【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大臺中房市交易動態(tài)資訊平臺」發(fā)布2024年Q2大臺中房市分析季報，就臺中市2024年Q2不動產(chǎn)交易量體及價格進行專業(yè)分析。在建物買賣移轉(zhuǎn)登記數(shù)量方面，2024年Q2臺中買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為13,718棟，較上一季增長13.1％、年成長率達18.4％，交易熱區(qū)前三名依序為北屯區(qū)(1,922棟)、南屯區(qū)(1,845棟)及西屯區(qū)(1,627棟)；此外，第一次登記棟數(shù)為5,645棟，季增率達20.6％、年增3.7％，其中以北屯區(qū)(1,186)、潭子區(qū)(698)及清水區(qū)(574)的案件量居前三。
 
自2023年下半年以來，受惠於「新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案(簡稱：新青安貸款)」，吸引自住買盤進場，推動市場買氣不斷升溫，並延續(xù)至2024年上半年；然而，自2024年第三季起，由於銀行授信水位接近警戒水準，核貸過程不順，導使民眾購屋態(tài)度趨於保守，預(yù)期下半年房市交易量可能受到抑制。
 
根據(jù)最新單月數(shù)據(jù)，2024年8月臺中建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為4,996棟，較上月減少16.3％，但比2023年同期增加了22.0％。本月前三大交易熱區(qū)依序為南屯區(qū)(794棟)、北屯區(qū)(757棟)及西屯區(qū)(460棟)，顯示「三屯區(qū)」仍然深受購屋民眾青睞。
 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所市場研究室陳孟筠協(xié)理表示，本月交易量減少，除了受傳統(tǒng)交易淡季影響外，也受到銀行房貸資金緊縮的干擾，如果貸款卡關(guān)問題無法迅速解決，現(xiàn)金有限的民眾可能會將購屋計畫延後。

 
建照、使照及開工戶數(shù)部分，2024年Q2臺中建照戶數(shù)為8,696戶，比2023年同期增加1,676戶；使照戶數(shù)為6,381戶，比2023年同期增加2,261戶；開工戶數(shù)為7,813戶，比2023年同期減少1,359戶。暫結(jié)2024年上半年表現(xiàn)，建照戶數(shù)為約1.4萬戶，比2023年同期增加1,223戶、年增9.5％；使照戶數(shù)為約1.1萬戶，比2023年同期增加3,298戶、年增41.6％；開工戶數(shù)為約1.2萬戶，比2023年同期減少3,560戶、年減22.5％。
 
綜合上述數(shù)據(jù)來看，陳孟筠協(xié)理表示，開工戶數(shù)下滑的原因，不僅與建商從銀行取得資金不易、營造工程材料與工資雙雙上漲以及勞工短缺導致發(fā)包困難有關(guān)，近期市場買氣因銀行資金緊縮再度轉(zhuǎn)淡，若短期內(nèi)情況未能改善，致現(xiàn)場銷售狀況不佳，申請開工展延的情況可能會進一步增加。
 
依實價登錄資料分析，據(jù)長期觀察，不論是交易數(shù)量或成交金額，每年於Q4均有一波漲幅，故對比於每年Q1的表現(xiàn)，皆會出現(xiàn)常態(tài)且慣例性的跌幅。最新2024年Q2成交金額為2,084億元，睽違兩年時間再度站上2仟億元大關(guān)，季增21.1％、年增41.2％；成交量為13,781件，季增25％、年成長24.9％。本季表現(xiàn)呈「價量雙漲」。
 
在土地成交價格部分，2024年Q2都內(nèi)土地各類均價表現(xiàn)與上季相比：住宅區(qū)成長2.3萬/坪，已連四季上漲，並且來到歷年次高點；商業(yè)區(qū)價漲5.2萬/坪，因有數(shù)筆政府標售案，反映成交行情而續(xù)揚；工業(yè)區(qū)微揚0.9萬/坪；農(nóng)業(yè)區(qū)在上一季創(chuàng)高後微幅下修，略跌0.6萬/坪；其他土地的部分雖仍以道路用地交易佔大宗，惟多集中於豐原區(qū)且以協(xié)議價購佔多數(shù)，均價顯著回跌。
 
而都外土地各類均價與上季相比：甲建與丁建分別走跌1.6萬/坪、4.3萬/坪；乙建成長2.1萬/坪；丙建價揚1.6萬/坪；其他價漲2.7萬/坪；農(nóng)牧用地價穩(wěn)。

 
近年來，區(qū)分所有建物的建坪平均單價如下：大樓單價約23.2萬/建坪，華廈單價約18.6萬/建坪，公寓單價約17萬/建坪。以長期趨勢而言，整體價格呈現(xiàn)微幅上漲。值得注意的是，在2023年Q4華廈的平均單價首次超越了大樓的單價，雖然2024年Q1因華廈新屋交屋潮趨緩致價格有所回調(diào)，但本季華廈均價再度超越大樓均價，華廈與大樓產(chǎn)品的價格競爭力逐漸趨近。
 
近年來各類型建物平均總價為：透天厝平均總價約1,660萬，大樓平均總價約1,180萬，華廈平均總價約650萬，公寓平均總價約500萬。進一步觀察2024年Q2各類產(chǎn)品總價變化：華廈及公寓表現(xiàn)與上一季持平，大樓微跌約90萬元、透天厝小幅成長70萬元。
 
