【MygoNews林承志/臺北報導】2012年北臺灣的推案量約為8,600億元，較去年的推案量8,911億元，減少了3.5個百分點。顯示房市的推案量轉(zhuǎn)趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的持續(xù)衝擊所致。2013年房市推案的脈絡(luò)與走勢為何?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?住展雜誌特於歸納出2013年臺灣房市的10大趨勢。

一、2013年三大都會區(qū)推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察，預估北臺灣2013年全年的推案量，仍會較2012年推案量增加一成左右，推案量約9,500億元?？剂?012年因?qū)崈r登錄遞延的推案量，將於2012年的329檔加碼釋放出來，建商推案轉(zhuǎn)趨積極，因此預估北臺灣將有9,500億元的推案水準。臺中都會區(qū)預估與2012年持平，約有1,600億元的推案量體，高雄都會區(qū)預估也與2012年持平，推案量約有1,200億元的量體，所以預估2013年三大都會區(qū)的推案量，將量增至1.23兆元。

二、雙北市房價持穩(wěn):臺北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為76萬元，信義區(qū)與大安區(qū)的房價更是一飛衝天，飆上一坪132.5萬元及129.2萬元，132.5萬與129.2萬元兩個數(shù)字，雙雙創(chuàng)下臺北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為35.7萬元，與臺北市預售屋房價雙雙再創(chuàng)歷史新高點。

從2013年臺灣的政經(jīng)情勢來看，2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩(wěn)』來看待。就算新北市某些地區(qū)，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現(xiàn)強者恆強、漲跌互見的現(xiàn)象。

2013年臺北市房價補漲的地區(qū)，包括老舊市區(qū)的大同與萬華區(qū)，在雙子星大樓效應下，2013年將出現(xiàn)補漲行情，預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區(qū)，將出現(xiàn)在新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區(qū)，預估漲幅也在1成之間。臺中市七期新市政中心推案雖熱絡(luò)，但房價要再攀高的機率恐有限，以高檔盤整的『個案表現(xiàn)』為主，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

三、銷售率低檔盤整: 近年北臺灣的平均銷售率在4~5成之間，2013年的建案銷售率，受實價登錄房價『比低不比高』效應的影響，銷售率要拉升的難度加高。預估北臺灣整體的銷售率將仍在4~5成間低檔徘徊，建案要有所表現(xiàn)，除了符合行情價外，建商的品牌及產(chǎn)品力的強弱，將是銷售率能否提升的關(guān)鍵。

四、豪宅仍是3都房市焦點:2013年的豪宅市場，仍會是三大都會區(qū)的推案亮點。威京沈慶京主導的信義計劃區(qū)亞太會館改建案，及冠德建設(shè)同位信義計劃區(qū)的豪宅案，據(jù)了解，兩案都將開出300萬元一坪以上的新天價試探水溫，加上臺中七期的豪宅持續(xù)引領(lǐng)市場，高雄美術(shù)館特區(qū)，興富發(fā)與京城建設(shè)的豪宅陸續(xù)出籠，因此可預見從2013年，3大都會區(qū)的豪宅案仍是房市的焦點，持續(xù)引領(lǐng)風騷。

五、利率、匯率重要影響指標:為促進經(jīng)濟的活絡(luò)，央行主導的存款準備率，將趨向不調(diào)整。然國內(nèi)通膨壓力不減，使購買不動產(chǎn)，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此2013年利率如持續(xù)走平，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產(chǎn)購置的意願，於是，2013年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響臺灣的房市的重要因子。

六、商用不動產(chǎn)交易量縮: 商用不動產(chǎn)受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2013年的價格表現(xiàn)將呈『穩(wěn)中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動產(chǎn)的最大買家是壽險業(yè)者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業(yè)者投資房地產(chǎn)設(shè)限的情況下，2013年商用不動產(chǎn)成交量恐不易再成長。但在價格的部分，臺灣的觀光與商務(wù)需求都持續(xù)成長，雙北市地區(qū)的商用不動產(chǎn)好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:近年北臺灣的平均銷售率在4~4.5之間，低的銷售率，在未來幾年內(nèi)建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區(qū)，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區(qū)的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區(qū)的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區(qū)房市發(fā)展的重要因素。

八、新北市房屋需求穩(wěn)定成長: 受到臺北市高房價排擠效應的影響，使臺北市人口紛紛轉(zhuǎn)進新北市等其他房價較低的區(qū)域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數(shù)已增加至3,935,072人，較2011年全市的人口總數(shù)3,916,451人，再增加了18,621人，正加速朝400萬人的大關(guān)挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區(qū)的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關(guān)鍵: 從實價登錄實施以來，各工地的成交天數(shù)有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續(xù)加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關(guān)鍵。

十、『三低一高』房市隱憂: 央行指出，全球景氣對臺灣的影響已擴及到實質(zhì)面，臺灣經(jīng)濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業(yè)率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內(nèi)經(jīng)濟實質(zhì)面是否好轉(zhuǎn)，將是房市好壞的一大變數(shù)與隱憂。