上海的住宅市場(chǎng)經(jīng)受著調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)，成交面積和成交均價(jià)皆呈現(xiàn)曲線波動(dòng)。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行公布2010、2011年上海住宅、商鋪市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告中指出2010年上海的住宅市場(chǎng)經(jīng)受著調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)，成交面積和成交均價(jià)皆呈現(xiàn)曲線波動(dòng)。根據(jù)DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)研究資料顯示，2010年全年成交面積超過(guò)840萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為21000元/平方米。4月的新一輪信貸政策出臺(tái)之後，5月成交量大幅滑落。

在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的作用下，以及剛性和改善性需求的恢復(fù)，成交量逐步回溫，9月達(dá)到了最高點(diǎn)，約140萬(wàn)平方米。隨著9月的“限購(gòu)令”出臺(tái)，住宅市場(chǎng)迎來(lái)新一輪成交量下降、價(jià)格鬆動(dòng)、議價(jià)空間加大的小幅波動(dòng)行情。

DTZ戴德梁行研究資料顯示，10月至11月，高端住宅新增供應(yīng)達(dá)到126675平方米，10月成交量達(dá)到173125平方米，11月環(huán)比下降31%，達(dá)到119236平方米。高端住宅市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定，高端公寓售價(jià)為55683元/平方米，別墅售價(jià)為51758元/平方米。
 
預(yù)計(jì)年底之前，成交量及成交價(jià)格的波動(dòng)將繼續(xù)延續(xù)。在CPI不斷走高，通脹預(yù)

上海住宅市場(chǎng)價(jià)量走勢(shì)

期加大的心理作用下，高端產(chǎn)品的保值避險(xiǎn)特性將導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)此類產(chǎn)品的進(jìn)一步關(guān)注。高端住宅市場(chǎng)成交量將保持相對(duì)穩(wěn)定，形成對(duì)住宅市場(chǎng)整體走勢(shì)的支撐。

由於今年開(kāi)發(fā)商的銷售完成情況較好，資金也比較充裕，因此，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情也比較高，一些優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大批開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)。

商鋪市場(chǎng)方面，戴德梁行表示，2010年的世博會(huì)效應(yīng)給上海的商業(yè)市場(chǎng)一劑強(qiáng)心劑，僅1月至10月份上海的社會(huì)消費(fèi)品銷售總額就已經(jīng)達(dá)到了500億元(US$75.19億)。全年的商鋪?zhàn)饨鸪煞€(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，截止12月底租金達(dá)到53.06/平方米/天，入住率達(dá)97%，越洋廣場(chǎng)、國(guó)金中心1期、半島酒店這些市中心商鋪的新增供應(yīng)，吸引了國(guó)際品牌零售商的目光。

國(guó)際品牌零售商進(jìn)入上海願(yuàn)意強(qiáng)烈，一方面是世博會(huì)對(duì)上海商鋪市場(chǎng)營(yíng)業(yè)收入的帶動(dòng)，主要反映在餐飲、旅遊紀(jì)念品、娛樂(lè)方面的消費(fèi)力和人氣；另一方面也看到虹橋樞紐的建設(shè)使得長(zhǎng)三角的高端購(gòu)買力能夠集中到上海，形成積聚效應(yīng)；同時(shí)，迪士尼作為一個(gè)國(guó)際性的旅遊產(chǎn)業(yè)，也讓零售商看到長(zhǎng)期利好，因此，有了體量和規(guī)模作為支撐，再輔以主題性、時(shí)尚建築形態(tài)的商鋪?lái)?xiàng)目，在2010年受到了國(guó)際品牌零售商的高度關(guān)注。

長(zhǎng)期來(lái)看，在2011年，將有約51萬(wàn)平方米的高檔商鋪新增供應(yīng)入市，屆時(shí)，我們預(yù)計(jì)全市的商鋪入住率將有所回落，租金也將面臨加大的下調(diào)壓力。