)產(chǎn)能充沛，對於工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)穩(wěn)健。合計(jì)廠辦大樓與廠房占本季交易額76.0％，達(dá)209.9億元，其中80.4億元皆投放於內(nèi)湖。
在面臨疫情警戒升級(jí)下，對於辦公及廠辦大樓投資評(píng)估仍舊不減，惟下手速度將會(huì)放緩。深受疫情海嘯首當(dāng)其衝的旅館，正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，然產(chǎn)權(quán)完整符合都更或危老條件的旅館，買家莫不積極評(píng)估，主要著眼於土地重建開發(fā)的效益。受惠於宅經(jīng)濟(jì)爆發(fā)，整體相關(guān)供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)百花齊放，尤其是倉儲(chǔ)物流及資料中心需求仍舊延續(xù)。
土地交易未因疫情而趨緩
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年第二季土地市場交易量為新臺(tái)幣669億元，市場表現(xiàn)依舊亮眼，不僅交易量高於近五年平均單季新臺(tái)幣550億元。臺(tái)中市及新北市在本季皆有大規(guī)模公有土地釋出，在本季總量中佔(zhàn)了新臺(tái)幣271億元，區(qū)域交易單價(jià)亦續(xù)創(chuàng)新高，最大戰(zhàn)場則為臺(tái)中市。
本季土地交易的特色仍在創(chuàng)新地價(jià)紀(jì)錄。戴德梁行指出，本季最大之土地交易為興富發(fā)以新臺(tái)幣85.27億元購入新莊副都心商業(yè)土地，這筆交易不僅是新莊副都心單筆交易總價(jià)之新高，也是新北市土地交易總價(jià)之新紀(jì)錄。此外，本季十大土地交易中，包括位於水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)的商業(yè)土地以總價(jià)新臺(tái)幣72億元、單價(jià)280萬元/坪，及位於臺(tái)中高鐵特定區(qū)之商業(yè)土地以總價(jià)新臺(tái)幣44.2億元、單價(jià)新臺(tái)幣96萬元/坪，雙雙創(chuàng)下該區(qū)域總價(jià)及單價(jià)之新高；國泰建設(shè)以新臺(tái)幣171萬元/坪取得三重住宅土地、華固建設(shè)以新臺(tái)幣260萬元/坪取得士北科住宅土地、齊裕營造以新臺(tái)幣282萬元/坪取得臺(tái)中七期南側(cè)住宅土地，也都各自改寫區(qū)域單價(jià)之新紀(jì)錄。
戴德梁行分析，本季釋出之土地類型以商業(yè)土地比重最高，約佔(zhàn)總交易量53％，前十大土地交易中，商業(yè)土地之總交易量更佔(zhàn)了74％。戴德梁行進(jìn)一步指出，由於新莊副都心、水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)、臺(tái)中高鐵特定區(qū)等商業(yè)土地之容許用途廣，產(chǎn)品兼具辦公、零售及住宅之規(guī)劃彈性，也讓開發(fā)商對於商業(yè)土地之開發(fā)抱持樂觀態(tài)度。
新冠疫情自五月中旬急遽升溫，雙北市於五月十五日進(jìn)入三級(jí)警戒，五月十九日更擴(kuò)大為全國三級(jí)警戒。以五月十五日為界，統(tǒng)計(jì)四月起至雙北發(fā)佈三級(jí)警戒日之交易量為新臺(tái)幣586億元，雙北三級(jí)警戒次日起至六月底之交易量則僅有新臺(tái)幣83億元，十大土地交易合計(jì)總金額新臺(tái)幣393億元?jiǎng)t全數(shù)在五月上旬之前成交。乍看之下，三級(jí)警戒後之土地交易量看似驟減，惟本季公有土地開標(biāo)日多訂在四月中旬之前，開標(biāo)當(dāng)日標(biāo)售成績斐然，但當(dāng)時(shí)國內(nèi)疫情相對穩(wěn)定，各地方政府更非預(yù)期疫情可能趨於嚴(yán)重而提前開標(biāo)日期，故僅屬巧合。以長虹於六月公告以新臺(tái)幣15.37億元取得士北科住宅土地為例，顯示開發(fā)商為取得營建土地之需求不因疫情而受影響，成交單價(jià)新臺(tái)幣245萬元/坪則仍屬正常行情，顯示地主也未因疫情而願(yuàn)意降價(jià)求售之跡象。
