市場快訊

短中長期多空交雜房市買盤兩極化

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2024-10-08

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金龍海嘯發(fā)威！臺灣房屋市場景氣燈號，黃紅燈將轉(zhuǎn)綠，央行投變化球，青安族保送投資族三振，唯他有望全壘打

金龍海嘯發(fā)威！臺灣房屋市場景氣燈號由黃紅燈將轉(zhuǎn)綠(圖/臺灣房屋)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】央行重手打炒房，引發(fā)房市金龍海嘯使景氣降溫！臺灣房屋集團(tuán)與中央大學(xué)臺灣經(jīng)濟(jì)研究發(fā)展中心合作，發(fā)佈最新「臺灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預(yù)測，第七波信用管制實施後的2024年Q4，景氣指標(biāo)分?jǐn)?shù)為50.05，較上季減少1.88分；2025年Q1則略反彈至51.86分，但Q2隨即下修至45.10分，意味2025年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉(zhuǎn)為綠燈，市場從熱絡(luò)回歸穩(wěn)定軟著陸。

中央大學(xué)臺灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心執(zhí)行長吳大任表示，臺灣房屋市場景氣燈號根據(jù)17項代表性變數(shù)，評估實際市場動能及景氣，兼具「全面性」與「未來性」，是國內(nèi)現(xiàn)今唯一可預(yù)測房市發(fā)展的領(lǐng)先指標(biāo)。本期各項主要變數(shù)數(shù)值中，實質(zhì)國內(nèi)生產(chǎn)毛額、建物買賣移轉(zhuǎn)登記等項目略為下滑，但核發(fā)建照總樓地板面積、購置住宅與修繕貸款餘額等項目則明顯上升，因此Q4指標(biāo)分?jǐn)?shù)雖較上季略減，但仍落在象徵熱絡(luò)的黃紅燈。

臺灣房屋集團(tuán)首席副總裁周鶴鳴指出，Q3季末的第七波信用管制及升準(zhǔn)效應(yīng)，將會在Q4陸續(xù)浮現(xiàn)，這場棒球賽局央行先發(fā)制人，多記變化球讓長期槓桿操作的投資族被三振、換屋族、繼承族被牽制，唯獨青安族被保送，現(xiàn)金族則最具全壘打贏家面相！目前滿球數(shù)對決，雙方拚和局，預(yù)估Q4的整體房市，將「量縮軟著陸」；全年的買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)，將從「爆量大增」變成「持平微增」。

除了打炒房發(fā)威外，市場好壞，還須看當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢及市場資金水位高低。2024年Q4電價調(diào)漲，加深後續(xù)的通膨預(yù)期心理，加上2025年初的軍公教加薪、科技業(yè)年終獎金進(jìn)帳，短期購屋意願略有上揚，且新青安高峰期已過，貸款水位可望漸趨正常化，因此2025年Q1的景氣稍微彈升；不過短期效應(yīng)過後，仍有國際經(jīng)濟(jì)降溫的變數(shù)，2025年Q2依然會回歸量縮趨勢，因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局，但指標(biāo)尚可維持在象徵穩(wěn)定的綠燈範(fàn)疇。

周鶴鳴表示，2024年底至2025年上半年，國內(nèi)外多空交雜，短期內(nèi)需關(guān)注美國啟動降息循環(huán)的資金走向，年底則須聚焦美國大選後的兩岸關(guān)係，同時中長期的通膨情勢，亦是左右經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)，展望2025年，房市回歸供需基本面，但隨時間沉澱，除非全球發(fā)生重大系統(tǒng)性風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)硬著陸，房價仍然有撐。在混沌不明的氣氛下，國內(nèi)房市將浮現(xiàn)五大趨勢。

第一，「新興區(qū)盤整」：供給量大、投資客較多的新興開發(fā)區(qū)，進(jìn)入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數(shù)讓利出場。第二，「稀有區(qū)價穩(wěn)」：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標(biāo)社區(qū)，甚至低總價三房產(chǎn)品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續(xù)走高。

第三，「新青安淡化」政策上路一年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數(shù)，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續(xù)對市場的邊際效應(yīng)也將逐步淡化。

第四，「工商農(nóng)穩(wěn)健」：工業(yè)地產(chǎn)、商用不動產(chǎn)並非打炒房範(fàn)疇，尤其企業(yè)基於長期發(fā)展，購地、建廠都經(jīng)過中長期審慎規(guī)劃，不會因一時波動改變發(fā)展藍(lán)圖；部分高資產(chǎn)族群，也會轉(zhuǎn)向投資店面、商業(yè)辦公室，作為長期置產(chǎn)、收租的資產(chǎn)選項。另外，戰(zhàn)後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務(wù)成本低的休閒農(nóng)地、農(nóng)舍，近期有升溫趨勢。

第五，「現(xiàn)金族崛起」：資金雄厚不須大量申貸的現(xiàn)金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。

周鶴鳴指出，對於有剛性需求的客群來說，在盤整向下的初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，這時有機(jī)會撿到便宜；但到了後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜；對於非常稀有釋出的產(chǎn)品，「買到」比「買貴」重要，只要是長期持有，在能力範(fàn)圍內(nèi)，危機(jī)都會伴隨商機(jī)，因此想找到性價比高的好產(chǎn)品，必須多看、多比較、多出價，藉由多方嘗試，爭取屋主的正面回應(yīng)。

臺灣房屋市場景氣燈號是由中央大學(xué)臺灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心，根據(jù)2002年1月起至今，20年長期影響房市的17項代表性變數(shù)資料，透過主成分分析法計算景氣指標(biāo)，並在95％信心水準(zhǔn)下預(yù)測景氣指標(biāo)與燈號，本次分?jǐn)?shù)對應(yīng)燈號分別為景氣過熱(52.55~100)的紅燈，熱絡(luò)(46.31~52.55)的黃紅燈，穩(wěn)定(46.31~41.25)的綠燈，遲緩(35.32~41.25)的黃藍(lán)燈，以及低迷(0~35.32)的藍(lán)燈。