【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)上海戴德梁行2018年6月1日最新發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》報(bào)告顯示，第一季度，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)低迷，總成交金額僅為320億元人民幣，較2017年同期下降44％。隨著中國(guó)立法新規(guī)進(jìn)一步收緊金融監(jiān)管，強(qiáng)化去槓桿，使得大多投資者的投資態(tài)度趨於謹(jǐn)慎，並處?kù)队^望狀態(tài)。香港市場(chǎng)則第一季度市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，商業(yè)物業(yè)投資總額較2017年同期翻了1倍，達(dá)380億港幣。臺(tái)灣市場(chǎng)的總投資額則同比下降48％，錄得79億新臺(tái)幣。該報(bào)告關(guān)那3大重點(diǎn)，分別是：(1)第一季度中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)低迷，較2017年同期下降44％、(2)香港市場(chǎng)第一季度市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，投資額較2017年同期翻了一倍、(3)臺(tái)灣第一季大宗物業(yè)投資表現(xiàn)較為疲軟，較2017年同期下滑48％。
 
上海戴德梁行表示，習(xí)近平主席在4月份的博鰲亞洲論壇上還強(qiáng)調(diào)了為外國(guó)投資者提供更加開放、友好和平等的投資環(huán)境的重要性。外國(guó)投資者的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻將會(huì)放寬，尤其是在金融和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，外資負(fù)面清單也將在2018年上半年進(jìn)行修訂。另外，習(xí)主席指出，中國(guó)將放寬在國(guó)內(nèi)設(shè)立外資金融機(jī)構(gòu)的限制，並鼓勵(lì)中外資本加強(qiáng)合作。我們預(yù)計(jì)這些利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)外資企業(yè)在中國(guó)的投資。
 
戴德梁行大中華區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管及環(huán)球董事李志榮稱：「在核心資產(chǎn)如辦公大樓的回報(bào)率普遍偏低的情況下，一些收益率較高，資產(chǎn)升值空間較大的非傳統(tǒng)資產(chǎn)將越發(fā)受到投資者的關(guān)注。在香港，隨著財(cái)力雄厚的中資企業(yè)對(duì)辦公需求的不斷提升，辦公大樓的售價(jià)預(yù)計(jì)將繼續(xù)攀升?！?br />  
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)主管陳妍斐表示：「去槓桿政策對(duì)資金雄厚和現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資者則為一大利好，使來(lái)自高槓桿投資者的競(jìng)爭(zhēng)大幅減少。同時(shí)，資本競(jìng)爭(zhēng)的減少也意味著資產(chǎn)的交易價(jià)格將更趨於理性，資本化率也預(yù)計(jì)將由較往年遞減的趨勢(shì)而逐漸穩(wěn)定?！?br />  
戴德梁行專家團(tuán)隊(duì)對(duì)於市場(chǎng)中的熱點(diǎn)話題在報(bào)告中提出了相關(guān)看法：
 
●物流投資：2018年第一季度，中國(guó)本土資金紛紛加碼物流地產(chǎn)投資。這一方面源於中國(guó)政策紅利的推動(dòng)，另一方面，物流地產(chǎn)平均回報(bào)率可達(dá)到5％至6％，比核心區(qū)辦公大樓或商場(chǎng)3％至4％ 的回報(bào)率更具吸引力。
 
●去槓桿政策：2018年中國(guó)金融系統(tǒng)的監(jiān)管延續(xù)了2017年的去通道、降規(guī)模、限槓桿主題。緊縮財(cái)政絲毫不放鬆，而且在“一行二會(huì)”監(jiān)管融合的背景下，更加細(xì)化深入。合規(guī)穩(wěn)健、壓縮通道依然是各大機(jī)構(gòu)2018年的工作重點(diǎn)。
 
