【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)行政院主計(jì)處調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2013年10月景氣燈號(hào)再亮黃藍(lán)燈、臺(tái)股交易動(dòng)能與表現(xiàn)也差強(qiáng)人意，而2013年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率也面臨2％保衛(wèi)戰(zhàn)，市場(chǎng)瀰漫利空訊息，不過(guò)，11月中之後，奢侈稅確定僅微幅修正，年限也不會(huì)延長(zhǎng)，加上民眾購(gòu)買(mǎi)耐久財(cái)指數(shù)續(xù)創(chuàng)新高，民眾購(gòu)屋信心增加，都為房市注入強(qiáng)心針，根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心針對(duì)自己銷(xiāo)售體系成交資料統(tǒng)計(jì)，11下半月交易量明顯較上半月增加1成左右，在這樣多空交戰(zhàn)的狀況下，讓11月房市與10月比較之下呈現(xiàn)交易量維持平盤(pán)，高雄市則與中、北部市場(chǎng)脫鉤演出，呈現(xiàn)交易量縮格局。
 
根據(jù)永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心統(tǒng)計(jì)，北市11月交易量較10月增加4％，新北市略減4％，臺(tái)中微縮1％，高雄交易量則減少16％。北市11月中古屋平均單價(jià)每坪64.4萬(wàn)元，新北市單價(jià)則是每坪38.0萬(wàn)，至於臺(tái)中與高雄臺(tái)，11月中古屋房?jī)r(jià)分別為14.2萬(wàn)元與13.0萬(wàn)元。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，近期歐美各國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)甦力道不明，歐洲市場(chǎng)更傳出有再降息可能，市場(chǎng)不確定性仍高，不過(guò)在奢侈稅微調(diào)確定，加上青年安心成家優(yōu)惠房貸延至明年底，還有正值年底購(gòu)屋旺季，剛性需求不減，近期房市將仍有可為。
 
北市中心置產(chǎn)、換屋表現(xiàn)亮眼  新北首購(gòu)續(xù)為主力
 
黃舒衛(wèi)表示，年底購(gòu)屋潮挹注不少房市買(mǎi)盤(pán)，尤其是換屋族11月積極進(jìn)場(chǎng)，以臺(tái)北市中心來(lái)看佔(zhàn)比31％，較10月大增9％之多，高於2013年月平均值25％，也是2013年以來(lái)新高紀(jì)錄；但臺(tái)北市房?jī)r(jià)高漲，購(gòu)屋負(fù)擔(dān)相對(duì)薄弱的首購(gòu)族群縮手狀況明顯，臺(tái)北市中心首購(gòu)族佔(zhàn)比僅剩15％，是自2011年3月以來(lái)最低紀(jì)錄。
 
置產(chǎn)族較著重資產(chǎn)保值與後續(xù)發(fā)展?jié)摿?，在金融投資商品普遍表現(xiàn)不佳的狀況下，轉(zhuǎn)而選擇房地產(chǎn)作為投資置產(chǎn)管道，佔(zhàn)比36％；至於市郊區(qū)則仍以換屋為成交主力，11月佔(zhàn)比35％，變化不大，而置產(chǎn)族則有增加趨勢(shì)，11月佔(zhàn)比34％，創(chuàng)2013年以來(lái)新高，顯見(jiàn)不論是蛋黃或是蛋白區(qū)，只要具備題材與地段優(yōu)勢(shì)，仍吸引置產(chǎn)族進(jìn)場(chǎng)。不過(guò)，值得注意的是市郊區(qū)首購(gòu)佔(zhàn)比僅19％，也是2011年1月以來(lái)最低，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)族預(yù)算與購(gòu)屋負(fù)擔(dān)能力有限，臺(tái)北市房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，已迫使部分首購(gòu)族退出臺(tái)北市，往新北市尋屋購(gòu)屋，但受信義線通車(chē)、松山線議題激勵(lì)，相關(guān)的信義、松山、士林、中山、北投成交表現(xiàn)不俗，預(yù)計(jì)未來(lái)仍能帶動(dòng)市場(chǎng)動(dòng)能。
 
