【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】國(guó)際經(jīng)濟(jì)情勢(shì)不明，避險(xiǎn)需求大增，壽險(xiǎn)業(yè)大買(mǎi)商用不動(dòng)產(chǎn)。但高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍?zhí)岢鼍妫?011年Q3商辦行情漲翻天，連帶使得投資報(bào)酬表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)負(fù)利差的現(xiàn)象，且租金行情並無(wú)大幅上漲，整體投資市場(chǎng)不甚健康，市場(chǎng)需重新檢視，這樣的買(mǎi)賣(mài)行情是否有問(wèn)題，預(yù)估Q4數(shù)起標(biāo)售案件難以再創(chuàng)新高。

高力國(guó)際2011Q3投資市場(chǎng)季報(bào)顯示，商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額高達(dá)545億元，較較去年同期與上季增加98%與158%，鉅額交易係推升本季交易金額創(chuàng)下歷年記錄的主要原因。

從投資者類(lèi)型分析，金融保險(xiǎn)業(yè)為本季主要投資者，交易金額達(dá)253億元，佔(zhàn)總交易金額之46.49%。其中，國(guó)泰人壽以215.4億元買(mǎi)入4棟大樓、富邦人壽以30.5億元買(mǎi)入兩個(gè)標(biāo)的。另外，采旺興業(yè)據(jù)傳以80億元買(mǎi)入特力公司內(nèi)湖總部大樓及頂禾開(kāi)發(fā)以46.29億元買(mǎi)入華票大樓使建築開(kāi)發(fā)業(yè)之交易金額超過(guò)百億。

高力國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)投資服務(wù)部董事林昇恒表示，本季商用不動(dòng)產(chǎn)交易量爆增，主要為市場(chǎng)上出現(xiàn)數(shù)筆重大交易，同時(shí)也顯示出1個(gè)重要趨勢(shì)，即為地段良好且優(yōu)質(zhì)的大樓仍是投資者投資重點(diǎn)。不過(guò)，未來(lái)1年商用不動(dòng)產(chǎn)將陸續(xù)面臨4大考驗(yàn)，包括全球經(jīng)濟(jì)及證券市場(chǎng)的不確定、辦公室租金成長(zhǎng)率偏低、不動(dòng)產(chǎn)租稅制度變革與總統(tǒng)大選。

至於，土地投資市場(chǎng)部份，高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)2011Q3土地交易金額為334億，較前季增加81%，但較去年同期減少57%。林昇恒表示，土地市場(chǎng)投資金額較去年大減，主要原因?yàn)楸炯就恋亟灰资袌?chǎng)缺乏指標(biāo)性大案，不若去年第3季新莊副都心連連售地，因此，單筆平均交易金額僅6.3億元。

展望第4季，林昇恒認(rèn)為，年底前土地市場(chǎng)的大戶(hù)為政府，包括臺(tái)北雙子星C1D1、信義計(jì)劃區(qū)數(shù)筆土地等開(kāi)發(fā)案，皆為北市指標(biāo)個(gè)案，不僅臺(tái)灣本土資金，就連外資也以開(kāi)始評(píng)估，市場(chǎng)熱度應(yīng)會(huì)向上提昇。

不過(guò)，高力國(guó)際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍則表示，收益型商辦行情於Q3標(biāo)出天價(jià)，導(dǎo)致投資收益率持續(xù)探底，以新光敦南大樓標(biāo)出每坪132萬(wàn)元價(jià)格計(jì)算，毛投報(bào)率僅1.81%，不僅低於金管會(huì)限制壽險(xiǎn)業(yè)者的1.875標(biāo)準(zhǔn)，如果，計(jì)算淨(jìng)投報(bào)率甚至將出現(xiàn)負(fù)利差，預(yù)估此類(lèi)收益型商辦標(biāo)售案件將難以再創(chuàng)新高。

至於住宅市場(chǎng)，劉學(xué)龍認(rèn)為奢侈稅壓抑房?jī)r(jià)效果明顯，雙北市交易量以明顯下滑，建商推案量也大減6成左右，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)量縮價(jià)平走勢(shì)，將等到總統(tǒng)大選前後，市場(chǎng)走勢(shì)才會(huì)更明朗。