2024年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)大樓交易案件(超過170件者)，以北屯區(qū)單價較高，而交易量則集中在南屯區(qū)、北屯區(qū)及梧棲區(qū)。南屯區(qū)全區(qū)價跌，本季幾近過半交易屬豐邑菁科2MAX，成交價為24.3~38.2萬/建坪；北屯區(qū)均標~頂標續(xù)揚，其中前標與頂標因有泓瑞崇德薈、精銳嚮未來等案挹注而站上40萬/建坪水位；梧棲區(qū)逾六成交易屬長虹天擎，成交價為13.1~25.4萬/建坪，前標~頂標則受安美學、佳鋐新邑、和築好好窩等案拉升而突破20萬/建坪。
 
而分析2024年Q2各行政區(qū)屋齡2年內(nèi)透天厝交易案件(超過50件者)，以北屯區(qū)之平均總價較高，本年度新屋透天厝交易熱區(qū)為沙鹿區(qū)、梧棲區(qū)及大甲區(qū)。沙鹿區(qū)購買主力帶為1,435~2,470萬元間，前標~頂標大漲300萬；梧棲區(qū)購買主力帶為1,120~2,368萬元間，近六成交易屬御墅大境，成交總價為925~1,325萬元間；大甲區(qū)購買主力帶為1,250~1,700萬元間，過半交易屬世紀花園NO.26，成交總價為925~1,468萬元間。
 
考量到國人購屋的負擔能力，近年來市場上以「低總價」產(chǎn)品為銷售主力，即以總價1仟萬元為分界線，低於此價格的產(chǎn)品去化率表現(xiàn)極佳，此外，在2023年8月推行的新青安貸款帶動下，由於最高貸款額度可達1仟萬元，許多購屋民眾也因此勇於提高購屋預(yù)算。
 
進一步觀察聯(lián)徵中心最新統(tǒng)計的臺中總體住宅(不分建物類別)買賣市場價格表現(xiàn)，2024年Q1買賣平均總價已達1,297萬，連續(xù)第三季上漲，季增1.4％、年增6.5％；另外，買賣平均單價也達到29.7萬/建坪，維持六季保持正成長，季增3.2％、年增10.6％。
 
陳孟筠指出，在房價單坪售價持續(xù)攀升的情況下，「低總價」的天花板早已封不住，未來購屋主力的總價範圍將上修至1,000~1,500萬元，這將成為新常態(tài)，相對地，其他產(chǎn)品的總價帶也會同步上調(diào)。有鑑於此，央行對於「高價住宅」的貸款管制應(yīng)進行滾動式檢討，以順應(yīng)市場的變化。
 
此外，陳孟筠認為，未來在限貸令下的生存之道可以從以下幾點著手：
1.融資渠道外溢與資金提供者的機會：
由於傳統(tǒng)銀行貸款受到限制，改以私人借貸、股權(quán)融資或讓售、招募新投資者等方式進行資金籌措的情況會增加，這對資金提供者而言是一個有利的機會，能夠以更好的條件搶佔市場先機；然而，當正規(guī)金融機構(gòu)貸款受阻時，一些急需資金的民眾可能會轉(zhuǎn)向非法借貸渠道，必須特別注意借款的安全性。
 
2重新檢視自備款及購屋總價設(shè)定：
有鑑於銀行最終核貸成數(shù)可能會受到限縮或延遲放款，故建議購屋民眾調(diào)整原先設(shè)定的購屋預(yù)算，避免過度樂觀，應(yīng)確保購屋預(yù)算在合理的可負擔範圍內(nèi)，並多準備1~2成的自備款，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的貸款成數(shù)不足須即刻補足差額、非預(yù)期增加的房貸利息支出或其他持有成本，以及未來政策、經(jīng)濟等不確定性因素的變化。
 
3.適者生存，創(chuàng)造共好與同贏局面：
對銀行資金依賴度較高的小型建商易被市場機制強制淘汰、中型建商可透過與他人合作開發(fā)項目來避險並維持市場地位、而自有資金相對充裕的開發(fā)商則能掌握更高的主導權(quán)，有望藉機快速提升市佔比。
 
4.預(yù)售與成屋市場的短期機會：
預(yù)售屋採分階段付款，可有效減輕購屋民眾短期的財務(wù)壓力，尤其是在當前貸款緊縮的環(huán)境下，此「輕鬆付」特點仍有機會能吸引買盤進場；反觀成屋市場因須一次性支付全額款項，買方馬上就面臨貸款問題，使得一些潛在買方望而卻步，導致市場需求急劇下滑，當市場供給大於需求時，買方的議價空間隨之增加。
 
5.擇優(yōu)進場，獲取「進可攻、退可守」的機會
目前的金融政策旨在鼓勵剛性自住需求，並減少槓桿操作的機會，但也有不少人是秉持「先求有、再求好」的理念進場，對外面對眾多的市場競案，對內(nèi)則有單一社區(qū)戶數(shù)多的隱形競爭者，因此應(yīng)審慎選擇未來具競爭力的產(chǎn)品，除可保有增值性以外，亦可提高未來出售時的流動性(去化快)。