【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)DTZ戴德梁行分析2011年第3季度香港住宅及投資市場(chǎng)的表現(xiàn)。自第2季度末，本港樓市已出現(xiàn)了重大變化，物業(yè)交投明顯轉(zhuǎn)靜。環(huán)球股票市場(chǎng)出現(xiàn)巨大波動(dòng)，影響了物業(yè)買(mǎi)家對(duì)入市的態(tài)度，觀(guān)望氣氛轉(zhuǎn)濃。物業(yè)投資市場(chǎng)也受到影響，本季成交數(shù)字跌至不及上季一半，然而外資基金於本季仍進(jìn)行了一些重要買(mǎi)賣(mài)，可見(jiàn)本港物業(yè)投資市場(chǎng)仍有投資良機(jī)。

反映住宅及其他各類(lèi)物業(yè)成交的物業(yè)臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)目，2011年第3季度結(jié)束了自2009年4月至2011年6月長(zhǎng)達(dá)27個(gè)月的每月萬(wàn)宗以上的紀(jì)錄，自本年6月份的11919宗，下跌37%至7月的7509宗，8月成交量保持平穩(wěn)在7592宗，至9月再下跌至6765宗，反映市場(chǎng)氛圍持續(xù)低迷?？偫ǖ?季度的交投量較第2季度下跌了38%。

樓價(jià)也隨成交量而下跌。以太古城單位為例，最新平均呎價(jià)為9000港元，較本年5月錄得的高峰平均呎價(jià)9800港元下跌了8.2%。對(duì)比第2季度，本季太古城單位的價(jià)格下跌了7.2%，本港整體中小型住宅的價(jià)格則下跌了9.5%；不過(guò)，按年比較，整體中小型住宅的價(jià)格仍有7.6%的升幅。

豪宅價(jià)格在第3季度的跌幅則較中小型住宅溫和，以禮頓山單位為例，目前的平均呎價(jià)為26500港元，較5月保持至7月的高峰水平每呎27500港元下跌了3.6%。本港整體豪宅的平均價(jià)格則較第2季度下跌5%。豪宅在過(guò)去一年錄得較大的升幅，禮頓山單位的升幅平均為21.6%，整體豪宅的按年升幅則為15.9%。

DTZ戴德梁行大中華區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管陶汝鴻指出，目前本港樓市受到幾個(gè)因素所影響，包括政府的連串穩(wěn)定樓市措施、實(shí)際按揭利率正在上升，以及歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致第3季度樓市表現(xiàn)轉(zhuǎn)遜。

香港政府在過(guò)去一年推出多輪打擊樓宇炒賣(mài)和穩(wěn)定樓市的措施，包括推出更多土地拍賣(mài)以增加樓宇供應(yīng)，又引入額外印花稅遏止炒風(fēng)，連串措施也加重了買(mǎi)家的觀(guān)望心態(tài)。陶汝鴻表示，不少準(zhǔn)買(mǎi)家也會(huì)觀(guān)望10月份施政報(bào)告的內(nèi)容，會(huì)否令樓市出現(xiàn)新的變化，因此他們也會(huì)傾向暫延入市。

2011年內(nèi)銀行連番提高按揭息率，也令入市熱情有所冷卻。戴德梁行表示，自2011年3月以來(lái)，香港多家主要銀行調(diào)高新造拆息按揭計(jì)劃中的定價(jià)基準(zhǔn)?；仡?009年年初，市場(chǎng)上較普遍的實(shí)際按揭息率為拆息加0.78厘，但目前實(shí)際利率已升至2.75厘至3厘，等於每月供款增加了20%以上。

按揭利率的上升對(duì)買(mǎi)家的心理以至實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力都帶來(lái)影響。雖然目前的按揭息口跟1998年時(shí)比較，仍處?kù)遁^低的水平，因當(dāng)時(shí)的每月供款中，利息佔(zhàn)了相當(dāng)大的比重；但由於目前利率呈現(xiàn)上升走勢(shì)，對(duì)樓市的表現(xiàn)亦變得舉足輕重。

陶汝鴻表示，最後一個(gè)因素就是歐美經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)於近月轉(zhuǎn)差，美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍然疲弱，歐洲多國(guó)則出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，環(huán)球股市市況波動(dòng)，包括香港在內(nèi)：恒生指數(shù)於第3季度下跌了超過(guò)21%，是自2001年第3季度以來(lái)，即過(guò)往10年以來(lái)最大的季度跌幅。股市下跌造成的財(cái)富蒸發(fā)，打擊了部分買(mǎi)家的置業(yè)能力，令他們需要暫緩入市計(jì)劃。

