房地稅務(wù)

二親等的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)「最好這樣做」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-15

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您名下的房屋貸款是否已經(jīng)結(jié)清房貸？是否還有增貸的空間？當(dāng)遇到二親等買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，需要舉證金流時(shí)，記得，原持有多年資產(chǎn)，變成現(xiàn)金銳不可當(dāng)，更是您節(jié)稅舉證的墊腳石，記得多加利用。

高築牆，廣積糧，親姐妹，明算帳

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】房屋買(mǎi)賣(mài)，除了舊制所得稅或是新制房地合一稅，必須繳納的稅費(fèi)是契稅、增值稅，如果是二親等的買(mǎi)賣(mài)，無(wú)法提出支付價(jià)款證明者，可能還有一筆贈(zèng)與稅要繳納。

就契稅而言，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)或是贈(zèng)與都是以房屋現(xiàn)值6％計(jì)算，至於土地增值稅買(mǎi)賣(mài)可以主張以自用或是一般稅率辦理，如果是贈(zèng)與，土地增值稅則只能辦理一般稅率，無(wú)法適用自用住宅優(yōu)惠稅率。

所以，姐妹間的過(guò)戶(hù)，如果辦理買(mǎi)賣(mài)，可以主張自用住宅土地增值稅，利用主張買(mǎi)賣(mài)免贈(zèng)與稅。如果辦理贈(zèng)與，土地增值稅只能辦理一般稅率，房地現(xiàn)值超過(guò)244萬(wàn)元，還要繳納贈(zèng)與稅。為此，姐妹的買(mǎi)賣(mài)相對(duì)於贈(zèng)與，則可以省下土地增值稅及贈(zèng)與稅。至於該怎麼辦呢？或許可以參考下面的個(gè)案。

正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，姐姐名下的房屋，想賣(mài)給妹妹，市價(jià)約870萬(wàn)元，房屋及土地現(xiàn)值約240萬(wàn)元，概算之後契稅約1.5萬(wàn)元，土地增值稅自用約22萬(wàn)元，一般稅率約60萬(wàn)元，免贈(zèng)與稅。也就是最好的情況只要繳納契稅1.5萬(wàn)元，自用增值稅22萬(wàn)元，合計(jì)23.5萬(wàn)元就能順利完成買(mǎi)賣(mài)。如果沒(méi)有處理好，契稅1.5萬(wàn)元，增值稅60萬(wàn)元，贈(zèng)與稅0元，合計(jì)約61.5萬(wàn)元，兩者相差約38萬(wàn)元。

正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所所長(zhǎng)鄭文在表示，繳稅是人民的義務(wù)，節(jié)稅是人民的權(quán)利。如何達(dá)成呢？妹妹善用了2022年244萬(wàn)元的免稅額免除債務(wù)當(dāng)頭期款，至於尾款626萬(wàn)元，如何達(dá)成主張買(mǎi)賣(mài)，免贈(zèng)與稅呢？則利用她個(gè)人名下，已經(jīng)清償完畢的其他房屋貸款，利用增貸的方式，向銀行申貸後，取得尾款支付給姐姐，很快的取得國(guó)稅局的核準(zhǔn)函，完成整個(gè)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，同時(shí)省下了近38萬(wàn)元的稅賦。更厲害的是未來(lái)出售時(shí)，她的取得成本是870萬(wàn)元，非房屋及土地公告現(xiàn)值的240萬(wàn)元，她將省下一筆可觀的房地合一稅。

您名下的房屋貸款是否已經(jīng)結(jié)清房貸？是否還有增貸的空間？當(dāng)遇到二親等買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，需要舉證金流時(shí)，記得，原持有多年資產(chǎn)，變成現(xiàn)金銳不可當(dāng)，更是您節(jié)稅舉證的墊腳石，記得多加利用。