【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】兆豐銀行拍賣受託經(jīng)管之國泰敦南商業(yè)大樓部分樓層REAT(不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託)，結(jié)果僅國泰人壽及富邦人壽兩家大型壽險(xiǎn)公司進(jìn)場投標(biāo)，最後由國泰人壽以總價(jià)85.67億元，換算辦公室單價(jià)每坪約90.4萬元得標(biāo)，溢價(jià)35%。全球資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，奢侈稅後北市商用不動(dòng)產(chǎn)的大型交易案，成交金額達(dá)250億元，顯見即使在國際金融情勢動(dòng)盪不安之際，有固定收益的商用不動(dòng)產(chǎn)，仍受法人機(jī)構(gòu)青睞。

全球資產(chǎn)專案經(jīng)理王維宏表示，本案投標(biāo)者較少，主要因?yàn)榉钦麠澊髽钱a(chǎn)權(quán)，加上總價(jià)門檻較高，因此潛在買方有限，而國泰人壽本次以溢價(jià)35％投標(biāo)買回，應(yīng)屬防衛(wèi)性出價(jià)策略，加碼買回大樓企圖強(qiáng)烈，因此出手比富邦人壽的第二標(biāo)70.07億元高出一截，反倒是富邦人壽的投標(biāo)價(jià)格，拆算價(jià)格大約辦公室單價(jià)每坪73.1萬元，若以預(yù)估滿租租金收入2億元換算，年報(bào)酬率近3%，投標(biāo)價(jià)格犀利。

由於金管會(huì)日前已發(fā)函解釋，若次順位受益權(quán)人，即原始委託人─國壽自行買回的話，依照會(huì)計(jì)原則，不能認(rèn)列不動(dòng)產(chǎn)增值利益。因此國壽此筆交易獲利只能記在帳上，要等該不動(dòng)產(chǎn)再賣給非關(guān)係人時(shí)才能認(rèn)列。

歸納國泰人壽買回不動(dòng)產(chǎn)的著眼點(diǎn)有三，第一，具備整合效益，因?yàn)閲鴫墼具€留有2~6樓的辦公室產(chǎn)權(quán)，因此收回其他樓層的話，能將大樓重新回復(fù)成整棟產(chǎn)權(quán)。其次，大樓屋齡已屆22年，且基地規(guī)模達(dá)1,106坪，未來都更改建效益極大。第三，敦化南路二段末端幾乎都是國壽持有的土地，不論是對區(qū)域行情的支撐，或是著眼長期的整體開發(fā)，買回大樓產(chǎn)權(quán)對國壽幾乎是穩(wěn)賺不賠的決策。加上本次拍賣也是少數(shù)流入交易市場的上萬坪辦公大樓，最後國泰人壽不忍割愛，還是出手將該大樓買回。9月下旬還有新光敦南大樓REAT的標(biāo)售案，在市場投資標(biāo)的有限情況下，由新壽出手搶回的機(jī)率較大，在壽險(xiǎn)業(yè)滿手資金無法有效去化的情況下，在全球金融市場詭譎的狀況下，壽險(xiǎn)投資商用不動(dòng)產(chǎn)仍是降低利差損的良好策略。

國泰敦南商業(yè)大樓座落於敦化南路二段333號(hào)，隸屬於三大精華辦公商圈中的敦南商圈，周邊辦公氣息濃厚，大樓主要進(jìn)駐業(yè)者有資策會(huì)、臺(tái)灣優(yōu)利、泰興工程、汎德、蘋果電腦、友邦人壽、欣技資訊等知名企業(yè)，國泰集團(tuán)旗下新成立的國泰健康管理近期也進(jìn)駐該大樓。
                                                    奢侈稅後北市大型商用不動(dòng)產(chǎn)交易記錄

交易日期	類型	交易標(biāo)的	建物面積	交易金額	買方
2011.7	商場	阿曼TiT商場	2,600坪	28億元	本土投資公司
2011.8	廠辦	三陽工業(yè)新明路開發(fā)案	5,117坪	29億元	億富地投資
2011.8	商場	特力屋內(nèi)湖大樓	15,321坪	80億元	采旺興業(yè)
2011.9	辦公	國泰中興商業(yè)大樓	3,424坪	29.5億元	國泰人壽
2011.9	辦公	國泰敦南商業(yè)REAT	9,980坪	85.6億元	國泰人壽

資料來源：全球資產(chǎn)管理股份有限公司整理