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北市商辦Q1年化租金報(bào)酬2.74%

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews廖賢龍｜日期：2011-04-12

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅議題在2月底釋出後，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)一波急售風(fēng)潮，部分住宅房?jī)r(jià)已見(jiàn)鬆動(dòng)，反觀有租金支撐的商用不動(dòng)產(chǎn)，影響卻不明顯。全球資產(chǎn)管理專案經(jīng)理王維宏指出，北市商辦2011年第一季的年化租金報(bào)酬還有2.74%，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)景氣向上，企業(yè)辦公需求將持續(xù)擴(kuò)張，對(duì)於商辦等商用不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有撐，值得留意的是，第一季的工業(yè)用廠房需求熱絡(luò)，成交量就佔(zhàn)了商用不動(dòng)產(chǎn)約1/3的規(guī)模。

全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第一季商用不動(dòng)產(chǎn)大型買(mǎi)賣(mài)交易金額約261億元，其中工業(yè)廠房就佔(zhàn)了92億元，佔(zhàn)比約35%，排名第一。像臺(tái)積電以29億元向力晶購(gòu)入竹科新建廠房，三洋電以14.6億元向臺(tái)塑購(gòu)入臺(tái)北三峽廠，宜進(jìn)也以9億元向東和紡織購(gòu)入臺(tái)南新市廠等例。其餘像純辦、廠辦、商場(chǎng)等交易也各佔(zhàn)了17～25％不等，整體商用不動(dòng)產(chǎn)交易未因奢侈稅的衝擊而見(jiàn)停滯，大型交易量跟去年同期156億元相比，仍成長(zhǎng)近65%。

北市商辦的平均售價(jià)每坪約在69萬(wàn)元，年化租金報(bào)酬率約為2.74%。臺(tái)北市商辦平均租金為1,918元/坪，租金維持走平；空置率為12.13％，單季減少了近1％。內(nèi)科廠辦方面，平均租金約為1,148元，空置率約為12.05%，廠辦的平均售價(jià)約在44萬(wàn)元，年化租金報(bào)酬率為3.14%，報(bào)酬率略高於北市商辦0.4％。

壽險(xiǎn)公司仍是本季主要的投資者，國(guó)泰人壽以32.4億買(mǎi)下臺(tái)北金融中心四個(gè)樓層為最大交易，使國(guó)壽成為臺(tái)北金融中心最大房東，另外，萬(wàn)海航運(yùn)以3.63億元購(gòu)入中國(guó)人壽敦北大樓部分樓層，大榮貨運(yùn)以4.54億元購(gòu)入新生南路的世界貿(mào)易大樓部分樓層，以及橋椿金屬以4.99億元購(gòu)入臺(tái)中七期的豐邑市政都心廣場(chǎng)部分樓層。

在商場(chǎng)部分，國(guó)寶服務(wù)公司在法拍市場(chǎng)以17.95億元，買(mǎi)進(jìn)臺(tái)北車站商圈亞洲廣場(chǎng)大樓三個(gè)樓層，持續(xù)整合亞洲廣場(chǎng)大樓的商場(chǎng)部分。廠辦的部份，則以臺(tái)商寀蘴實(shí)業(yè)以38億元買(mǎi)下基湖路長(zhǎng)耀The one全棟，該交易創(chuàng)下內(nèi)科區(qū)域價(jià)格新高。

王維宏指出，臺(tái)灣租金水準(zhǔn)在亞洲主要城市偏低，甚至比起2000年網(wǎng)路泡沫時(shí)更低，等於這10年以來(lái)租金還在低檔盤(pán)整，近期陸資企業(yè)開(kāi)始進(jìn)駐北市商辦，這是近年以來(lái)罕見(jiàn)的「外來(lái)」租賃辦公需求，預(yù)期未來(lái)這類需求將越來(lái)越為旺盛，臺(tái)北市商辦的租金與房?jī)r(jià)自然就有支撐。

商辦價(jià)格因短期投機(jī)性買(mǎi)賣(mài)比例較住宅市場(chǎng)低，法人持有者比例也高，因此受奢侈稅衝擊的跌價(jià)效應(yīng)仍不顯著。整體而言，售價(jià)最高的信義世貿(mào)商圈，每坪價(jià)格約82萬(wàn)，其次為敦南商圈的每坪80萬(wàn)；若換算租金年報(bào)酬率，平均報(bào)酬率落在2.5％～3.2％，預(yù)估未來(lái)1～2季將有機(jī)會(huì)看見(jiàn)租金彈升，屆時(shí)租金報(bào)酬率可能再拉回3%，過(guò)去商用不動(dòng)產(chǎn)交易忽略投報(bào)率而僅看資本增值的現(xiàn)象可能得以扭轉(zhuǎn)。

第一季商辦平均空置率為12.13%，較上季下降1％，較前季收斂幅度擴(kuò)大。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈為敦南商圈（7.72％），但敦南商圈空置率小幅回升0.38％，除敦南商圈外，其餘商圈空置率皆呈現(xiàn)向下收斂的趨勢(shì)，其中像是空置率較高的信義世貿(mào)商圈（16.87％）、松江南京商圈（16.01％）、敦北民生商圈（12.68％）皆有明顯的收斂。因本季市中心區(qū)沒(méi)有新增供給的釋出，加上企業(yè)擴(kuò)張需求的增加，空置樓地板面積逐步受到填補(bǔ)。

租金方面，依據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，第一季北市辦公每坪平均月租金1,918元，租金仍然持平，其中A+級(jí)大樓2,758元，A級(jí)大樓1,756元，B級(jí)大樓1,392元，整體而言，租金水準(zhǔn)仍持續(xù)處?kù)侗P(pán)整階段，但像臺(tái)北101大樓等陸資企業(yè)指名度較高的企業(yè)，已將高樓層的開(kāi)價(jià)調(diào)高至每坪4,800元，而租賃市場(chǎng)也見(jiàn)到首家陸企--中國(guó)銀行承租信義計(jì)畫(huà)區(qū)近千坪的辦公室空間，值得觀察後續(xù)其他大型陸企是否會(huì)有跟進(jìn)的趨勢(shì)。