●新零售時(shí)代投資：在過(guò)去數(shù)年互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展中，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的整體市場(chǎng)估值處?kù)兑粋€(gè)較高的位置，這些線上企業(yè)此時(shí)可以憑藉較低的融資成本來(lái)擴(kuò)大線下零售渠道，盤活自身的業(yè)務(wù)佈局。此外，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的價(jià)值被不斷推高，佈局實(shí)體零售對(duì)電商而言同樣也是一個(gè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的有效手段。
 
●澳洲投資：根據(jù)戴德梁行2月份發(fā)布的《中國(guó)境外投資者意向調(diào)查報(bào)告》顯示，澳洲市場(chǎng)在全球最受歡迎投資目的地名單中位列第二，僅次於美國(guó)。不久之後，中美貿(mào)易摩擦局勢(shì)升溫，這對(duì)澳洲房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)是個(gè)好兆頭，預(yù)示它很有可能將成為下一個(gè)最有吸引力的投資目的地。
 
報(bào)告同時(shí)也分析了中國(guó)各大城市與地區(qū)整體商業(yè)地產(chǎn)投資趨勢(shì)：
 
■北京：土地供應(yīng)將更加緊缺，開發(fā)企業(yè)因地價(jià)上漲將導(dǎo)致利潤(rùn)率被進(jìn)一步攤薄，收購(gòu)現(xiàn)存物業(yè)進(jìn)行翻新改造的城市更新項(xiàng)目未來(lái)將成為市場(chǎng)的投資主流。除了商改寫、酒改寫之外，在國(guó)家政策的大力推動(dòng)下，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、石榴等開發(fā)商從2017年起，開始在北京的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行大面積佈局，該趨勢(shì)在2018年仍將持續(xù)。
 
■上海：第一季度上海資本市場(chǎng)錄得30宗交易，總交易額達(dá)到266.5億人民幣，較2017年同期上漲14％。國(guó)內(nèi)投資者仍然是主要的買家，內(nèi)資交易占本季度交易總額的76.2％。在上海去中心化的浪潮下，投資者持續(xù)關(guān)注非核心區(qū)的物業(yè)。在本季度，非核心區(qū)內(nèi)的交易占到交易總宗數(shù)的84％。非核心區(qū)的投資毛收益率較核心區(qū)高約0.5％。
 
■廣州：第一季度，處?kù)秱鹘y(tǒng)春節(jié)淡季的廣州大宗物業(yè)投資市場(chǎng)錄得3宗主要交易，交易金額超過(guò)18.7億元人民幣。儘管交易金額較2017年同期下滑約64.6％，但主要是由於2017年一季度廣州市場(chǎng)錄得一宗購(gòu)物中心的整體交易，將當(dāng)季交易金額整體推高所致。除了錄得的交易之外，本季度，多方的投資者對(duì)於廣州市場(chǎng)的關(guān)注度繼續(xù)提高，在市場(chǎng)上積極尋找投資機(jī)會(huì)。
 
■深圳：第一季度深圳商業(yè)地產(chǎn)投資交易較為冷淡，全市大宗交易成交額僅錄得17.22億元，與2017年同期110億元的成交額相差甚遠(yuǎn)。辦公大樓和廠房類物業(yè)依然是深圳資本市場(chǎng)關(guān)注度較高的物業(yè)類型。
 
■香港：第一季香港的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍然熾熱，當(dāng)中超過(guò)1億港元的物業(yè)成交總值為384億港元，相當(dāng)於2017年全年總成交額(1,716億港元)的22％。辦公大樓物業(yè)仍然是當(dāng)中最受追捧的資產(chǎn)類別，本季的總成交額已達(dá)到 258億港元，為過(guò)去五年平均成交額 (118 億港元) 的兩倍。
 
■臺(tái)灣：第一季物業(yè)臺(tái)灣商業(yè)地產(chǎn)投資表現(xiàn)疲軟，單季交易量(不含土地買賣)僅新臺(tái)幣78.6億元，較2017年同期下滑約48％。市場(chǎng)動(dòng)能主要來(lái)自具擴(kuò)產(chǎn)需求的科技製造業(yè)者，受此影響，工業(yè)廠房及土地交易持續(xù)升溫。