【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】共有不動產(chǎn)的處分，以全體同意為主。當(dāng)無法全體同意時，為了促進(jìn)共有土地或建築改良物之有效利用，增進(jìn)公共利益，依照土地法第34條之1規(guī)定：只要共有人數(shù)超過1/2以上，同時應(yīng)有面積超過1/2以上；或是應(yīng)有面積超過2/3以上則人數(shù)不計，可以處分該不動產(chǎn)。
 
正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，因為多數(shù)決可以解決很多不同意見的少數(shù)人的阻撓，同時為了兼顧少數(shù)共有人的利益，也給了不同意處分少數(shù)人優(yōu)先購買權(quán)。也就是當(dāng)多數(shù)決的買賣契約書成立後，少數(shù)不同意處分的共有人，對於該買賣契約書中，相同價格、相同條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)買賣契約書成立後應(yīng)通知該優(yōu)先購買權(quán)人15天以上的催告，期滿優(yōu)先購買權(quán)人不買，該買賣契約書才能成立，並進(jìn)行交易。
 
問題是，類似案件都是很多代繼承人或是部份繼承人部份家族以外的人。有隔代代位繼承的，有再轉(zhuǎn)繼承的，共有人數(shù)動輒50人以上起跳，所有權(quán)人老、中、青三代都有，最常遇到的是年紀(jì)較長的老人家，因為輩份高，持分比例高，當(dāng)人數(shù)一多，簽約時就容易出現(xiàn)數(shù)位白髮蒼蒼的千歲團(tuán)。
 
因為類似案件的手續(xù)冗長，對於不同意出售者催告、登報、公示送達(dá)、法院提存.....都是基本款，缺一不可。重點來了，這些同意出售且出面簽約的千歲團(tuán)成員中，每個人的健康狀況不同，隨時都可能身體出狀況。更直白的說，如果辦理過程中，有人往生，繼承權(quán)發(fā)生，出賣人不同了，可能買賣要先暫停，先把往生者的繼承案件辦理完成，再走後續(xù)催告、法院提存.....相關(guān)手續(xù)，曠日廢時。
 
所以類似案件的辦理，簽訂買賣契約書後，必須把握相關(guān)時效，一直到催告不同意出售的共有人15天，申報土地增值稅後，才能鬆一口氣，進(jìn)入安全期。因為依照土地登記規(guī)則第102條及內(nèi)政部1991年9月27日臺內(nèi)字第8078465號函規(guī)定，申報增值稅、契稅後，出賣人往生，可以在登記申請書上載明事由，免再辦理繼承登記。也就是如果還沒有申報增值稅，就先辦理遺產(chǎn)登記後再辦理出賣登記。
 
試想，這群千歲團(tuán)中如其中一人往生，當(dāng)繼承辦理完成後，擬再辦理出賣時，又一人往生......光繼承案件就辦理不完，很難想像當(dāng)初的買賣案件進(jìn)度何時完成。案例中，我們接到了這個千歲團(tuán)，簽約時熱鬧非凡，像極了一場家族的嘉年華，可惜好景不常，2個月後大姑姑往生了，還好案件順利，我們在大姑姑往生前的一週，已經(jīng)申報土地增值稅，所以免去再辦理大姑姑繼承案的困擾，直接辦理過戶，並將大姑姑應(yīng)分得的買賣價金，由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶，另外由大姑姑繼承人申報遺產(chǎn)稅，分配遺產(chǎn)，讓原來買賣案件免去等待之苦。
 
您有類似多代共有的土地出售嗎？無論是全體同意出售或是採用土地法34條之1多數(shù)決出售，不二法門就是跟時間賽跑，流程越快越好，因為當(dāng)繼承權(quán)發(fā)生時，如果被繼承人遺產(chǎn)眾多，往往要1～2年才能完成繼承登記，登記完畢才能再繼續(xù)辦理原來的買賣案件，只要遇到其中一人發(fā)生繼承，就會讓人頭皮發(fā)麻，何況千歲團(tuán)，更可能先後往生，讓繼承案件辦不完。
 
提醒大家，小心“頭過身沒過”，偏偏有些共有人，利用買賣簽約後，再來挑三撿四、斤斤計較，爭取甜頭，想多分一點買賣價金，少收一點仲介費......小動作一堆，卡關(guān)時將有苦難言，屆時將全體受難。