【MyGoNews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】6年後，臺灣65歲的人口達(dá)14％，進(jìn)入「高齡社會(huì)」，28年之後，每2個(gè)青壯人口要扶養(yǎng)1個(gè)老人，這這樣的趨勢下，房地產(chǎn)的需求會(huì)逐年進(jìn)入「老齡化」，出生的人越來越少，對於房子的需求自然也會(huì)越來越少，所以，現(xiàn)在政策打房不論有效沒效，隨著時(shí)間的移轉(zhuǎn)，對於住宅的需求也將跟著降低與轉(zhuǎn)變，但是，另一個(gè)興起的則是「銀髮商機(jī)」，甚至於「買房養(yǎng)老」的觀念，現(xiàn)在就必須開始準(zhǔn)備。

蕭萬長：「人口老化」問題，應(yīng)規(guī)劃因應(yīng)對策

蕭萬長副總統(tǒng)2011年11月16日前往嘉義市出席「100年高齡友善城市執(zhí)行成果發(fā)表研討會(huì)」時(shí)表示，面對「人口老化」的問題，臺灣應(yīng)即早規(guī)劃因應(yīng)對策，政府及社會(huì)各界亦應(yīng)共同努力，將臺灣建構(gòu)成為一個(gè)兼容且無障礙的高齡友善國度。

蕭萬長表示，臺灣近年來因少子女化趨勢，人口結(jié)構(gòu)快速老化間接影響國家未來的競爭力，甚至成為國安議題。根據(jù)行政院經(jīng)建會(huì)資料顯示，6年後(2017年)我國65歲以上的人口將達(dá)到14％，進(jìn)入「高齡社會(huì)」；目前我們的扶老比例是7：1，也就是每7個(gè)青壯人口扶養(yǎng)1個(gè)老人；預(yù)計(jì)11年後可能會(huì)變成每4個(gè)青壯人口扶養(yǎng)1個(gè)老人；28年後，甚至每2個(gè)青壯人口要扶養(yǎng)1個(gè)老人。

一般房型需求降低 「老宅」開始興起

行政院經(jīng)建會(huì)2010年即提出「建立健康、安全及友善的社會(huì)參與環(huán)境」政策，從3大面向著手，包括(1)健康面，希望維持高齡者身心健康，保有社會(huì)參與的活力；(2)安全面，要滿足高齡者健康照護(hù)的需求，提供安全的家庭生活及社會(huì)參與環(huán)境；(3)友善面，要營造社會(huì)悅齡親老的觀念，讓高齡者有更多的社會(huì)參與空間。

當(dāng)人口老化越來越嚴(yán)重的時(shí)候，因?yàn)樾律丝陂_始大幅降低，對於居住的需求自然下降，一般住宅產(chǎn)品會(huì)在這樣的趨勢下，逐漸出現(xiàn)「市場自然調(diào)整」，到時(shí)候「也不必打房了」。不過，既然未來的人口結(jié)構(gòu)會(huì)變成「高齡社會(huì)」，那麼，銀髮族商機(jī)自然值得注意。根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)，國人平均餘命為79歲。人口高齡化既是未來不可避免的趨勢，尤其當(dāng)今壯年族群屆時(shí)將成為新一代的銀髮族，其消費(fèi)能力不容小覰，未來市場需求將會(huì)逐漸走向適合銀髮居住的「老人住宅」，這股「老宅」新趨勢，將會(huì)慢慢發(fā)酵。

企業(yè)嗅到趨勢 進(jìn)軍銀髮房地產(chǎn)世界

根據(jù)經(jīng)建會(huì)評估，臺灣銀髮商機(jī)每年達(dá)到3000億元，包括長庚、奇美、潤泰、遠(yuǎn)雄等臺灣知名集團(tuán)，都已經(jīng)大手筆進(jìn)行銀髮住宅的開發(fā)。新光國際開發(fā)董事長林伯翰表示，將與日本松下電器集團(tuán)PanaHome公司，共同推出銀髮住宅與養(yǎng)生村，目前鎖定新北市與臺中兩地。龍巖也準(zhǔn)備推動(dòng)位在臺北市南港區(qū)南港車站對面臨忠孝東路七段的土地開發(fā)案，預(yù)計(jì)要推出地下5層、地上27層的觀光旅館大樓，樓高約122.15公尺，也將以服務(wù)銀髮族旅客為主。業(yè)者表示：「現(xiàn)在銀髮住宅還不流行，但是以後一定會(huì)興盛起來，所以，現(xiàn)在就要規(guī)劃預(yù)作準(zhǔn)備?！?br />
以長庚養(yǎng)生村為例，入住1年必須先準(zhǔn)備21.6萬~31.2萬的保證金，此外每月還要支付1.8萬~2.6萬元的月租費(fèi)，以及伙食、水電等必要的生活雜費(fèi)，以入住1年來計(jì)算，大概就需要花費(fèi)臺幣50萬元左右。這樣的花費(fèi)對中產(chǎn)階級的銀髮族來說，可能稍嫌昂貴了些，但卻是有價(jià)值的。舉例來說，潤福生活新象館也耗費(fèi)1億元在每間住房安裝紅外線感應(yīng)器，只要長輩在房間超過8小時(shí)沒有移動(dòng)就會(huì)發(fā)出警示，工作人員也會(huì)前去查看。

