世邦魏理仕2010年3月17日代理中國(guó)佈道會(huì)，進(jìn)行臺(tái)北市天母東路「聖道兒童之家」1715坪土地標(biāo)售案，結(jié)果由股票上市公司華固建設(shè)以總價(jià)70.28億元得標(biāo)，每坪得標(biāo)價(jià)格為409.8萬(wàn)元，創(chuàng)下臺(tái)北市「住三」土地歷史新紀(jì)錄，至於原先的底標(biāo)則是49.7億元，約每坪290萬(wàn)元，以溢價(jià)4成多脫標(biāo)。建商搶標(biāo)未來(lái)會(huì)出現(xiàn)多少錢的房?jī)r(jià)呢？超過(guò)150萬(wàn)元以上單價(jià)，就要謹(jǐn)慎了。

都是使用分區(qū)「住三」的容積率為225％，用這樣的容積率換算未來(lái)建物每坪分?jǐn)偼恋貎r(jià)格為182.13萬(wàn)元(409.8÷225％＝182.13)，再加上灌入約35％虛坪(一般建商慣用的比例)，每坪建物分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格可以降為134.91萬(wàn)元(182.13÷1.35＝134.91)，這樣的基地條件一定是蓋豪宅，所以，造價(jià)簡(jiǎn)單的抓1坪20萬(wàn)元，則建物成本(土地+建物)提高為154.91萬(wàn)元(134.91+20＝154.91)，通常建商都會(huì)抓30％的投資報(bào)酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來(lái)銷售價(jià)應(yīng)該在每坪201.38萬(wàn)元(154.91×1.3＝201.38)。

不過(guò)，這塊基地能申請(qǐng)停車獎(jiǎng)勵(lì)20％、都市更新30％、容積移轉(zhuǎn)30％、臺(tái)北好好看5％，總計(jì)能多申請(qǐng)85％容積，成本計(jì)算起來(lái)就不是上面的結(jié)果，等於容積率提高到310％，用這樣的容積率換算未來(lái)建物每坪分?jǐn)偼恋貎r(jià)格為132.19萬(wàn)元(公式請(qǐng)參閱上一段)，再加上灌入約35％虛坪，每坪建物分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格可以降為97.92萬(wàn)元，造價(jià)1坪20萬(wàn)元，則建物成本(土地+建物)提高為117.92萬(wàn)元，通常建商都會(huì)抓30％的投資報(bào)酬率，所以，把建物成本加3成，就可以得到建商起碼的未來(lái)銷售價(jià)應(yīng)該在每坪153.3萬(wàn)元。

用這樣的數(shù)字計(jì)算之後，你可以看得出來(lái)，未來(lái)售價(jià)如果賣到1坪153萬(wàn)元，建商已經(jīng)有3成的利潤(rùn)，其實(shí)，上面的算法只是把建商灌入的虛坪比率設(shè)定在35％的「規(guī)矩」範(fàn)圍之內(nèi)，如果狠一點(diǎn)的建商，大量灌入一些虛華的公共設(shè)施，那你可以把35％虛坪調(diào)成45％算一下，可以得到更精準(zhǔn)的數(shù)字。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)賣價(jià)到坪153萬(wàn)元之際，建商的獲利是40％，而不是原來(lái)設(shè)定的30％而已，你要讓建商賺那麼多嗎？

現(xiàn)在，回過(guò)頭來(lái)看，位於天母地區(qū)每坪150萬(wàn)元豪宅，好不好賣？簡(jiǎn)單的說(shuō)，如果你是一位有能力買150萬(wàn)元單價(jià)的客戶，你會(huì)去買臺(tái)北市大安區(qū)仁愛(ài)路的「帝寶」？信義計(jì)畫(huà)區(qū)的「信義之星」？還是真的到天母去買這棟豪宅？要知道，天母往臺(tái)北的交通，在上下班的時(shí)間，可是會(huì)讓用路人有「塞、塞、塞」的感覺(jué)，這會(huì)讓想要住在這裡的人產(chǎn)生抗性。

那要多少錢才比較容易被市場(chǎng)接受呢？答案是：請(qǐng)自己用虛坪45％的方式計(jì)算一下，你就會(huì)有答案，這裡面的訣竅，建商懂、但是一定不會(huì)告訴消費(fèi)者，記住這個(gè)數(shù)字，以後想要買這塊地的建案時(shí)候，比較不會(huì)吃虧。(本文撰寫於2010年3月17日)