【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】仲量聯(lián)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)部副總經(jīng)理游淑芬2024年4月8日表示，2023年臺(tái)北核心A辦市場，空置率及商辦去化表現(xiàn)優(yōu)異，其中空置率更以4.6％畫上年末漂亮句點(diǎn)，顯著優(yōu)於全球平均水準(zhǔn)之16.2％，及亞太地區(qū)空置率之15.3％。展望2024北市A辦租賃市場，仍以汰舊換新、辦公室升級(jí)趨勢為主軸。
 
她指出，雖然市場需求活絡(luò)，但仍應(yīng)留意2024年新供給對市場可能的影響，第一季A辦市場由於新供給釋出、庫存仍待消化，空置率推高至6.5％，且年底前預(yù)計(jì)仍有皇翔站前約11,000坪的新供給釋出。由於租賃客戶的選擇性逐漸增加，辦公空間與規(guī)格是否滿足能符合市場最新需求，將是能否順利去化之關(guān)鍵，預(yù)期年底前空置率將因新供給而提升，但租戶對於優(yōu)質(zhì)辦公空間之需求，仍會(huì)持續(xù)推升整體租金行情。
 
TOD東西雙核心，西區(qū)風(fēng)華再現(xiàn)
 
游淑芬表示，經(jīng)濟(jì)跟著軌道走，近幾年臺(tái)灣北中南TOD建設(shè)遍地開花，捷運(yùn)鐵路高鐵等大眾運(yùn)輸早已成為串聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈之重要核心，目前臺(tái)北A辦市場以信義區(qū)及敦化南北路最為密集。然而放眼未來，大南港地區(qū)為首之東區(qū)門戶計(jì)畫至2030年辦公量體將達(dá)到49.9萬坪；臺(tái)北車站西區(qū)門戶計(jì)畫周遭則將有23.7萬坪；臺(tái)北A辦市場形成東西雙核心，TOD導(dǎo)向開發(fā)的新供給辦公量體即將為高鐵臺(tái)北站、南港站帶來最大效應(yīng)，而臺(tái)北辦公商圈將隨軌道建設(shè)發(fā)展，東西門戶計(jì)畫逐步落實(shí)。
 
國土可利用空間狹長之日本，素來為TOD開發(fā)模式最成熟國家之一。臺(tái)北東西區(qū)門戶計(jì)畫之未來發(fā)展，可參照東京辦公市場之丸之內(nèi)、品川站作為借鏡。在交通運(yùn)輸位置上，丸之內(nèi)及品川站，就如同高鐵臺(tái)北站及南港站，是東京內(nèi)唯二高速鐵路新幹線之轉(zhuǎn)乘站點(diǎn)。兩者間連接之主要捷運(yùn)網(wǎng)絡(luò)直達(dá)皆為15-17分鐘；作為主要國門之東京站及臺(tái)北車站，距離國際運(yùn)量最大的成田、桃園機(jī)場，亦皆為40-50分鐘距離。
 
高鐵南港站VS.東京品川駅，成為科技業(yè)聚落新興市場
 
游淑芬認(rèn)為，高鐵南港站周遭，近來的發(fā)展就如同東京品川駅，成為科技業(yè)聚落新興市場。日本微軟總部所在的品川，周遭大型開發(fā)計(jì)畫如Takanawa Gateway Station，在南港也可見到以TOD模式開發(fā)的潤泰南港大樓及南港之心等大規(guī)模開發(fā)案，串連起南軟園區(qū)站之臺(tái)壽C3、以及昆陽站附近的國泰南港調(diào)車場及富邦大南港。
 
而臺(tái)北車站所在地的西區(qū)門戶計(jì)畫，區(qū)位條件及空間規(guī)劃和丸之內(nèi)亦有著高度相似。兩地皆緊鄰傳統(tǒng)政經(jīng)文化中心，在站前廣場、大面積綠地、歷史建物活化、建築立面保留重新開發(fā)、商辦廊帶皆平行鐵道橫向發(fā)展等特色，復(fù)刻了丸之內(nèi)古典與現(xiàn)代揉合之商業(yè)區(qū)風(fēng)格。東京車站復(fù)興為街區(qū)帶來新與舊的歷史人文對比，西區(qū)門戶街區(qū)沿著忠孝西路自北門起一連串的歷史古蹟保存再利用，商辦規(guī)劃上如皇翔北站專賣局倉庫重建、北門郵局證券金融大樓，具有如丸之內(nèi)JP Tower日本郵政大樓立面保存之城市風(fēng)趣。
 
除了硬體上的相似，未來西區(qū)門戶計(jì)畫金融及行政重鎮(zhèn)集結(jié)，北門郵局證券金融大樓的證交所、櫃買中心，期交所、集保結(jié)算所，以及冠德行二行三公辦都更的國家及行政園區(qū)，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步帶動(dòng)西區(qū)門戶計(jì)畫金融業(yè)之入駐；將可發(fā)展為似丸之內(nèi)區(qū)內(nèi)三菱日聯(lián)銀行總部及金融集團(tuán)、三井住友信託總行、野村證券總部、郵政銀行總部及日本摩根史坦利總部林立之金融業(yè)聚集地。據(jù)區(qū)內(nèi)最大房東三菱地所公布資料，其區(qū)內(nèi)持有商辦於2023年，金融業(yè)為區(qū)內(nèi)最大租戶，佔(zhàn)24.3％。
 
北車特區(qū)VS.東京丸之內(nèi)，西區(qū)門戶帶動(dòng)商辦租金
 
游淑芬形容，在開發(fā)計(jì)畫及策略上，西區(qū)門戶及丸之內(nèi)則以不同方式提高再開發(fā)容積率﹔西區(qū)門戶計(jì)畫以捷運(yùn)聯(lián)開獎(jiǎng)勵(lì)，如臺(tái)北雙星以此取得1150％容積，而丸之內(nèi)再開發(fā)以移轉(zhuǎn)東京車站未利用容積達(dá)到高容積率，並將容積移轉(zhuǎn)收入進(jìn)行車站站體復(fù)原更新；皆為鼓勵(lì)TOD開發(fā)模式之容積獎(jiǎng)勵(lì)。
 
同為舊市區(qū)更新的西區(qū)門戶計(jì)畫地區(qū)，至2030年，將提供23.7萬坪A辦面積，成長至與丸之內(nèi)第三次開發(fā)第一階段相似之市場規(guī)模。屆時(shí)新完工商辦將佔(zhàn)87％，高於丸之內(nèi)第一階段之新供給的61％，並集中在5年內(nèi)完工之大樓，預(yù)計(jì)西區(qū)門戶計(jì)畫新供給租金將帶動(dòng)該區(qū)域行情。
 
回顧丸之內(nèi)，在第三次開發(fā)第一階段中，區(qū)內(nèi)多為超過30年屋齡之大樓，對新供給的強(qiáng)烈需求，使區(qū)內(nèi)商辦接近滿租，在第一階段完成的最後一年2007，仍保持驚人的10％租金年漲幅。然而時(shí)空背景不同，西區(qū)門戶計(jì)畫主要完工之2026-2027年，將迎來臺(tái)北市新商辦完工潮，各商業(yè)區(qū)強(qiáng)烈競爭底下，空置率升高，租金漲幅雖有新供給帶動(dòng)，對比丸之內(nèi)之租金漲幅可有期待，但仍待屆時(shí)市場供需平衡的狀況而定。