【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年全球經(jīng)濟(jì)在先進(jìn)經(jīng)濟(jì)體逐步復(fù)甦的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)於2014年呈現(xiàn)樂(lè)觀的走勢(shì)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)在民間企業(yè)表現(xiàn)回穩(wěn)、就業(yè)率改善及薪資微幅成長(zhǎng)的帶動(dòng)下，消費(fèi)者信心逐漸回復(fù)。歐盟央行也在本季提出降息、提高貸款放款額等金融相關(guān)政策，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)動(dòng)能。加上臺(tái)灣失業(yè)率來(lái)到6年來(lái)的新低點(diǎn)，企業(yè)對(duì)人力的增加將進(jìn)而帶動(dòng)辦公空間的需求，其中近來(lái)以科技與汽車產(chǎn)業(yè)更為明顯，預(yù)計(jì)臺(tái)北商辦租賃市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)定成長(zhǎng)。
 
仲量聯(lián)行2014年6月30日最新發(fā)表2014年第二季A級(jí)辦公大樓市場(chǎng)報(bào)告指出，臺(tái)北市A級(jí)商辦租賃市場(chǎng)相較前季在沒(méi)有大面積業(yè)主自用的帶動(dòng)下，整體去化量較上季降低，淨(jìng)去化量由10,548坪降至2,868坪，為過(guò)去5年第二季平均水平。本季新租約雖仍多為小型辦公空間，但信義商業(yè)區(qū)的大型辦公空間去化為支撐本季需求量的主要原因。本季新簽租約中則有約90％位於信義區(qū)。
 
整體空置率於第二季持續(xù)下修，由上季的8.7％下降約0.5個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到8.2％；其中以信義區(qū)的降幅最大，達(dá)約2％，主要因新大樓持續(xù)去化。由2014年第一季起，臺(tái)北市整體空置率已降低至10％以下，首要商業(yè)區(qū)信義區(qū)空置率並亦於本季跌破10％，為10年來(lái)最低值。在短期未有大面積辦公新供給進(jìn)入市場(chǎng)及空置率維持相對(duì)低點(diǎn)的情況下，我們判定目前市況多偏為房東市場(chǎng)?？粘致势偷拇髽菢I(yè)主在租金洽談上處較為優(yōu)勢(shì)的狀態(tài)。
 
本季因普遍空置率降低且部分大樓業(yè)主普遍調(diào)漲租金的帶動(dòng)下，臺(tái)北市整體租金較上季上漲0.9％，由每坪每月新臺(tái)幣2,519元增加至2,541元，為十年來(lái)的次高值，僅次於2008年的2,575元。
 
信義計(jì)畫區(qū)在新大樓持續(xù)去化、房東運(yùn)用彈性租金策略提高出租率及本區(qū)商業(yè)環(huán)境優(yōu)越等因素帶動(dòng)，跨國(guó)企業(yè)及陸資持續(xù)搬遷或新租需求，使得空置率持續(xù)降低，較第一季的11.4％下修約兩個(gè)百分點(diǎn)至9.5％，為2004年後空置率首次低於10％。平均租金更在空置率持續(xù)降低的帶動(dòng)，較上季上升2.2％，來(lái)到每坪每月新臺(tái)幣2,954元，為信義計(jì)畫區(qū)繼2008年後租金最高值。本季信義區(qū)淨(jìng)去化量為4,625坪，主要因?yàn)槟惩赓Y汽車業(yè)承租大型辦公空間帶動(dòng)造成。需求及租金漲幅皆為四大商業(yè)區(qū)中最高。 
 
敦北商業(yè)區(qū)本季因部分企業(yè)租戶搬遷或結(jié)束營(yíng)業(yè)釋出出租空間導(dǎo)致空置率由前季的9.5％上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至12.0％。去化率亦由正值於本季降為負(fù)值。仲量聯(lián)行也觀察到租金負(fù)擔(dān)能力較高的租戶，在空間需求增加的情況下搬遷至信義區(qū)的新大樓；反之，尋找租金較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的租戶則仍持續(xù)往內(nèi)湖、南港等市郊區(qū)域搬遷。在空置率大幅上升，大樓業(yè)主在租金及免租期優(yōu)惠的調(diào)整上相對(duì)謹(jǐn)慎。本季租金較前季下降1.3％來(lái)到每坪每月2,289元，免租期則增加每年0.07個(gè)月。
 
敦南商業(yè)區(qū)租賃活動(dòng)延續(xù)上季趨緩的狀態(tài)，第二季去化主要為大樓業(yè)主保留關(guān)係企業(yè)使用及部分原租戶增租，去化量為664坪?？罩寐瘦^上季微幅下降0.6個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到5.0％。在本區(qū)租賃趨緩的狀況，大樓業(yè)主多傾向維持租金水準(zhǔn)，本季平均租金維持不變於每坪每月2,472元。
 
非核心商業(yè)區(qū)延續(xù)上季持平的走勢(shì)，平均租金維持不變於每坪每月1,936元。本季在少量新租約租用小型辦公空間與業(yè)主釋出出租空間的交互影響下，去化量由上季105坪來(lái)到本季-167坪，呈現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)的狀態(tài)。空置率則小幅增加0.1個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到本季的5.7％。
 
本季臺(tái)北市主要商業(yè)區(qū)B級(jí)商辦去化量持續(xù)上升至本季1,143坪，空置率微幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到6.5％。本季主要需求多為國(guó)內(nèi)企業(yè)如旅行社、法律服務(wù)、食品及中小型外商等租戶。租金持續(xù)微幅上揚(yáng)0.4％至每坪每月1,751元。顯見在市區(qū)捷運(yùn)路網(wǎng)逐漸完成擴(kuò)充帶動(dòng)下，交通便利性佳的B級(jí)商辦亦為國(guó)內(nèi)外企業(yè)租戶青睞。此外，並帶動(dòng)部分大樓業(yè)主改建更新老舊大樓或積極參與捷運(yùn)聯(lián)合開發(fā)模式，來(lái)提升老舊大樓價(jià)值。
 
目前臺(tái)北市整體空置率已來(lái)到10％以下，部分大樓空置率更低於5％，在短期未來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)的新供給開價(jià)普遍偏高的狀況下，整體辦公室市場(chǎng)將偏向於房東市場(chǎng)。租戶在租金議價(jià)空間預(yù)估將略為減少。2014全年租金可望持續(xù)成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2014年臺(tái)北市整體A級(jí)商辦平均租金可望較去年成長(zhǎng)約5％。信義區(qū)因先前的新供給持續(xù)去化，部分大樓接近滿租的帶動(dòng)下，租金年成長(zhǎng)率更可望較2013年達(dá)約8％，有機(jī)會(huì)來(lái)到2008年後的高點(diǎn)。
 
仲量聯(lián)行市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本季科技及汽車產(chǎn)業(yè)均有增租或搬遷至較大型辦公空間的需求，於下半年科技大廠將持續(xù)推出新產(chǎn)品及車商改變經(jīng)營(yíng)策略，積極提升市占率的狀況下，未來(lái)可望持續(xù)有科技、零售等產(chǎn)業(yè)增租或擴(kuò)充的需求。