至於新北市，黃舒衛(wèi)說(shuō)明，首購(gòu)仍是市場(chǎng)主流，11月佔(zhàn)比與10月持平，都是36％，換屋佔(zhàn)比28％也與上月持平，新北市近二月購(gòu)屋客群無(wú)太大變化。觀察11月表現(xiàn)較佳的區(qū)域?yàn)橥脸桥c永和，雖新北市11月交易量微縮，但這兩個(gè)區(qū)域均逆勢(shì)成長(zhǎng)，交易表現(xiàn)亮眼，土城在大面積的工變住推案利多加持，以及捷運(yùn)萬(wàn)大線、三鶯線交通建設(shè)預(yù)期效益，而房?jī)r(jià)相對(duì)實(shí)惠許多，吸引新北中、永和、板橋首購(gòu)與換屋買(mǎi)方購(gòu)屋；永和則同樣受惠於捷運(yùn)萬(wàn)大線動(dòng)工以及優(yōu)質(zhì)的交通路網(wǎng)與生活機(jī)能，在年底購(gòu)屋潮挹注下，表現(xiàn)不俗。
 
臺(tái)中交易持平、高雄量縮  店面、高總價(jià)住宅交易冷清
 
黃舒衛(wèi)表示，11月臺(tái)中市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)漲量平市況，交易量微減1％，呈現(xiàn)盤(pán)整格局；而高雄市在缺乏經(jīng)濟(jì)利多帶動(dòng)下，加上高雄房?jī)r(jià)漲幅已高，自住需求民眾購(gòu)屋負(fù)擔(dān)增加，加上買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格認(rèn)知差距大，讓11月房市呈現(xiàn)價(jià)平量縮格局，交易量減少16％。至於高總價(jià)住宅部分，臺(tái)中七期在奢侈稅年限延長(zhǎng)陰霾消除後，買(mǎi)氣有回溫跡象，但高雄美術(shù)館、農(nóng)十六大坪數(shù)高總價(jià)住宅市場(chǎng)則受到價(jià)格漲勢(shì)已高，置產(chǎn)族暫時(shí)觀望而呈現(xiàn)低迷市況，詢(xún)問(wèn)度也降低，民眾信心仍不穩(wěn)，交易量不易放大。
 
店面產(chǎn)品部分，黃舒衛(wèi)分析，由於缺乏經(jīng)濟(jì)利多題材釋出，市場(chǎng)氛圍轉(zhuǎn)冷，讓置產(chǎn)族群信心疲弱，買(mǎi)方置產(chǎn)腳步放慢，觀望氣氛濃厚，店面交易市況冷清。不過(guò)，預(yù)期未來(lái)開(kāi)放陸客自由行增點(diǎn)政策利多，店面仍是優(yōu)先受惠的產(chǎn)品，不僅有穩(wěn)定的租金收益，且具備保值增值優(yōu)勢(shì)，相當(dāng)值得置產(chǎn)族趁早卡位佈局。
 
市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變  審慎評(píng)估購(gòu)屋風(fēng)險(xiǎn)
 
黃舒衛(wèi)指出，在財(cái)政部提出奢侈稅修正案僅微調(diào)不會(huì)延長(zhǎng)年限後，房地產(chǎn)市場(chǎng)鬆了一口氣，而央行短期內(nèi)也不升息，對(duì)房市有正面影響，加上財(cái)政部宣布青年安心成家優(yōu)惠房貸將續(xù)行至2014年底，對(duì)於首購(gòu)族群而言是一大福音，在年底結(jié)婚購(gòu)屋潮帶動(dòng)下，房市後市表現(xiàn)可期，「量穩(wěn)價(jià)緩漲」將是未來(lái)一年房市的基本格局，而在政府選擇性信用管制、奢侈稅、實(shí)價(jià)登錄、預(yù)售屋出售利得實(shí)價(jià)課稅的多重管控之下，自住買(mǎi)盤(pán)將更形穩(wěn)固，價(jià)格走勢(shì)也會(huì)理性穩(wěn)定，市場(chǎng)體質(zhì)轉(zhuǎn)趨健康，有利自住及長(zhǎng)期持有的買(mǎi)方進(jìn)場(chǎng)。
 
黃舒衛(wèi)說(shuō)明，有購(gòu)屋需求的民眾除了把握「先求有、再求好；先小後大；先遠(yuǎn)後近」的進(jìn)場(chǎng)原則之外，搭配實(shí)價(jià)登錄查詢(xún)，掌握市場(chǎng)成交行情，同時(shí)，務(wù)必要有未來(lái)升息的心理及財(cái)務(wù)準(zhǔn)備；過(guò)低的優(yōu)惠付款條件、低總價(jià)固然極具吸引力，但天下沒(méi)有白吃的午餐，只要投資盤(pán)過(guò)重、實(shí)質(zhì)居住需求仍弱的區(qū)域及產(chǎn)品，恐怕都難通過(guò)升息、降貸款成數(shù)的考驗(yàn)，建議民眾要審慎評(píng)估未來(lái)升息、生活機(jī)能與未來(lái)接手性，才能讓購(gòu)屋成為甜蜜的負(fù)擔(dān)。