【MyGoNews廖賢龍/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】?jī)嵐?013年國(guó)內(nèi)商用不動(dòng)產(chǎn)的買賣市場(chǎng)能見(jiàn)度相對(duì)較佳，但因臺(tái)北市辦公市場(chǎng)的租賃表現(xiàn)恐未如2012年，且占不動(dòng)產(chǎn)業(yè)大宗的一般住宅市場(chǎng)其景氣相較於2012年恐出現(xiàn)微幅下滑，臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)研究院副研究員劉佩真預(yù)測(cè)，2013年國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣將呈現(xiàn)略微轉(zhuǎn)差的局面。

數(shù)字驗(yàn)證房市景氣有「趨緩」徵兆

劉佩真指出，以住宅市場(chǎng)景氣而言，2011年住宅類核發(fā)建築物建造執(zhí)照宅數(shù)年增率顯著由2010年的65.23%趨緩至15.66%，甚至2012年1~8月成長(zhǎng)幅度再度減弱至個(gè)位數(shù)，增幅為4.91%的態(tài)勢(shì)，在此情況下，預(yù)期2013年住宅市場(chǎng)的新增供給雖將延續(xù)先前遞增格局，但增幅則可望減緩。

惟2011~2012年國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的銷售率普遍下滑將造成其銷售未完的餘屋壓力蔓延至2013年，況且奢侈稅兩年課稅的期限將於2013年5月底到期，不排除先前投資客未能即時(shí)於奢侈稅實(shí)施前脫手的房屋供給將於2013年6月開(kāi)始陸續(xù)釋出，意謂2013年住宅市場(chǎng)仍須面對(duì)庫(kù)存去化的問(wèn)題，而新增供給、餘屋賣壓仍將成為抑制住宅市場(chǎng)行情的因素之一。

房市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)由「首購(gòu)」支撐，追漲力道不足

若以住宅需求面而論，儘管2013年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率將高於2012年，對(duì)於民眾購(gòu)屋需求具正面意義，且大臺(tái)北地區(qū)部分捷運(yùn)線陸續(xù)通車將對(duì)區(qū)域行情產(chǎn)生支撐效果(如土城延伸頂埔段、松山線、信義線除東門站外的其餘六個(gè)站)，在捷運(yùn)通車後將成為鄰近商圈、住宅市場(chǎng)的有利因素之一。

但由於政府與公股、民營(yíng)銀行將持續(xù)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控管措施，以及房市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為由首購(gòu)族群支撐，其對(duì)於房?jī)r(jià)追漲力道不足，加上民眾實(shí)質(zhì)購(gòu)屋能力恐下滑，甚至不動(dòng)產(chǎn)實(shí)價(jià)課稅或不動(dòng)產(chǎn)稅制改革的議題將持續(xù)為政策討論的重點(diǎn)，故2013年國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的需求面恐顯不佳。

2013交易恐衰退，價(jià)格尚可持穩(wěn)

劉佩真認(rèn)為，2013年國(guó)內(nèi)整體住宅交易量仍有衰退的壓力，但房?jī)r(jià)尚可持穩(wěn)，故住宅市場(chǎng)將為量縮價(jià)穩(wěn)的局面，景氣相較於2012年恐呈現(xiàn)微幅轉(zhuǎn)差態(tài)勢(shì)。   

以商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣而言，預(yù)計(jì)2013年大臺(tái)北店面中尤以具有觀光題材、大型百貨聚集及人潮眾多的捷運(yùn)站等聚客力強(qiáng)及消費(fèi)力高的一級(jí)店面商圈交易表現(xiàn)為佳，如國(guó)際連鎖服飾品牌、話題潮牌、國(guó)際精品、國(guó)際品牌餐飲等鎖定進(jìn)駐的東區(qū)商圈、信義商圈、西門商圈，而未來(lái)商圈亦將有持續(xù)移往巷內(nèi)或立體面方向來(lái)擴(kuò)張的現(xiàn)象。

2013年國(guó)內(nèi)商辦的買賣市場(chǎng)仍顯活絡(luò)

劉佩真表示，儘管2012年下半年政府著手調(diào)高保險(xiǎn)業(yè)者投資不動(dòng)產(chǎn)的毛租金資本化率，未來(lái)出租率門檻恐提高，甚至政府也將調(diào)整保險(xiǎn)業(yè)者的資本適足率，調(diào)高不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)係數(shù)；但有鑑於國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(IFRS)將於2013年開(kāi)始實(shí)施，具租金收益不動(dòng)產(chǎn)可採(cǎi)市價(jià)認(rèn)列，因而商辦產(chǎn)品對(duì)於手上資金雄厚的壽險(xiǎn)業(yè)與法人企業(yè)為最佳投資選擇，且商辦具穩(wěn)定租金受益而使其成為壽險(xiǎn)公司與法人投資首選，加上2012年底即將簽訂的兩岸投保協(xié)議將加速陸資業(yè)者來(lái)臺(tái)設(shè)立據(jù)點(diǎn)或營(yíng)運(yùn)總部，況且擁有龐大資金的壽險(xiǎn)公司尚需投資管道進(jìn)行去化。

因而可預(yù)期商辦不動(dòng)產(chǎn)依舊為保險(xiǎn)業(yè)者資金進(jìn)駐的主要投資標(biāo)的之一，除國(guó)壽、新壽、富邦人壽仍持續(xù)密集尋找商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的外，包括南山、三商美邦、中壽、臺(tái)壽、中信人壽等也皆取得董事會(huì)授權(quán)額度，並公開(kāi)表示將投資不動(dòng)產(chǎn)，故2013年國(guó)內(nèi)商辦的買賣市場(chǎng)仍顯活絡(luò)。

2013辦公市場(chǎng)租金恐下跌

惟2013年臺(tái)北市辦公市場(chǎng)的租賃空置率與租金水準(zhǔn)表現(xiàn)恐不若2012年，主要是由於2013年部分供給將陸續(xù)完工釋出，其中至少有六棟以上的A級(jí)辦公大樓完工釋出，初估總供給量約在10.5萬(wàn)建坪左右，如合庫(kù)長(zhǎng)安東路八德路口的總部大樓、遠(yuǎn)雄人壽信義計(jì)畫(huà)區(qū)A3、宏泰人壽和宏盛建設(shè)南京東路捷4、潤(rùn)泰創(chuàng)新南港松山車站BOT、華南金控信義計(jì)畫(huà)區(qū)總部大樓，故預(yù)估2013年臺(tái)北市辦公大樓的空置率將再度上揚(yáng)，而租金恐出現(xiàn)小幅下跌。

劉佩真認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)者仍將積極跨入商辦市場(chǎng)來(lái)分散其投資風(fēng)險(xiǎn)並增加現(xiàn)金流，而包括太子、皇翔、宏普、日勝生、遠(yuǎn)雄、華固、鄉(xiāng)林、長(zhǎng)虹等投入商辦市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將可受惠商機(jī)。