【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2018年4月2日舉行第一季房市發(fā)布會，董事總經(jīng)理顏炳立說，有能力的不買，想買的沒能力，豪宅成交不算差，仍有買盤一戶一戶買，中產(chǎn)階段則會比較辛苦。他觀察市場交易動態(tài)指出，2016年住宅房市興起讓利風(fēng)後，第一波月收入約新臺幣10-12萬元的自住型買盤，在「讓利」風(fēng)潮吸引下進場置產(chǎn)，這個所得階層者已經(jīng)被建商「撈完了」，市場剩下第二波口袋淺的買盤(月收入在8-10萬元)的剛性買盤族群，正在期待房價進一步下跌。但區(qū)域房價在第一波買盤進場之後，似乎已經(jīng)有撐，第二波剛性買盤進場恐怕仍「含淚看著房子」，市場將會處於第一波買氣已經(jīng)消化、第二波買氣還沒有上來的空窗期，顏炳立建議「建商可再進一步讓利，才能激出成交量」，否市場買氣恐無法持續(xù)。
 
至於商用不動產(chǎn)買賣方面，顏炳立觀察，有些企業(yè)的負責(zé)人過去在所屬產(chǎn)業(yè)內(nèi)賺到錢，興起想升級辦公室的需求，但詢價後卻發(fā)現(xiàn)市面上B級辦公室的價格居高不下，可能高達每坪新臺幣90餘萬元，還不容易買到。過去一段時間飯店需求旺，很多B辦整棟出售後改裝成飯店或小坪數(shù)住宅，以致市面上B辦供給減少，造成企業(yè)主想買自用辦公樓也奇貨可居，特別是早年是精華區(qū)的A辦大樓，因為屋齡大而逐漸變成B辦，但仍有一定的行情，大家搶著要，造成洛陽紙貴。不過B辦的供給是否增加，業(yè)主會視坪效和產(chǎn)值，當飯店的坪效不如辦公室時，不排除會整棟再改回辦公室使用。
 
根據(jù)戴德梁行提供的資料顯示，臺北市A級辦公大樓空置率為7.6％，較上季空置率下降1.9個百分點，去化狀況良好。各區(qū)相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)下降5.7個百分點最多，南京松江區(qū)下降1.5個百分點次之，其他各區(qū)大致持平。反應(yīng)於租金表現(xiàn)尚稱穩(wěn)定，每月每坪2,470元。本季去化力道主要來自於大面積租戶進駐敦北民生區(qū)的新大樓。其中，合庫新總行大樓於其總行在2017年第三季遷入後的半年內(nèi)，順利將剩餘的非自用空間出租予睿能創(chuàng)意(Gogoro)及街口電子支付(JKOPAY)共計3,300坪，其餘空間由合庫保留予子公司使用，故C棟5,500坪已全數(shù)去化。
 
另一方面，共享經(jīng)濟持續(xù)發(fā)酵，在「雷格斯」及「Kafnu」共享辦公室陸續(xù)拓點後，共享工作空間品牌「Spaces」亦加入戰(zhàn)局，在宏盛國際金融中心租下1、2及15樓，共計約1,330坪，定位為滿足多元辦公需求的提供者，企圖以該大樓與捷運南京復(fù)興站相連之交通便捷性吸引租戶。除此之外，信義區(qū)的震旦國際大樓亦迎來新租戶韓國藝匠婚紗公司及保險公司，加上原有租戶麻吉一七公司增租，合計去化1,570坪，租賃活動熱絡(luò)。觀察近期租賃活動，近千坪以上的租賃需求，除了來自於傳統(tǒng)企業(yè)整併及擴張需求外，新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的興起，夾帶強力的資本投入及企業(yè)規(guī)模擴張需求。如本季大面積去化的前五名:睿能創(chuàng)意、Spaces、街口電子支付、Google科高國際及麻吉一七分別由交通運具、共享辦公、數(shù)位金融、新創(chuàng)科技及直播APP等產(chǎn)業(yè)進駐，新創(chuàng)產(chǎn)業(yè)後繼之力不可小覷。
 
戴德梁行指出，本季內(nèi)湖科技園區(qū)無廠辦大樓新供給。既有廠辦大樓租賃活動熱絡(luò)，三段均有明顯去化。西湖段在強勁需求下，包括「大都市時代總部」、「漢諾威科技廣場」及「長虹新世紀」等大樓皆在本季達到滿租狀況，其中2017年第一季完工之新供給「長虹新世紀」大樓在1樓承租予健身中心後，僅歷經(jīng)三季即達滿租狀態(tài)。西湖段空置率下降至1.5％，來到10年歷史新低點。文德段大面積租賃包括光學(xué)雷射業(yè)承租BOSS世界特區(qū)B棟約600坪、倉儲業(yè)進駐亞太經(jīng)貿(mào)廣場A棟約200坪及華盛頓科技中心去化約400坪等，空置率下降0.8個百分點至10.4％，亦來到本段10年歷史新低點。舊宗段拜網(wǎng)際網(wǎng)路業(yè)承租全球科技廣場2樓整層約800坪面積之賜，本季空置率下降0.6個百分點至24.3％，止住本段自2017年第二季以來空置率連續(xù)上升之窘勢。
 
