北京新房量跌17%，價(jià)跌10%

【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】調(diào)控效果初現(xiàn)2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處於嚴(yán)格的調(diào)控環(huán)境之下，「京15條」的出臺(tái)，「一房一價(jià)」政策等，多次調(diào)整規(guī)範(fàn)市場(chǎng)。與此同時(shí)，上半年共6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金，房企資金鏈趨緊。與2010年上半年的市場(chǎng)相比，調(diào)控更加嚴(yán)格。在一系列調(diào)控政策影響之下，2011年上半年北京市新房市場(chǎng)低迷。

首先，成交量「腰斬式」下滑，上半年新房住宅總約42972套。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至6月27日，上半年新房住宅成交量為42023套，預(yù)計(jì)上半年新房住宅成交量約為42972套，比去年同期下降17%。成交量下滑主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。新開期房網(wǎng)簽率較去年同期下降22個(gè)百分點(diǎn)，純熱銷樓盤大幅減少。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月份新開期房網(wǎng)簽率最高為60%，6月份最低僅為21%。各月新增項(xiàng)目在6月份的整體網(wǎng)簽率約為45%，較去年同同期下降了22個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，2011年上半年簽約率在99%以上的專案僅有2個(gè)，與去年同期13個(gè)純熱銷項(xiàng)目相比大幅減少。

6月份新房供應(yīng)9500套，首現(xiàn)供大於售。6月新建期房供應(yīng)量達(dá)到9500套，約為1月份的9倍。與當(dāng)月的新房住宅成交量相對(duì)比，1-5月新房住宅成交量均高於供應(yīng)量，而6月份供售格局發(fā)生逆轉(zhuǎn)，除去年11月份之外，這也是2010年以來新房市場(chǎng)首次出現(xiàn)供大於售的情況。由於整體市場(chǎng)趨冷，加之樓盤普遍網(wǎng)簽率走低，導(dǎo)致房企在京新開項(xiàng)目業(yè)績約為219億，與去年同期相比，整體下滑56%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，受調(diào)控政策的影響，購房需求明顯減少，加之房價(jià)下降趨勢(shì)明顯，購房者觀望濃厚。新房成交難度增大，導(dǎo)致新房網(wǎng)簽率下降，房企項(xiàng)目業(yè)績大幅下滑。經(jīng)歷了2、3月份調(diào)控初期之後，二季度開發(fā)商開始推盤放量，由於市場(chǎng)低迷，開發(fā)商開始「以價(jià)換量」。其次，4個(gè)月期房成交均價(jià)下降約10%，郊區(qū)項(xiàng)目領(lǐng)跌。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月份至今新建期房的成交均價(jià)大約是20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。。目前近郊區(qū)的新開專案均價(jià)大約為18713元/平方米，而城區(qū)的新開項(xiàng)目均價(jià)在為22303元/平方米，城區(qū)域郊區(qū)的價(jià)格分界線為1.9萬，與去年的2萬元相比下降了1000元，基本與去年年初水準(zhǔn)相當(dāng)。

張?jiān)抡J(rèn)為，6月份整體成交價(jià)與2月份相比，去除受到樓盤自身價(jià)格以及成交結(jié)構(gòu)影響外，成交價(jià)已經(jīng)開始緩慢下降。相對(duì)將為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)率先降價(jià)。此外，2011上半年新開期房住宅項(xiàng)目的擬售均價(jià)和成交均價(jià)的差距呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，3月份為15%，4、5月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。主要有兩個(gè)原因：一是，受「一房一價(jià)」政策影響，開發(fā)商傾向於高價(jià)擬售，因此導(dǎo)致成交價(jià)和擬售價(jià)差距拉大。

其次，開發(fā)商暗中降價(jià)銷後。張?jiān)抡J(rèn)為，受調(diào)控以及市場(chǎng)多因素影響上半年市場(chǎng)低迷、成交走低，開發(fā)商銷售壓力大增，已經(jīng)開始「以價(jià)換量」的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年也將延續(xù)這種情況。主要的原因是：首先，成交短期難改變，銷售壓力繼續(xù)增加。市場(chǎng)中觀望心態(tài)短期之內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)改變。而新房供給量在不端增加，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)導(dǎo)，7月份將有44個(gè)新項(xiàng)目開盤。預(yù)計(jì)7月份市場(chǎng)的銷售壓力將明顯增加。尤其是在目前商品房住宅庫存量達(dá)到了108046套，新增供應(yīng)量若不能夠及時(shí)銷售，供給增加後銷售的難度越來越大。

其次，房企資金鏈緊張，回籠資金意願(yuàn)強(qiáng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上半年央行6次上跳存款準(zhǔn)備金率，累計(jì)凍結(jié)資金2.2萬億，開發(fā)商銀行的融資難度增加。開發(fā)商必須尋找其他的資金來源。因此，下半年開發(fā)商回籠資金的意願(yuàn)較強(qiáng)。在當(dāng)前成交走低情況下，下半年開發(fā)商「以價(jià)換量」的比重和降價(jià)幅度還會(huì)增多。目前房價(jià)開始下降只是調(diào)控初期的目標(biāo)，預(yù)計(jì)在下半年， 隨著多方面調(diào)控政策深入執(zhí)行，包括「一房一價(jià)」制度，以及其他市場(chǎng)諸多成交因素影響，成交量仍會(huì)維持低位，銷售壓力之下，開發(fā)商將會(huì)更明顯降價(jià)。