【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】新進(jìn)指標(biāo)案進(jìn)場(chǎng)並強(qiáng)銷帶動(dòng)下，向來令房地產(chǎn)停擺的鬼月(8月)，房市人氣出現(xiàn)近來難見的成長。雖然2014年新推成屋戶數(shù)銳減，房價(jià)也未鬆動(dòng)，導(dǎo)致成交趨緩，但是預(yù)售屋推案爆出800億，較2013年同期增加。一長一消下，8月住展風(fēng)向球分?jǐn)?shù)較上月僅微降0.3分，黃藍(lán)燈號(hào)不變。
 
2014年房市整體成交量低迷，一般咸信政策打房是元兇，新建案市場(chǎng)也難倖免。然上述數(shù)據(jù)說明的是中古屋市場(chǎng)；據(jù)住展雜誌觀察，8月新案房市雖然一度受南北氣爆事件影響，加上房地合一課稅話題發(fā)酵，表現(xiàn)不盡理想，但同月最後兩週，靠著新進(jìn)預(yù)售指標(biāo)案的拉抬，不僅較2013年推案量新增，市場(chǎng)人氣指數(shù)也有明顯回升。
 
鬼月因素 成屋戶數(shù)大減
 
至於供給方面，新推成屋應(yīng)是受鬼月影響，明顯量縮，比上月減少近一半，僅不到7百戶。但預(yù)售市場(chǎng)方面，則已有不少新指標(biāo)案進(jìn)場(chǎng)，使得8月預(yù)售推案爆出大量，來到800億以上水準(zhǔn)。預(yù)售與新成屋一升一降，換算分?jǐn)?shù)合計(jì)略為下滑，代表鬼月整體供給量仍稍減。此外，2014年前7月全國買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)，更比2012年剛創(chuàng)下的10年新低還少。業(yè)者預(yù)估如果年底前成交無起色，2014年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)可能改寫2003年SARS疫情爆發(fā)以來最低。
 
但是在預(yù)售市場(chǎng)中，8月臺(tái)北市新進(jìn)指標(biāo)案不少，有大同區(qū)「中山文華」、中山區(qū)「德運(yùn)京鼎」、士林區(qū)「太子華威」、文山區(qū)「富春四季」等。傳將開內(nèi)湖天價(jià)的「碧湖畔」，人員已進(jìn)駐潛銷，也已掛出看板、秀出電話，現(xiàn)場(chǎng)仍稱尚未正式公開。
 
新北變更案 拉高市場(chǎng)人氣
 
新北市方面，板橋區(qū)「霖園藏悅」是該市第一宗簡易都更案。其他還有中和「遠(yuǎn)雄左岸牡丹園」、「江左風(fēng)華」，三重「日健悅」及淡水南段「豐悅城」等。最特殊的是兩宗工業(yè)區(qū)變更案；一為板橋、新莊、樹林交界，原大豐紙廠變更案「Super1」(第一期)，二則是土城工變商「皇翔國鼎」。前段提到，拉抬市場(chǎng)人氣的新進(jìn)指標(biāo)案，就是這兩宗個(gè)案。
 
靠升格話題發(fā)酵，房市一度火燙的桃園房市，自合宜宅弊案爆發(fā)及央行擴(kuò)大管控後，市場(chǎng)就每況愈下，鬼月也可能造成影響。總之，8月該縣新推案量相當(dāng)少；新案中規(guī)模最大的，是青埔特區(qū)「勝旺雲(yún)詠」(隸屬大園)。
 
新竹終於有大案進(jìn)場(chǎng)，為新竹市牛埔地區(qū)富宇建設(shè)的「中山世紀(jì)」，及竹東鎮(zhèn)二重埔的「環(huán)宇市」。基隆也難得出現(xiàn)新案，為「悠活臺(tái)北村3櫻花森林」。
 
另外還有兩宗換代銷重推案(成屋)，量體都還很大；一是已數(shù)次重推的北大特區(qū)「大北大」，8月再推還有98戶待售，二是林口「旺洲極品」28戶?？鄢@兩宗不能算新案的成屋案，八月真正新推的成屋戶數(shù)，比帳面數(shù)字更少。
 
房價(jià)仍硬 議價(jià)率未鬆動(dòng)
 
同樣受制於政策利空，加上部分區(qū)域確有鬼月因素，因此8月北臺(tái)灣建案釋出的報(bào)紙廣告量仍居低檔。不過8月底在上述幾個(gè)新案進(jìn)場(chǎng)強(qiáng)銷帶動(dòng)下，廣告量已開始反彈增加，整月也比7月稍多；惟增幅有限，故換算分?jǐn)?shù)維持不變。
 
也因?yàn)閹讉€(gè)指標(biāo)新案帶頭，8月房市的整體平均看屋組數(shù)略有提升，換算分?jǐn)?shù)因此上升一級(jí)；但其他個(gè)案的成交狀況並沒有跟著提升，成交組數(shù)換算分?jǐn)?shù)因此還是在最低點(diǎn)。
 
左右成交與否的關(guān)鍵，還是議價(jià)率變化。住展雜誌指出，8月的確有更多個(gè)案打低價(jià)廣告戶促銷；但仔細(xì)分析可發(fā)現(xiàn)，多半是個(gè)案中較低單價(jià)的戶別，而非底價(jià)真的鬆動(dòng)，同時(shí)間也還是有新案開出區(qū)域高價(jià)或天價(jià)。
 
這意味著，雖一些新指標(biāo)案開價(jià)沒有預(yù)期高，進(jìn)而造就高人氣、高下訂率；但舊案價(jià)格並未鬆動(dòng)，說明買方價(jià)格認(rèn)知與賣方開價(jià)之間仍存在不小差距，因此整體成交仍慢，平均議價(jià)率及換算分?jǐn)?shù)維持不變。
 
9月房市 廣告供給續(xù)增
 
雖然8月逢農(nóng)曆鬼月，加上打房餘波盪漾，新成屋推案戶數(shù)及廣告量因而落居低水位，但根據(jù)住展雜誌統(tǒng)計(jì)及觀察，8月底建案廣告量已開始反彈，一些新案也陸續(xù)登場(chǎng)。
 
住展雜誌認(rèn)為，9月除了選戰(zhàn)氣氛加溫之外，應(yīng)該不會(huì)再有新的干擾因素冒出，新案也會(huì)接續(xù)進(jìn)場(chǎng)並釋出媒體強(qiáng)銷，企圖選前再衝一波。由此推斷，9月推案量和廣告量肯定會(huì)再成長。至於業(yè)者能否如願(yuàn)衝出銷售佳績，還是要看實(shí)際的價(jià)格和產(chǎn)品規(guī)劃，消費(fèi)者買不買單。無論如何，9月住展風(fēng)向球分?jǐn)?shù)往上再拉高的機(jī)率的確很大。