觀察本季臺北市各主要商圈，店面空置率均為下降，以站前商圈下降3.1個百分點最多，究其原因為原空置店面出租與餐飲業(yè)者，其次為中山商圈，因南京東路一段北側(cè)預(yù)計都更的老舊透天已完成拆除作業(yè)，店面供給減少，故空置率下降2.7個百分點。忠孝商圈店面空置情形已漸趨穩(wěn)定，本季空置率為3.3％，較上季下降0.4個百分點。租金居首的西門商圈，其高租金壓力反應(yīng)在業(yè)種的改變，原本的特色小店因無力負擔上漲的租金而逐漸退出商圈，取而代之為國際連鎖運動品牌及夾娃娃機店等付租能力較高或臨時性業(yè)種，意味著西門商圈租金已達高點。
 
2018年第一季受農(nóng)曆年節(jié)因素影響，加上壽險資金尚未明顯回流不動產(chǎn)市場，整體交投表現(xiàn)仍顯疲弱。單季交易量(不含土地買賣)僅78.6億元，較上季銳減約57％，亦較2017年同期下滑約48％，主要動能來自北臺灣的廠房自用需求，工業(yè)地產(chǎn)占單季交易金額達71％。電子製造業(yè)擴廠需求，工業(yè)廠房持續(xù)升溫。本季最大筆交易金額，為和碩聯(lián)合科技以新臺幣22.3億元，取得新北市新店區(qū)寶橋工業(yè)區(qū)約6,000坪廠房，以接應(yīng)其龜山廠已滿載之產(chǎn)能。次之為嘉聯(lián)益科技，因應(yīng)2018年旺季產(chǎn)能急需購置大型廠房，以新臺幣15.7億元購入位於觀音區(qū)桃園科技工業(yè)區(qū)約23,000坪廠房。
 
美國聯(lián)準會於三月底升息一碼，臺灣跟進機率低、升息幅度有限，整體市場仍處低利環(huán)境，國內(nèi)資金充沛，惟租金回報率仍未能達到買家期待，預(yù)期以產(chǎn)業(yè)需求為基底的自用型買家仍將持續(xù)為市場主力。相較於工商用房地產(chǎn)交易量沈寂，土地市場交易量連續(xù)兩季突破新臺幣400億元的門檻，2018年第一季土地交易量為432億元，對比2017年同季成長近一倍。依戴德梁行觀察分析，2018年第一季土地交易量在新店央北、高雄中都及桃園中路等重劃區(qū)標售輪番上陣、安打頻傳的氣勢下，繳出不錯的成果，反應(yīng)出建商對於後勢不動產(chǎn)景氣信心持續(xù)恢復(fù)。
 
2017年全臺上市櫃公司盈餘創(chuàng)下新臺幣1.88兆元的歷史新猷，工業(yè)地產(chǎn)於擴產(chǎn)需求及環(huán)保議題的推動下，交易情況持續(xù)加溫；加以年底地方選舉接近，各地方政府積極處分重劃區(qū)土地以健全財務(wù)結(jié)構(gòu)的情況下，建商逢低補進庫存，造就本季土地交易熱度維持不墜。
 
地上權(quán)交易市場在政府部門強化契約內(nèi)容的財務(wù)成本風(fēng)險可控制情況下，及金管會期待壽險資金優(yōu)先投資國內(nèi)呼籲下，大面積的地上權(quán)標售案終於順利標脫。富邦人壽78億元標得凹子底站旁商業(yè)區(qū)，70年的地上權(quán)開發(fā)案，在成熟都會區(qū)公部門土地釋出模式仍以地上權(quán)設(shè)定為主流，較為可控制及預(yù)測的財務(wù)成本風(fēng)險，將有助於投資人於地上權(quán)標售恢復(fù)參與的信心。
 
建物買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)2018年前1至2月相較於2017年同期成長了12.65％，六都買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)皆逐步回溫，顯示不動產(chǎn)景氣在政府金融機構(gòu)放貸政策鬆綁、利率維持低檔水準的情形下，加之以兩岸肥咖條款催化資金流竄及賣方讓利鼓動下，正朝健康方向發(fā)展，預(yù)期2018年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)可望回升至2015年(全年全臺約29萬棟)之水準。
 
展望2018年資金主力將關(guān)注在投資金額逾新臺幣1,200億元的開發(fā)型指標個案，包括位於八德路的京華城，及臺北市政府主導(dǎo)的臺北東西區(qū)門戶計畫的C1D1(東半街廓)土地開發(fā)案、南港車站商業(yè)區(qū)公辦都市更新案及南港轉(zhuǎn)運站BOT/OT案等大型土地開發(fā)案，這些個案將成為未來10年臺北市商用不動產(chǎn)的主力新供給來源。