按目前股票市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，預(yù)料第4季度的樓市前景仍會(huì)比較黯淡。由於市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛仍會(huì)維持濃重，預(yù)料住宅交投量仍會(huì)在較低的水平。如果股票市場(chǎng)的波動(dòng)沒(méi)有平息，對(duì)樓市交投量的影響將會(huì)更大；不過(guò)，只要本港失業(yè)率保持平穩(wěn)，反映經(jīng)濟(jì)基調(diào)仍然良好，出現(xiàn)大規(guī)模急售資產(chǎn)套現(xiàn)的機(jī)會(huì)不會(huì)太大。

至於樓價(jià)方面，由於交投量減少，樓價(jià)將有所鬆動(dòng)，預(yù)期中小型住宅價(jià)格或回落至本年年初的水平，豪宅價(jià)格則因?yàn)楣?yīng)短缺，跌幅會(huì)較溫和。

第3季度香港物業(yè)投資市場(chǎng)轉(zhuǎn)靜，整季只錄得38宗單一成交金額逾1億港元的大額交易，成交量較第2季度的86宗少逾一半。本季的總交易額則上季上升31.5%，達(dá)到303.85億港元。

DTZ戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉國(guó)平表示，若看本季物業(yè)投資市場(chǎng)的成交量，各類(lèi)價(jià)格的物業(yè)都明顯受到環(huán)球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)轉(zhuǎn)遜的影響，買(mǎi)家普遍持觀(guān)望態(tài)度，市場(chǎng)交投減少。雖然如此，本季的投資額卻較上季增加，這是由於季內(nèi)錄得一宗重要的商舖物業(yè)買(mǎi)賣(mài)，推高了整體的成交額。如撇除了該宗商舖交易，則本季的成交總額會(huì)跌至110億港元左右，反映投資者普遍比較審慎。

葉國(guó)平指出，本季物業(yè)投資市場(chǎng)仍有一些正面的發(fā)展，本季各類(lèi)型物業(yè)的交易量都減少，但物業(yè)價(jià)格的跌幅卻不大，可見(jiàn)市場(chǎng)並未出現(xiàn)廣泛的賤賣(mài)資產(chǎn)的情況。另外，本季一些大型買(mǎi)賣(mài)都屬外資參與，反映出外資依然積極在香港物業(yè)市場(chǎng)尋寶，並找到黃金投資機(jī)會(huì)。

此外，本季物業(yè)投資者基於股市下跌、銀行同業(yè)拆息的定價(jià)基準(zhǔn)正在上調(diào)、投資成本增加及憂(yōu)慮負(fù)現(xiàn)金流等因素而暫緩進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，另外，中國(guó)大陸的信貸收緊，也對(duì)本港物業(yè)投資市場(chǎng)帶來(lái)一些影響。

豪宅交易量的跌幅為各類(lèi)物業(yè)中最大，自上季的30宗跌至本季的7宗，涉及金額自上季的81億港元跌至本季的19.67億港元。葉國(guó)平說(shuō)，豪宅的準(zhǔn)買(mǎi)家心態(tài)變得保守，但業(yè)主的持貨能力仍然較強(qiáng)，加上低息環(huán)境，許多豪宅業(yè)主也不急於降價(jià)求售。此外，地皮及工業(yè)類(lèi)物業(yè)的交易金額在本季則有上升，而本年其中一宗最重要的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)就是一個(gè)工業(yè)類(lèi)物業(yè)，由外資購(gòu)入。本季外資頗為活躍，對(duì)商舖及工業(yè)類(lèi)物業(yè)均有興趣，而本地投資者則相對(duì)較少參與買(mǎi)賣(mài)。

葉國(guó)平總結(jié)，過(guò)去一年，本港各類(lèi)投資物業(yè)的租金回報(bào)均維持在較低但穩(wěn)定的水平，反映投資市道較為蓬勃。最近工業(yè)類(lèi)物業(yè)的資金價(jià)格改變，租金回報(bào)開(kāi)始呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。雖然從目前市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，預(yù)期第4季度的物業(yè)投資市場(chǎng)不會(huì)有太大的突破，但我們相信投資者仍會(huì)密切注視各類(lèi)物業(yè)的租金回報(bào)變化，審慎考慮其投資行動(dòng)。