【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】擺脫奢侈稅後6月量縮、盤整格局，7月大臺(tái)北中古屋市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增的反彈格局。根據(jù)永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市7月份中古屋成交均價(jià)每坪?jiǎn)蝺r(jià)51.4萬元，較6月微幅修正1.34%；新北市中古屋房?jī)r(jià)漲1.7萬，每坪成交均價(jià)30.9萬元，破歷史新高；臺(tái)中市、高雄市成交價(jià)格亦微漲3~5%。成交量部分，北二都增長(zhǎng)14%，臺(tái)中市、高雄市分別成長(zhǎng)15%、10%。

永慶房仲集團(tuán)研展室資深研究員黃舒衛(wèi)表示，房市投資客在6月之後，幾乎已經(jīng)消失，但買方對(duì)於房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定性產(chǎn)生觀望，使6月形成價(jià)量背離的僵局。但房?jī)r(jià)持續(xù)站穩(wěn)之後，相對(duì)於歐債、美債難題未解，國(guó)際金融情勢(shì)詭譎，再加上國(guó)內(nèi)股市投資氣氛轉(zhuǎn)淡，房地產(chǎn)「進(jìn)可攻、退可守」的資產(chǎn)特質(zhì)發(fā)揮魅力，資金潮重回房市的趨勢(shì)已然確立。相對(duì)於新北市價(jià)量齊揚(yáng)、全區(qū)均漲，臺(tái)北市郊區(qū)量能擴(kuò)大、價(jià)格補(bǔ)漲幅度超越市中心，間接拉低臺(tái)北市平均單價(jià)。

永慶房仲集團(tuán)研展室統(tǒng)計(jì)，大臺(tái)北地區(qū)民眾購(gòu)屋「創(chuàng)高價(jià)」比例在7月重登高峰，臺(tái)北市中心31%是奢侈稅發(fā)布後新高，臺(tái)北市的郊區(qū)及新北市更是2011年最高。黃舒衛(wèi)說明，2010年動(dòng)輒3成以上，甚至突破4成的創(chuàng)高價(jià)比例，對(duì)房?jī)r(jià)推升有重要影響，但政府大力打房之後，買方追價(jià)意願(yuàn)、能力都衰退，2011年4月紛紛跌落到2成以下。

然而，4月15日法令三讀通過後，反有利空出盡的跡象，奢侈稅固然壓抑成交量?jī)沙梢陨?，但?yuàn)意進(jìn)場(chǎng)的買方購(gòu)屋信心多半強(qiáng)盛，因此直接重新拉抬買氣，形成V型翻轉(zhuǎn)的走勢(shì)，促進(jìn)價(jià)格緩升，再進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)信心。黃舒衛(wèi)分析奢侈稅後，中低總價(jià)、投資型、過渡型產(chǎn)品將漸漸從投資舞臺(tái)中心退去，目前的主導(dǎo)市場(chǎng)節(jié)奏的買方，不再只是蜻蜓點(diǎn)水式的進(jìn)行資產(chǎn)配置或操作打帶跑的投機(jī)客，而是樂觀看多市場(chǎng)長(zhǎng)線發(fā)展的自住及置產(chǎn)族，有益於市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

臺(tái)北市郊區(qū)、新北市在奢侈稅剛出爐時(shí)，價(jià)格修正的威脅大。然而，經(jīng)過將近3個(gè)月的考驗(yàn)，房?jī)r(jià)不動(dòng)如山，置產(chǎn)客信心倍增，提前進(jìn)場(chǎng)，兩區(qū)的置產(chǎn)族群佔(zhàn)全部買方的佔(zhàn)比都大幅攀升近1成。以新北市永和區(qū)為例，1000萬左右的中價(jià)位產(chǎn)品，價(jià)格容易獲得在地買方認(rèn)同，買賣議價(jià)磋商時(shí)間也大幅縮短。

另外，臺(tái)北市郊區(qū)石牌、士林夜市商圈，這些捷運(yùn)通過但缺乏新推案炒作價(jià)格的潛力區(qū)，在「時(shí)間房?jī)r(jià)」、「輕移民」的比價(jià)過程中，反而容易博得市中心買方的好感。

7月大臺(tái)北地區(qū)，自住換屋族群佔(zhàn)比普遍衰退4%，許多換屋族雖然手握一屋，但眼看市場(chǎng)價(jià)格早非當(dāng)初認(rèn)知水準(zhǔn)，在猶疑等待的過程中，反而犧牲自己進(jìn)行財(cái)務(wù)調(diào)整或生活水準(zhǔn)改善的良機(jī)。黃舒衛(wèi)建議，有換屋需求的屋主不妨先到產(chǎn)品多樣的重劃區(qū)或生活機(jī)能完整的捷運(yùn)商圈逛逛，探詢自己住宅需求，以及換屋負(fù)擔(dān)能力，把握目前籌碼乾淨(jìng)、成交量穩(wěn)定的市場(chǎng)調(diào)整期，透過小換大、舊換新、公寓換大樓、遠(yuǎn)換近等模擬，早日實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)佈局計(jì)畫。

臺(tái)中市7月中古屋價(jià)格持平，7月市況已回落至市場(chǎng)基本面，成交量反彈15%。區(qū)域部分則由於臺(tái)積電進(jìn)駐中科，炒熱西屯區(qū)市場(chǎng)。另外，周邊的沙鹿區(qū)、東海大學(xué)商圈、龍井區(qū)、大雅區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)也相當(dāng)良好。

臺(tái)中市、高雄市產(chǎn)品別方面則以學(xué)生套房、店面、土地等收租或長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品比較活潑，店面產(chǎn)品後勢(shì)尤其看漲。黃舒衛(wèi)解釋，除了陸客自由行的題材發(fā)酵，投資客轉(zhuǎn)進(jìn)收益型不動(dòng)產(chǎn)的首選就是店面。然而，店面市場(chǎng)雖然突出，但受限於租金報(bào)酬率仍在3~4%苦撐，成交量尚未如北二都提前噴出。

奢侈稅上路讓部分新成屋社區(qū)面臨閉鎖的現(xiàn)象，即使有少量自住物件釋出，跳空加價(jià)15%已成為常態(tài)，黃舒衛(wèi)提醒，相較於目前中古屋價(jià)格平穩(wěn)緩漲，新成屋兩年的閉鎖期一解凍，未來出售的價(jià)格調(diào)幅恐怕更大，現(xiàn)階段有購(gòu)屋需求的消費(fèi)者可多留心周邊釋出的優(yōu)質(zhì)中古屋市場(chǎng)，跳脫屋齡、產(chǎn)品的窠臼，給自己更多的選擇彈性。

永慶房屋表示，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樂觀前景提供房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的溫床，短期雖受奢侈稅衝擊，但政策明朗化之後，反而有利於自住買方進(jìn)場(chǎng)。黃舒衛(wèi)鼓勵(lì)首購(gòu)族現(xiàn)階段要接手投資客玩不動(dòng)的中低總價(jià)產(chǎn)品有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，而換屋族也可憑現(xiàn)有資產(chǎn)，趁機(jī)調(diào)節(jié)需求、提升資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造生活品質(zhì)。