【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】2014年Q3永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查顯示，一反上季「持平、小跌」居多，本季全臺52％看跌第四季房價，市場氣氛轉(zhuǎn)變，其中有44％認(rèn)為短期小幅看跌3~10％，但長期價格修正趨勢會持續(xù)擴(kuò)大。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，2014年下半年房市預(yù)估「成交量維持低檔、房價持平或小跌」，第四季房市受政策壓抑、選舉影響，自住剛性需求掌盤。且2015年房地合一課稅上路，自住民眾進(jìn)場，可趁政策實(shí)施前供給量大、價格好談，積極進(jìn)場議價。
 
民調(diào)顯示，五成二看跌短期、長期房價，房價修正壓力大，房價看跌，民眾認(rèn)為是進(jìn)場購屋好時機(jī)，較上季大增10％ 
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾對近三個月房價看法轉(zhuǎn)為「小幅看跌」居多，一反上季「持平小跌」，看跌比例52％為2012總統(tǒng)選後次高(圖一)，看跌比重較上季大幅增加16個百分點(diǎn)，僅21％民眾看漲。黃舒衛(wèi)分析，央行再度擴(kuò)大信用管制、政府查稅積極，再加上年底七合一選舉買氣觀望，民眾對短期房價看法呈保守。
 
在民眾對未來一年房價看法(圖二)，黃舒衛(wèi)表示，一反上 季漲跌各半，本季『看跌』未來一年房價比重高達(dá)52％，『看漲』僅33％，顯示中長期房價看法偏悲觀。雖然對房價看法是「偏向看跌」，但在進(jìn)場購屋時機(jī)方面(圖三)，本季調(diào)查結(jié)果，37％認(rèn)為「是」購屋好時機(jī)，較上季大增10％。黃舒衛(wèi)分析，房價看跌，本季對於購屋時機(jī)的看法開始轉(zhuǎn)變，也因此進(jìn)場意願大幅提升。
 
在原因方面，民眾認(rèn)為未來半年是購屋好時機(jī)的理由(圖四)。黃舒衛(wèi)分析，25％民眾認(rèn)為「議價空間拉大」，比 重高居第一。若加計(jì)19％ 「政府調(diào)控，價格鬆動」，顯示進(jìn)場好時機(jī)的民眾，有44％覺得可以撿便宜。另外，22％民眾認(rèn)為房市長期還是看漲，可以進(jìn)場布局。
 
而在不看好未來半年是購屋好時機(jī)的理由(圖五)。黃舒衛(wèi)分析，房價居高不下(38％)，仍舊是民眾認(rèn)為不是購屋好時機(jī)主因，但比例減少。上季19％民眾預(yù)期房價下修，但本季增至38％，顯示買方怕買在高點(diǎn)，所以不願進(jìn)場的比例增加。合計(jì)「房價居高不下」及「預(yù)期房價下跌 」顯示有近八成認(rèn)為應(yīng)該等價格修正，是好的購屋時機(jī)。
 
房價降價一成以上，七成買方願意進(jìn)場，32％屋主認(rèn)為合乎行情即願意賣，買方可再積極進(jìn)場看屋，創(chuàng)造成交機(jī)會
 
在買賣雙方對價格認(rèn)知差距(圖六)，在買方價格認(rèn)知方面，黃舒衛(wèi)分析，10％買方願意以行情價進(jìn)場。而願意以 高於行情價格追價購買的買方只剩11％，顯示買方心態(tài)，高達(dá)七成買方要降價一成以上，就願意進(jìn)場。
 
在賣方價格認(rèn)知方面，黃舒衛(wèi)分析，有32％的屋主只要合乎行情，就願意賣，比例最高。但也有高達(dá)58％屋主認(rèn)為要比成交行情房價高才願意賣，顯示屋主期待仍高，僅僅只有10％屋主願意降價求售。
 
黃舒衛(wèi)分析，目前買賣雙方對價格認(rèn)知差距大，屋主心 態(tài)仍高，買方進(jìn)場撿便宜的心願並未實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致今年房市交易量萎縮。屋主願意以行情出售的比例仍高達(dá)32％，買方可再積極進(jìn)場看屋，創(chuàng)造機(jī)會。
 
第四季房市預(yù)估「成交量維持低檔、房價持平或小跌」，房地合一實(shí)施前，將再掀一波「節(jié)稅出售潮」，政策壓制，買方市場來臨，自用進(jìn)場挑選、議價好時機(jī)
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋分析，2014全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)甦，資金仍寬鬆，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)、資金看多，利率仍低，股市維持高檔，基本面穩(wěn)定向上，投資信心仍強(qiáng)。
 
葉凌棋表示，目前房市主要受央行信用管制、房地合一實(shí)價課稅等政策壓抑，從政策來看(圖七)，未來影響最大的房地合一實(shí)價課稅，以帝寶為例，假設(shè)錢太太，2009年買進(jìn)帝寶總價15800萬贈與給小孩，2014年售屋成交價33000萬。分別依過去、現(xiàn)在、未來，計(jì)算錢太太的小孩要繳納多少稅？經(jīng)試算結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地合一課稅後，未來稅負(fù)將大增4-24倍。從過去到現(xiàn)在，豪宅稅負(fù)暴增4倍以上，因而導(dǎo)致目前豪宅量縮主因。但未來房地合一後，稅負(fù)還會翻倍，故預(yù)計(jì)政策實(shí)施前將掀起「節(jié)稅出售潮」。
 
註：本次2014年Q3永慶房產(chǎn)趨勢前瞻報告問卷調(diào)查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會員。問卷調(diào)查時間為2014/8/15~2014/8/28?；厥沼行柧頂?shù)為767份，在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.2％。