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ECFA雖有利於海峽兩岸商業(yè)活動(dòng)的增加，預(yù)計(jì)未來3~5年內(nèi)北市商辦租金行情將加速上漲，不過，長(zhǎng)期來看，臺(tái)灣政策和法規(guī)方面的不確定性，以及文化差異，將可能給大陸赴臺(tái)的房地產(chǎn)投資者帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。
戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅表示，2010年6月，大陸和臺(tái)灣正式簽訂《海峽兩岸經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)定》(ECFA)，這是海峽兩岸之間一個(gè)具有歷史意義的貿(mào)易協(xié)定，旨在降低雙邊貿(mào)易關(guān)稅。這標(biāo)誌著兩岸經(jīng)濟(jì)關(guān)係由此站上新的起點(diǎn)，跨入了互利雙贏，合作發(fā)展的“ECFA新時(shí)代”。ECFA本質(zhì)上是一個(gè)關(guān)稅削減協(xié)定，但它對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
儘管，ECFA涵蓋3大方面:(1)削減關(guān)稅;(2)保護(hù)臺(tái)灣企業(yè)在大陸的利益;(3)保護(hù)臺(tái)灣的智慧財(cái)產(chǎn)權(quán)。但戴德梁行表示，只有第1部分對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的影響和意義。根據(jù)ECFA中的條款，大陸同意在2011~2013年之間，對(duì)目前539種臺(tái)灣進(jìn)口商品所徵收的關(guān)稅分階段實(shí)行關(guān)稅減免，並在最終實(shí)現(xiàn)零關(guān)稅。
例如，從2011年初開始，這539種商品中的72項(xiàng)的進(jìn)口關(guān)稅從低於 5%的水準(zhǔn)降至零關(guān)稅。其餘的437種商品目前的關(guān)稅水準(zhǔn)在5.5~15%，這部分關(guān)稅將在2013年初開始全部免除。而臺(tái)灣也會(huì)按上述時(shí)間表減免目前對(duì)來自大陸的267種商品所徵收的關(guān)稅。
戴德梁行認(rèn)為，ECFA對(duì)GDP增長(zhǎng)並不會(huì)起到立竿見影的效果，而是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有潛在的推動(dòng)作用，因?yàn)樗梢詳U(kuò)大臺(tái)灣的出口。在ECFA之前，臺(tái)灣沒有加入任何一項(xiàng)地區(qū)性自由貿(mào)易協(xié)定，導(dǎo)致臺(tái)灣企業(yè)喪失了很多機(jī)會(huì)，因而使得島內(nèi)經(jīng)濟(jì)從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的復(fù)蘇慢於周邊地區(qū)。
臺(tái)灣官方認(rèn)為，該協(xié)定預(yù)計(jì)會(huì)使臺(tái)灣的GDP增加1.7個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)在未來7年內(nèi)，會(huì)給臺(tái)灣帶來89億美元的外商直接投資。不過，ECFA對(duì)整個(gè)臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和實(shí)質(zhì)的影響還需要幾年的時(shí)間才能夠真正顯現(xiàn)出來。
紀(jì)言迅指出，ECFA最直接的影響就是刺激了房地產(chǎn)炒作行為。這是因?yàn)樵S多臺(tái)灣民眾預(yù)估該貿(mào)易協(xié)定將帶動(dòng)大陸買家和資本流入島內(nèi)，對(duì)於房?jī)r(jià)具有潛在利好作用。在2010年ECFA談判期間，臺(tái)北的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了飆升。不過，撇開主觀感覺良好的因素，房?jī)r(jià)的上漲還受到其它多種因素比如低利率的推動(dòng)。但臺(tái)灣政府也已逐漸針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定相關(guān)法律限制投機(jī)炒作行為。
儘管人們普遍認(rèn)為，削減關(guān)稅將有助於更多的臺(tái)灣產(chǎn)品進(jìn)入廣闊的大陸市場(chǎng)，由此而帶來的商貿(mào)活動(dòng)將會(huì)產(chǎn)生更多的商業(yè)地產(chǎn)需求，2010全年寫字樓租金的增長(zhǎng)總體上是平穩(wěn)的。同時(shí)，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)在全球危機(jī)之後也已經(jīng)步入恢復(fù)階段。戴德梁行預(yù)計(jì)，受需求急劇上升而推動(dòng)房?jī)r(jià)和租金快速上漲的可能性較小。