「養(yǎng)老屋」？住「老宅」？銀髮消費(fèi)力不容小覷

從年齡和收入來看，退休後願(yuàn)意花錢買「養(yǎng)老屋」的人，在收入結(jié)構(gòu)上呈現(xiàn)兩極化反應(yīng)，年薪151萬元以上的高收入者有77.19％的人有強(qiáng)烈的退休換屋意願(yuàn)，相對而言，年收入51萬至150萬的中產(chǎn)階級，由於深感購屋壓力，反而對養(yǎng)生村和銀髮族住宅的接受度比其他族群高，而年收入50萬元以下的，由於多半為社會(huì)新鮮人，即便口袋不深，對於未來買房仍具憧憬，退休想購屋的占了6成2，這種現(xiàn)象，和30歲以下的年輕人有7成7渴望買房，卻沒人選擇住進(jìn)養(yǎng)生村的結(jié)果，不謀而合。

銀髮成為未來必然發(fā)生的趨勢，所以，為了照顧一般民眾，臺北市社會(huì)局2010年10月底以公辦民營方式推出平價(jià)銀髮住宅，以單人為例，只需要支付3萬元保證金，就能入中山老人住宅，加上每月1.4萬的月租金和其他水電、伙食等費(fèi)用(以6千元估算)，1年大約花費(fèi)27萬元就能入住，費(fèi)用幾乎就和在臺北市租房子一樣，且針對低收入戶，中山老宅還有免收入住保證金的補(bǔ)助。

「銀髮族」的住宅移動(dòng)路線

專家建議，消費(fèi)者選擇銀髮住宅，除了可以到各社區(qū)參觀詢問，或以試住方式來評估居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)能力是入住條件的首要考量因素，為了能夠擁有輕鬆快樂的銀髮生活，最好能趁年輕時(shí)提早準(zhǔn)備，備妥籌碼才能快樂退休！

銀髮族考慮的居住條件為：一要有便捷交通到達(dá)都會(huì)市區(qū)；二要具有休閒環(huán)境及休憩功能；三要距離醫(yī)院近。畢竟銀髮族已開始重視養(yǎng)生保健，所以對於居住環(huán)境要有休憩機(jī)能，而非只一昧重視醫(yī)療機(jī)能。目前在林口、基隆的長庚醫(yī)院，淡水馬偕醫(yī)院及北投區(qū)的榮民總醫(yī)院已見到銀髮族群移入現(xiàn)象。

淡水地區(qū)如紅樹林等地的住宅市場已見到銀髮族移入，主要著眼點(diǎn)是該區(qū)域具休閒環(huán)境氛圍，有捷運(yùn)淡水線經(jīng)過，距離馬偕淡水分院又近。反觀在北市中山區(qū)的馬偕醫(yī)院並未感受到銀髮族移入，銀髮族重視的機(jī)能不會(huì)只單純看重有醫(yī)院而已。榮總及振新醫(yī)院吸引不少銀髮族移入該區(qū)域，因?yàn)楦浇谢窍木幼…h(huán)境之外，還有北投的溫泉及捷運(yùn)淡水線都是構(gòu)成該區(qū)塊被銀髮族相中的主因。

至於林口及基隆的長庚醫(yī)院周遭也吸引銀髮族移入，主要是該區(qū)域的大型社區(qū)提供豐富休憩設(shè)施，再加上距離北市區(qū)的交通便捷，讓銀髮族在社區(qū)內(nèi)即可休閒養(yǎng)生，又不會(huì)脫離都會(huì)區(qū)生活太遠(yuǎn)，至於附近的長庚醫(yī)院還又是品牌性佳的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

醫(yī)療+休閒+無障礙空間 銀髮房市必備要件

隨著高齡化社會(huì)的來臨，銀髮族選購?fù)诵葆岬纳顓^(qū)域，除了要求有醫(yī)療機(jī)構(gòu)在附近之外，更重視的是休閒氛圍與休憩設(shè)施，此外，往往被建商忽略的無障礙空間也將逐漸由購屋的「選配角色」轉(zhuǎn)變?yōu)椤副貍涞匚弧埂?br />