【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2018年1月3日舉行2018年房地產(chǎn)市場展望，報(bào)告顯示2017年第4季全市A級辦公大樓空置率為9.5％，較上季空置率僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，整體需求呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢。各區(qū)相較於上一季空置率，以南京松江區(qū)下降8.9個(gè)百分點(diǎn)最多，主要係因鄰近捷運(yùn)車站之聯(lián)開辦公大樓獲得有效去化。累計(jì)全年A級辦公大樓胃納量達(dá)30,000坪。主要係受惠於合庫新總行大樓自用24,100坪，其次分別以信義區(qū)及南京松江區(qū)各累計(jì)去化3,440坪及3,240坪最多。
 
2017年第4季全市平均租金每月每坪2,480元，維持上季水準(zhǔn)，租賃市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定。由於信義計(jì)畫區(qū)新辦公大樓去化狀況良好，可出租空間減少，觀察本季在租賃配套優(yōu)惠及議價(jià)空間均已明顯減少。信義計(jì)畫區(qū)向來是國際精品進(jìn)駐商場一級戰(zhàn)區(qū)外，連帶地品牌辦公室也就近設(shè)置在本區(qū)，繼愛馬仕、路威酩軒鐘錶珠寶之後，寶格麗、路易威登、迪奧、芬迪本季也陸續(xù)在信義區(qū)啟用新辦公室。
 
預(yù)估2018年A級辦公大樓新供給包含信義區(qū)南山廣場、聯(lián)合報(bào)忠孝大樓、及敦北民生區(qū)國泰民生建國大樓等，總量約計(jì)52,000坪。其中國泰民生建國大樓受惠於區(qū)域有多棟大樓面臨都更規(guī)劃，搬遷租戶詢問度頗高。而信義區(qū)計(jì)畫區(qū)由於可開發(fā)地塊漸少，除了2018年第一季即將完工的南山廣場以外，未來將作為辦公大樓的開發(fā)案，僅餘預(yù)計(jì)於2021年供給之富邦A(yù)25；在無其他新供給釋出下，信義計(jì)畫區(qū)辦公大樓租金將呈現(xiàn)逐步攀升的態(tài)勢，而敦北民生區(qū)也將在未來10年以臺(tái)塑大樓為首的都市更新再造開發(fā)。
 
本季內(nèi)湖科技園區(qū)無新供給，西湖段有較明顯去化，2017年第二季新供給「長虹新世紀(jì)」大樓受惠於強(qiáng)勁需求，全棟進(jìn)駐率已逾90％，使西湖段空置率僅歷經(jīng)兩季攀高後隨即下降至1.8％，文德段延續(xù)前數(shù)季去化持穩(wěn)趨勢，雖有部分大樓有大面積空置釋出，但在酒品貿(mào)易商及零售業(yè)進(jìn)駐兩相抵銷之下，空置面積變動(dòng)不大，本季空置率微幅下降至11.1％。舊宗段租賃去化仍相對冷清，以小面積租賃居多，空置率微幅上升至25.0％。本季各區(qū)租金水準(zhǔn)皆呈持穩(wěn)，西湖段租金維持在每月每坪約1,280元、文德段每月每坪租金則微幅下降1％，來到980元、舊宗段每月每坪租金則約930元。
 
展望2018年，預(yù)計(jì)三區(qū)段僅有2,400坪新供給進(jìn)入市場，主要是位於西湖段基湖路10巷之廠辦大樓。而西湖段有大量供給釋出也要等三年後的內(nèi)科之心BOT案，因此該區(qū)段受惠於穩(wěn)定之租賃需求，在供給相當(dāng)有限下，預(yù)估未來租金仍具上揚(yáng)的動(dòng)能。
 
本季臺(tái)北市主要商圈沿街店面空置率，並無明顯變動(dòng)，由於西門商圈商息熱度持穩(wěn)，本季空置率由上一季之1.7％上升至本季1.8％，應(yīng)僅係換約期間之過渡期。另一方面，隨著忠孝商圈房東對於租金要求鬆動(dòng)，空置率由前一季之4.2％下降至本季3.7％，下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，如將特賣會(huì)視為空置店面，空置率約為7.9％，與前一季相比亦下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，店面空置情況已見改善。
 
近年西門商圈為國際觀光客旅遊熱點(diǎn)，從早期大陸籍旅客到現(xiàn)在的日韓旅客，絡(luò)繹不絕的人潮帶動(dòng)商圈發(fā)展，亦隨之帶動(dòng)租金調(diào)漲，在此情況下，部份傳統(tǒng)店面無力負(fù)擔(dān)高漲的租金而被淘汰，取而代之的是美妝店、運(yùn)動(dòng)用品、快時(shí)尚品牌及伴手禮店等，導(dǎo)致業(yè)種同質(zhì)性越來越高，考驗(yàn)消費(fèi)者對於商圈型態(tài)調(diào)整的接受程度。
 