目前還很難說商業(yè)活動(dòng)的增加多大程度上是由ECFA驅(qū)動(dòng)的，多大程度上是來自總體經(jīng)濟(jì)的改善。不過在今後3~5年內(nèi)，隨著ECFA的逐步落實(shí)以及貿(mào)易量的增加，經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫的增強(qiáng)以及跨境投資活動(dòng)的增加會(huì)不斷吸引更多的大陸企業(yè)進(jìn)入臺(tái)灣，首當(dāng)其衝的就是銀行業(yè)。 ? 2010年末，已有多家大陸企業(yè)，如中鋼、交通銀行、中化等，都在臺(tái)北的CBD信義區(qū)設(shè)立了代表處。隨著越來越多的大陸產(chǎn)品進(jìn)入臺(tái)灣，今後3~5年內(nèi)，大陸企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)租賃活動(dòng)會(huì)不斷增加?？傊?，戴德梁行預(yù)計(jì)，隨著ECFA的持續(xù)作用和影響，臺(tái)灣商辦市場(chǎng)的發(fā)展在今後3~5年內(nèi)將有快速增長(zhǎng)。因此，高端住宅市場(chǎng)也會(huì)從進(jìn)入臺(tái)灣的大陸企業(yè)的需求中受益，預(yù)計(jì)3~5年內(nèi)，高端住宅的租金會(huì)和商辦市場(chǎng)一同攀升。
不過，就房地產(chǎn)投資市場(chǎng)來說，目前商業(yè)地產(chǎn)的主要投資者還是大型本地企業(yè)，例如保險(xiǎn)公司。儘管一部分大陸基金已經(jīng)通過向大陸募集資金的臺(tái)灣企業(yè)、香港企業(yè)或者海外企業(yè)等管道變相進(jìn)入了臺(tái)灣市場(chǎng)，但是戴德梁行目前為止還沒有任何具有大陸背景的投資者的詳細(xì)記錄。
由於ECFA目前只是局限於關(guān)稅減免的範(fàn)疇，並沒有涉及融資和所有權(quán)等問題，因此以上說的這種情況還會(huì)繼續(xù)存在，陸資入島仍然還有不少問題尚待解決。
至於，長(zhǎng)期影響方面，戴德梁行展望今後5~10年，隨著大陸逐步成為臺(tái)灣最大的交易夥伴，臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步融入大陸的趨勢(shì)，因?yàn)榇箨懙慕?jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，而其影響力也將不斷擴(kuò)大。大陸企業(yè)和品牌在臺(tái)灣佔(zhàn)有一席之地將會(huì)成為常態(tài)。ECFA未涉及的法規(guī)限制和行政管理問題將可能逐步放寬，以便為更多的大陸投資放行。
這種擴(kuò)張和融合的結(jié)果會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)起到實(shí)質(zhì)性的推動(dòng)作用，這和香港過去10年所發(fā)生的情況有相似之處。頂級(jí)商辦和高端住宅將會(huì)出現(xiàn)旺盛的需求，尤其是核心地段。
不過，由於兩岸歷史上的相互隔離，還需要克服很多政治、法規(guī)和行政方面的障礙。臺(tái)灣有很多人擔(dān)心，貿(mào)易的自由化將會(huì)損害島內(nèi)一些權(quán)益的控制權(quán)。這種擔(dān)憂為進(jìn)一步放寬貿(mào)易和服務(wù)限制的談判帶來了無休止的政治爭(zhēng)論和行政措施方面的拖延，而臺(tái)灣歷年的頻繁選舉也會(huì)影響到政策的持續(xù)性。
即便從更微觀的層面看，未來大陸資金的房地產(chǎn)投資和所有權(quán)的相關(guān)管理規(guī)定和法規(guī)也需要加以明確。在進(jìn)一步擴(kuò)大ECFA的範(fàn)圍或簽訂其他對(duì)於擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)合作至關(guān)重要的雙邊協(xié)定之前，上述問題都有待解決。
戴德梁行認(rèn)為ECFA是兩岸之間增強(qiáng)經(jīng)貿(mào)聯(lián)繫的一個(gè)起點(diǎn)。很多談判還在進(jìn)行中，而且貿(mào)易協(xié)定中的很多內(nèi)容還有待落實(shí)。因此，它給臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟能帶來哪些好處還要經(jīng)過3~5年 的觀察。長(zhǎng)期來看，大陸投資者對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有信心還要取決於臺(tái)灣方面是否願(yuàn)意向大陸開放投資而無自主權(quán)旁落之憂。
此外，這還取決於大陸企業(yè)對(duì)於臺(tái)灣市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主流態(tài)度。政治格局的多變、市場(chǎng)情況生疏、對(duì)融資方面的擔(dān)心以及兩岸之間的文化差異，都可能會(huì)給他們?cè)谂_(tái)灣臵業(yè)或進(jìn)行專案開發(fā)帶來障礙。
戴德梁行對(duì)於臺(tái)灣是否有足夠能力成為大陸企業(yè)赴海外融資的跳板持保留態(tài)度，因?yàn)榕_(tái)灣的金融市場(chǎng)暫且不具備像香港和新加坡等市場(chǎng)那樣的自由度和透明度。但整體而言，基於ECFA的啟動(dòng)所帶來的積極影響，戴德梁行對(duì)不斷改善的海峽兩岸之間貿(mào)易關(guān)係的長(zhǎng)期前景持謹(jǐn)慎的樂觀態(tài)度。
| 短期(12個(gè)月) | 中期(3~5年) | 長(zhǎng)期(5~10年) |
頂級(jí)商辦 | 租金穩(wěn)定 | 租金上漲，空置率降低 | 需求繼續(xù)擴(kuò)張 |
豪宅 | 投機(jī)暫時(shí)推動(dòng)價(jià)格上漲 | 租金和價(jià)格上漲 | 租金和價(jià)格平穩(wěn)上漲 |
驅(qū)動(dòng)因素/風(fēng)險(xiǎn) | 經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn) | ECFA會(huì)帶來更多來自大陸的經(jīng)貿(mào)活動(dòng)、住戶與需求 | 經(jīng)濟(jì)融合態(tài)勢(shì)持續(xù)，但政策不確定性依然存在 |
