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陳純敬：《平均地權(quán)條例》對(duì)新北住都中心的3大影響

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-02-01

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新北住都中心董事長兼執(zhí)行長陳純敬認(rèn)為，法令的推動(dòng)，對(duì)於相關(guān)產(chǎn)業(yè)一定會(huì)有影響，只是程度大小的問題，對(duì)於新北住都中心進(jìn)行的都更危老「影響有限」，對(duì)於一般開發(fā)商的影響「仍待觀察」。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】近期《平均地權(quán)條例》修法通過，業(yè)界普遍擔(dān)心對(duì)往後推動(dòng)都更危老會(huì)產(chǎn)生影響，新北住都中心董事長兼執(zhí)行長陳純敬認(rèn)為，法令的推動(dòng)，對(duì)於相關(guān)產(chǎn)業(yè)一定會(huì)有影響，只是程度大小的問題，對(duì)於新北住都中心進(jìn)行的都更危老「影響有限」，對(duì)於一般開發(fā)商的影響「仍待觀察」。

新北住都中心董事長兼執(zhí)行長陳純敬認(rèn)為，《平均地權(quán)條例》修法通過，對(duì)新北住都中心推動(dòng)都更影響層面可以從3個(gè)角度分析

陳純敬指出，《平均地權(quán)條例》修法通過，對(duì)新北住都中心推動(dòng)都更影響層面可以從3個(gè)角度分析：
(一)更新前期整合：新北住都中心招商徵求出資人、實(shí)施者或協(xié)助更新會(huì)案件，由新北住都中心進(jìn)行整合或協(xié)助調(diào)查都更意願(yuàn)，所以無坊間由中人整合購買後，交由建商後續(xù)進(jìn)行開發(fā)，而受此次修法管制私法人移轉(zhuǎn)的情況。另外，新北住都中心為公法人不受此次修法管制私法人取得及移轉(zhuǎn)之限制，亦得購置房地進(jìn)行整合。
(二)更新後銷售：新北住都中心協(xié)助更新會(huì)(實(shí)施者)代墊資金並加計(jì)利息回收資金，或協(xié)助地主成立更新會(huì)及全案管理收取費(fèi)用，或公開徵求出資人、實(shí)施者均屬收取利息或費(fèi)用方式輔導(dǎo)推動(dòng)更新，無涉及取得更新後房地及銷售，因此暫無影響。
(三)潛在廠商參與中心都更意願(yuàn)：1.出資人都更後分房地及再出售：更新後出資人依共同負(fù)擔(dān)取得折價(jià)抵付的房地，依內(nèi)政部規(guī)劃子法發(fā)布範(fàn)圍，不受私法人5年管制移轉(zhuǎn)的限制。2.建商參與中心公辦都更，中心已先行整合風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控制，且建商無須備具購地貸款等優(yōu)點(diǎn)，雖建商分回房地受未來房價(jià)下跌或延長銷售期等不利因素，預(yù)料建商仍願(yuàn)參與都更。尤其上市櫃公司具推案壓力，朝向公辦都更可能性增大。3.中小型建商參與小規(guī)模的更新會(huì)辦理都市更新案件，則恐因由更新會(huì)銷售更新後房地，倘銷售不佳仍可能有無法償還興建費(fèi)用等違約風(fēng)險(xiǎn)，因此相關(guān)續(xù)建機(jī)制(例如辦理土地信託等)相形重要。

陳純敬認(rèn)為，《平均地權(quán)條例》修法通過，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從3個(gè)面向觀察：
(一)更新案雖不若一般開發(fā)案須大量購地，但建商/開發(fā)商以購進(jìn)不同意戶為整合手段之一，且容易盤售給其他法人或關(guān)係企業(yè)，管制私法人購買住宅、管制私法人取得住宅並限制其移轉(zhuǎn)，恐影響都更整合靈活度，未來可能出現(xiàn)大量建商內(nèi)部人頭購置更新區(qū)內(nèi)住宅進(jìn)行整合。

(二)一般開發(fā)案
1.「限制預(yù)售屋換約轉(zhuǎn)售」，預(yù)售市場預(yù)期將縮減1~3成，影響建商預(yù)售時(shí)，可自民眾取得購地、興建資金。
2.興建完成後，房地銷售去化亦因升息、限制自然人第2戶貸款成數(shù)及寬限期等，民眾買氣限縮，影響建商完工銷售資金回收。
3.央行信用管制建商「餘屋銷售貸款」，影響建商興建、開發(fā)金周轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響購地、興建意願(yuàn)，中小型建商更吃緊。

(三)開發(fā)案類型可能轉(zhuǎn)向公辦都更、接受委建、銷售成屋、地上權(quán)或使用權(quán)住宅，因購地成本低而增加案量。另，打住不打商，未來將朝向商用不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)用地等投資。