2017年第四季買賣交易量為新臺(tái)幣166.8億元，占全年25％，最大宗交易金額即占全年交易量近10％，係中華郵政以新臺(tái)幣64.2億元取得臺(tái)北市內(nèi)湖科技園區(qū)長虹新世紀(jì)企業(yè)總部。另成熟園區(qū)廠辦及工業(yè)產(chǎn)品最受買家青睞，占本季交易量八成。和運(yùn)租車以新臺(tái)幣13.8億元取得新北市五股廠房供自用；另臺(tái)灣金聯(lián)向皇鼎建設(shè)以新臺(tái)幣12.15億元，購置新北市汐止區(qū)廠辦大樓預(yù)售房地。
 
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)多元布局收益型不動(dòng)產(chǎn)，成為投資新動(dòng)能。宜進(jìn)實(shí)業(yè)本季陸續(xù)買進(jìn)投資及自用型不動(dòng)產(chǎn)，以新臺(tái)幣6.1億元取得約1,140坪南港軟體園區(qū)廠辦，以5億元購入536坪大安區(qū)太平洋商業(yè)大樓；二筆交易均帶租約、有現(xiàn)成收益。另並以19.7億元購置臺(tái)北市南港區(qū)工業(yè)區(qū)土地約1,640坪，擬打造企業(yè)總部，兼具自用及日後收租效益。
 
2017年投資市場動(dòng)能不足，全年無破百億的大額交易，主要由企業(yè)自用剛性需求支撐買盤，新臺(tái)幣392億元的自用交易量，佔(zhàn)全年交易量的58％。全年交易量(不含土地)較2016增長6.9％，達(dá)新臺(tái)幣670.9億元，終止自2011年連續(xù)五年量縮趨勢，惟仍低於五年均線新臺(tái)幣773.2憶元，遠(yuǎn)低於10 年均線新臺(tái)幣920億元。統(tǒng)計(jì)全年前十大交易金額為新臺(tái)幣330億元，約佔(zhàn)全年交易量的49％。壽險(xiǎn)資金投入金額跌入百億以內(nèi)，僅見五宗投資交易，約新臺(tái)幣90.5億元，創(chuàng)近五年來新低。
 
買家進(jìn)入市場的動(dòng)能在於對租金回報(bào)率的期待，惟業(yè)主惜售心態(tài)濃厚，加上2018年年底縣市長選舉將憑添政策不確定性，均不利於投資人資金回流不動(dòng)產(chǎn)市場，預(yù)期2018年交易量仍於低檔盤旋，以企業(yè)多元轉(zhuǎn)型及本業(yè)擴(kuò)產(chǎn)的自用需求為主力動(dòng)能。
 
揮別2016空頭罩頂?shù)膽K澹，2017年土地市場如願(yuàn)繳出差強(qiáng)人意的成績，交易量一舉越過1200億元，突破十年均線，也等於宣告建商投資信心已恢復(fù)，只等2018年房市築底。
 
戴德梁行分析，2017年土地交易量為1,238億，其中所有權(quán)交易為1,203億，正式站上1,197億的十年均量，距離1,244億的五年均量亦已不遠(yuǎn)。戴德梁行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所所長楊長達(dá)表示，十年均量與五年均量的貼近代表著房地產(chǎn)市場已經(jīng)軟著陸，政策干預(yù)已達(dá)到效果，預(yù)期未來幾年的房地產(chǎn)政策將由打壓轉(zhuǎn)為溫和調(diào)控。開發(fā)商重新調(diào)整步伐，一方面瞄準(zhǔn)全臺(tái)市地重劃及區(qū)段徵收的完整土地，另一方面則著手端出讓利策略出脫餘屋，平均大致有10至15％之讓利。展望2018年，已低迷三年的房地產(chǎn)市場可望觸底放量。
 
有別於2016年工業(yè)地場當(dāng)?shù)赖木置妫虡I(yè)區(qū)土地在2017年十大土地交易中搏得過半的版面，包括潤泰、慶隆、興富發(fā)等建商、本業(yè)紡織的儒鴻、以及唯一進(jìn)榜的壽險(xiǎn)業(yè)國泰人壽，都將商業(yè)區(qū)開發(fā)列為2018年的重頭戲。
 
楊長達(dá)分析表示，2017年1至11月建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)相較於去年同期成長逾10％，目前已達(dá)到24.1萬棟，相當(dāng)於2016一整年的量，若以過去幾年12月當(dāng)月平均交易量近3萬棟的趨勢預(yù)測，2017年之建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)可望突破27萬棟。此外，2017年1至10月核發(fā)建照之總樓地板面積較去年同期成長約10.8％，而第四季使照核準(zhǔn)總樓地板面積相對於第三季則有加快趨勢，種種跡象皆顯示建商對未來房市的信心，及亟欲在2018年與購屋人達(dá)成交易共識的積極性，預(yù)估2018交易量將明顯放大。