【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】2023年12月20日第一太平戴維斯舉行年終記者會，針對2023年商用不動產(chǎn)市場的表現(xiàn)以及2024年市場的發(fā)展提出說明及預(yù)測，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，2023年商辦是「展現(xiàn)靭性」，至於2024年商用不動產(chǎn)市場則是「平穩(wěn)中見曙光」。展望2024年，商用不動產(chǎn)將維持量穩(wěn)價緩漲的格局，北臺灣的產(chǎn)業(yè)聚落跟科學(xué)園區(qū)周圍是主要受惠地區(qū)，若2024年下半年臺灣央行有機會跟進降息，保險業(yè)將成為2024年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標(biāo)的將是第一波受惠區(qū)域。

 
出口不振以及高利率環(huán)境下，2023年臺灣經(jīng)濟表現(xiàn)呈現(xiàn)外冷內(nèi)熱的局面，預(yù)估2023年經(jīng)濟成長率1.42％，寫下14年來新低，但臺灣商用不動產(chǎn)市場展現(xiàn)韌性，根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2023年(截至12月19日)大型商用不動產(chǎn)交易金額達1391億元，僅比2022年小幅減少4％，交易量能維持在一定水準(zhǔn)之上；土地市場則在政策相對搖擺的情況下，建商購地謹(jǐn)慎，2023年大型土地交易與地上權(quán)合計僅1199億元，比2022年減少34％，已連續(xù)2年衰退幅度達三成，土地交易動能萎縮情況未緩解。
 
總額達307億元的新光一號REITs成功標(biāo)售下，商用不動市場在第二季起率先打破升息陰霾，第四季市場動能更明顯回溫，推升全年成交金額達到1391億元。主力買方方面，在5G、AI應(yīng)用的帶動下，臺灣產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢推升科技業(yè)需求，全年購置金額達到430億元，規(guī)模比2022年成長170％，尤其是辦公與研發(fā)空間的升級所帶動的廠辦買氣最為旺盛，包括鴻海集團斥資75億元購入土城中工AI雲(yún)智慧廠辦，崇越科技以53.5億元購置內(nèi)科預(yù)售廠辦大樓等指標(biāo)案件，進一步觀察可以發(fā)現(xiàn)，科技業(yè)在產(chǎn)業(yè)群聚以及人才穩(wěn)定性的前提下，偏好在原本區(qū)域找尋新完工或即將完工的廠辦大樓，也顯示企業(yè)深耕臺灣以及產(chǎn)業(yè)前景的信心。

 
建商則是商用不動產(chǎn)市場的第二大買方，總金額267億元，主要交易來自於鼎固置業(yè)以117億元購置新光天母傑仕堡大樓、亞昕購置新竹福泰商務(wù)飯店(22.8億元)以及立志開發(fā)投資新光信義華廈商場(20億元)。保險業(yè)則自2022年下半年起淡出不動產(chǎn)市場，全年投入在商用不動產(chǎn)與土地市場金額分別為18億元與53億元，寫下歷年新低水準(zhǔn)，各家之中以國泰人壽相對積極，持續(xù)買入桃園中壢與臺中烏日土地，擴大商用不動產(chǎn)開發(fā)布局；另外，臺新人壽與全球人壽則小試身手的購入新竹臺元廠辦，作為收益性不動產(chǎn)，但與過往的單筆投資規(guī)模相比仍明顯縮小。保險業(yè)雖在不動產(chǎn)最低投報率2.845％的限制之下，投資動能雖然受限，但產(chǎn)業(yè)輪動快速，除了投報率門檻外，保險業(yè)更著重在標(biāo)的保值性、租約穩(wěn)定性、未來招租難易度、租金成長力道等面向。
 
不動產(chǎn)類型方面，辦公室與廠辦是交易大宗。辦公室連續(xù)兩年位居榜首，年度交易金額達365億元，占比達26％，知名交易包括總價125億元的基泰忠孝大樓、新光一號REITs所持有的中山大樓、新光臺證金融大樓與新光國際商業(yè)大樓等，從購置目的來看，投資比重將近7成，專業(yè)投資機構(gòu)以及個人投資人取代保險業(yè)者，積極布局臺北市的辦公市場，並特別偏愛傳統(tǒng)核心地區(qū)，產(chǎn)權(quán)相對單純且土地含金量高的辦公大樓。

 
在2022年政府辦理桃園航空城產(chǎn)業(yè)用地拉高基期，以及建廠成本居高不下的影響，工業(yè)土地交易量縮7成，導(dǎo)致全年工業(yè)不動產(chǎn)(工業(yè)土地、廠房與廠辦)交易金額僅874億元，年減42％。相較於廠房與工業(yè)土地交易放緩，工業(yè)廠辦買氣維持強勁，交易金額達到374億元，是工業(yè)不動產(chǎn)類型之中，交易量唯一正成長的類別。值得關(guān)注的是，將近半數(shù)的交易集中在新北市預(yù)售或新完工廠辦，特別是三重、新莊、中和與土城區(qū)，顯示新北市的捷運路網(wǎng)逐步成形、工業(yè)立體化政策以及產(chǎn)業(yè)群聚的特性，吸引廠商持續(xù)擴大與升級營運空間。此外，根據(jù)第一太平戴維斯調(diào)查，主要工業(yè)區(qū)2023年土地單價漲幅約12％，成長力道與2022年相仿，新竹工業(yè)區(qū)在竹科外溢效果下，土地單價一舉突破30萬元門檻，價格漲幅超過2成，在北臺灣各工業(yè)區(qū)中表現(xiàn)亮眼。
 
大型土地交易方面，政策搖擺以及央行未放寬土、建融規(guī)範(fàn)的前提下，再加上研議中的囤房稅2.0與虛坪改革方案為建築業(yè)帶來更多不確定性，建商購地更為謹(jǐn)慎，2023年土地交易金額為1199億元，建商購地也同步下滑至734億元，年減率33％，購地規(guī)模回到2017年置2018年的水準(zhǔn)。因應(yīng)市場的不確定性，建商持續(xù)透過參與公辦都更、地上權(quán)或者捷運聯(lián)開案等方式，降低土地投入資金，以及爭取在土、建融方面更多的彈性。
 
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，隨著臺灣出口在11月轉(zhuǎn)正、2024年下半年美國可望啟動降息以及經(jīng)濟軟著陸等正向訊息之下，各界預(yù)估2024年臺灣經(jīng)濟表現(xiàn)將優(yōu)於2023年，商用不動產(chǎn)市場買氣亦在2023年第四季顯現(xiàn)回溫跡象。展望2024年，商用不動產(chǎn)將維持量穩(wěn)價緩漲的格局；其中，臺灣科技業(yè)受益於全球AI熱潮，推動科技應(yīng)用商機，廠房與廠辦需求將維持穩(wěn)定，北臺灣的產(chǎn)業(yè)聚落跟科學(xué)園區(qū)周圍是主要受惠地區(qū)，但仍須關(guān)注去全球化導(dǎo)致的生產(chǎn)基地外移的後續(xù)影響。另外，若2024年下半年臺灣央行有機會跟進降息，保險業(yè)壓抑的投資買氣有機會復(fù)甦，成為2024年下半年的市場助力，雙北市以外的大型投資標(biāo)的將是第一波受惠區(qū)域。