【MyGoNews方暮晨/專題報(bào)導(dǎo)】2010年3月25日新北市政府又要標(biāo)售新莊副都心2塊大面積商業(yè)區(qū)土地，地點(diǎn)就位於機(jī)場(chǎng)捷運(yùn)線的A4副都心站兩旁，基地面積近7000坪，此次標(biāo)售底價(jià)每坪僅約90萬(wàn)元，但是，一旦在建商搶標(biāo)之下，很可能又是一個(gè)天價(jià)行情出現(xiàn)，當(dāng)中央政府祭出奢侈稅希望冷卻房市，新北市卻又拿出精華地來(lái)標(biāo)售，再度帶動(dòng)土地價(jià)格，這樣矛盾的作法，房?jī)r(jià)該怎麼看？

房地產(chǎn)從業(yè)人員大概都知道，近幾年房市投資客介入最多的地區(qū)，包括新北市的新莊、林口、三峽等地，新莊副都心房?jī)r(jià)被炒高到每坪60萬(wàn)，林口竟然也出現(xiàn)每坪40萬(wàn)。但是，如果從現(xiàn)在開(kāi)始，建設(shè)公司用「成本價(jià)」出售新建的房子，也就是說(shuō)，在沒(méi)有一分錢利潤(rùn)的情況下出售房子，應(yīng)該還是有很多人買不起房，大家有沒(méi)有想過(guò)這樣的問(wèn)題呢？

暫時(shí)先把個(gè)人所得有沒(méi)有提高的問(wèn)題擺一邊，就算建商不賺一分錢賣房子，很多人也買不起的原因很簡(jiǎn)單，是因?yàn)椤傅貎r(jià)太高」導(dǎo)致?tīng)I(yíng)建成本增加，房?jī)r(jià)降不下來(lái)！所以，要想降房?jī)r(jià)，首先要降低地價(jià)。建商說(shuō)，土地有容積率、建蔽率限制，一坪土地可以蓋多少坪樓地板面積，都是有規(guī)範(fàn)的。所以，當(dāng)土地成本很貴的時(shí)候，分?jǐn)偟矫科航êB物樓地板面積的土地成本就不會(huì)便宜，加上通貨膨脹壓力，建材、人工的成本都在漲價(jià)，還要把這樣的成本加進(jìn)去，在建商完全不賺錢的考量下，其實(shí)蓋房子的成本已經(jīng)很高了。
 

營(yíng)建公司認(rèn)為，預(yù)售屋不會(huì)因?yàn)椤干莩薅悺沟拈_(kāi)徵而調(diào)降售價(jià)，一家營(yíng)建上市公司高級(jí)主管私下表示：「近幾年房地產(chǎn)景氣大好，很多建商都賺得口袋飽飽的，就算先建後售，也不會(huì)影響到財(cái)務(wù)。所以，沒(méi)有必要跟著奢侈稅起舞而降價(jià)求售?！沽硪晃粯I(yè)者說(shuō)：「?jìng)€(gè)案成本都已經(jīng)墊得很高了，要降價(jià)而犧牲建商利潤(rùn)，這樣的可能性其實(shí)很小，我們也是有股東的，犧牲利潤(rùn)如何跟股東交代？所以，奢侈稅對(duì)於房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，充其量就是讓預(yù)售市場(chǎng)房?jī)r(jià)暫時(shí)停漲?！?br />
房屋仲介業(yè)者說(shuō)：「奢侈稅開(kāi)徵對(duì)於『非專業(yè)投資客』才會(huì)有影響，最近已經(jīng)出現(xiàn)部分這類型投資客售屋價(jià)格鬆動(dòng)的狀況，但整體來(lái)說(shuō)，不受奢侈稅範(fàn)圍限制的一般客戶，賣房?jī)r(jià)格並沒(méi)有因此而鬆動(dòng)。」所以，在房仲市場(chǎng)裡，出現(xiàn)價(jià)格鬆動(dòng)的個(gè)案，目前仍屬小範(fàn)圍，沒(méi)有全面下跌狀況。

基本上，房?jī)r(jià)全面下跌是會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的，這也不會(huì)是財(cái)經(jīng)部門樂(lè)於見(jiàn)到的事，所以，財(cái)政部設(shè)計(jì)「奢侈稅」的目的，應(yīng)該不會(huì)是要讓房?jī)r(jià)全面下跌，而是要讓現(xiàn)階段過(guò)熱房市出現(xiàn)「冷卻」效果，冷卻的定義應(yīng)該是「成交量萎縮、局部?jī)r(jià)格小幅修正」，達(dá)到這種效果，政府就算是對(duì)全民有交代了。

所以，房?jī)r(jià)為什麼能節(jié)節(jié)上漲，便宜不下來(lái)的最大原因，其實(shí)就是土地成本太高導(dǎo)致房?jī)r(jià)跟著維持在高檔，而近幾年，政府為了籌措地方財(cái)政需要，開(kāi)始大量標(biāo)售土地，這些經(jīng)過(guò)重劃或區(qū)段不錯(cuò)的大面積土地，在建商搶標(biāo)的情況下，哄抬了地價(jià)，也讓民間土地?fù)碛姓?，跟進(jìn)調(diào)高土地售價(jià)，讓所有建商都面臨「高土地成本」的窘境。
 

當(dāng)中央政府決定要課徵奢侈稅，來(lái)控制房地產(chǎn)市況過(guò)熱或房?jī)r(jià)過(guò)高的狀況同時(shí)，卻沒(méi)有看到中央政府與地方政府?dāng)y手來(lái)解決「土地價(jià)格過(guò)高」導(dǎo)致「房?jī)r(jià)降不下來(lái)」的根本問(wèn)題，所以，在土地原料不降價(jià)的情況下，或許奢侈稅有可能讓房市溫度冷卻，但是這種冷卻效應(yīng)，正如甲山林廣告總經(jīng)理張境在所形容的，「是在一壺滾燙的熱水中，加上一些冷水，讓這壺水的溫度暫時(shí)降低而已，爐臺(tái)上的火沒(méi)有關(guān)，這壺水終究還是會(huì)沸騰的?！?br />
中國(guó)政府打房措施讓很多人瞠目結(jié)舌，但是，在一份中國(guó)「促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展」報(bào)告裡，卻出現(xiàn)「2011年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)停漲局面」的字眼，中國(guó)這樣嚴(yán)厲的打房，結(jié)果卻只是「停漲」，那臺(tái)灣「奢侈稅」能發(fā)揮多少效果，開(kāi)始令人質(zhì)疑。

要真正調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)該要「控制地價(jià)」，房地產(chǎn)業(yè)者語(yǔ)重心長(zhǎng)的說(shuō)：「目前由於中央與地方的財(cái)政收入分配不合理，地方政府靠土地財(cái)政來(lái)開(kāi)支，因此土地價(jià)格越賣越高，高額的地價(jià)收入造成了高額的補(bǔ)償，因此降低房?jī)r(jià)首先要控制地價(jià)?！?br />