【MyGoNews方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】中華民國(guó)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全國(guó)聯(lián)合會(huì)理事長(zhǎng)張能政表示，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師顧名思義就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，包含土地、建築改良物、農(nóng)作改良物及其權(quán)利等，一般常見(jiàn)的估價(jià)需求包括不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)值(買(mǎi)賣(mài))、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值(一般合建、危老改建、都市更新、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估(企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值、個(gè)人資產(chǎn)證明)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利價(jià)值(地上權(quán)、租賃權(quán)、土地重劃)、財(cái)產(chǎn)分配(遺產(chǎn)、夫妻財(cái)產(chǎn)、法人資產(chǎn))、法院委託(不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)訟案件、法院拍賣(mài)等)、政府機(jī)關(guān)委託(協(xié)議價(jià)購(gòu)、徵收、基準(zhǔn)地)，過(guò)去不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師服務(wù)對(duì)象主要以法人、政府機(jī)關(guān)及法院機(jī)構(gòu)為主，除了提供簽證報(bào)告書(shū)外也提供不動(dòng)產(chǎn)的諮詢(xún)服務(wù)，近年隨著政府落實(shí)推動(dòng)居住正義與土地正義，估價(jià)師與一般民眾關(guān)聯(lián)性也愈來(lái)愈高，如都市更新、危老改建及2012年政府徵收土地改採(cǎi)市價(jià)徵收等都與民眾權(quán)益有相當(dāng)高的關(guān)連性。
 
張能政指出，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法雖已立法近17年，一般民眾對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的認(rèn)識(shí)仍然不多，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)由不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師依法執(zhí)行，如同公開(kāi)發(fā)行公司之財(cái)報(bào)需由會(huì)計(jì)師簽證一樣，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)全聯(lián)會(huì)理事長(zhǎng)張能政指出目前國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所共計(jì)209家，開(kāi)業(yè)簽證不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師共計(jì)409位，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師與律師、會(huì)計(jì)師、建築師等專(zhuān)業(yè)人士同屬於國(guó)家考試及格之高考證照。
 
張能政理事長(zhǎng)指出估價(jià)師立法17年從業(yè)人數(shù)卻增加有限，主要係政府對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)業(yè)並未重視與積極輔導(dǎo)，與當(dāng)時(shí)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法的立法意旨有所悖離。舉例而言，2012年土地徵收條例修法土地徵收價(jià)格改採(cǎi)市價(jià)徵收，不再以公告現(xiàn)值加成方式認(rèn)定，但法令規(guī)定市價(jià)評(píng)估仍由政府部門(mén)地價(jià)人員自行查估，各界多建言應(yīng)委由公正第三人，即不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師客觀進(jìn)行評(píng)估，以維公平正義，但法令訂定上卻未獲採(cǎi)納；雖然這幾年公部門(mén)的地價(jià)單位已逐漸委託具公正第三人角色之不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估，但土地徵收條例等相關(guān)法令迄今仍未修訂。
 
又如金融抵押貸款擔(dān)保品的評(píng)估，銀行法第37第1項(xiàng)及銀行法施行細(xì)則第5條規(guī)定，銀行對(duì)擔(dān)保品鑑價(jià)依銀行內(nèi)部自行訂定的擔(dān)保品鑑價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，未委託公正第三人進(jìn)行評(píng)估，亦將使金融機(jī)構(gòu)承受更大之風(fēng)險(xiǎn)，主要係因不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)金額大，多數(shù)人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)都需向金融機(jī)構(gòu)融資，金融機(jī)構(gòu)其實(shí)是不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，因此，金融機(jī)構(gòu)受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚鉅。
 
他指出，國(guó)內(nèi)過(guò)去曾經(jīng)發(fā)生過(guò)一些金融機(jī)關(guān)擔(dān)保品超貸之情形，例如2013年統(tǒng)源超貸案、2016年的華南銀行超貸案都是人為不法所造成的，金融機(jī)構(gòu)自行決定擔(dān)保品價(jià)值及放貸金額，當(dāng)貸款人為獲得較高的貸款金額時(shí)，更容易用各種不法方式致產(chǎn)生人謀不臧的結(jié)果。許多先進(jìn)國(guó)家在經(jīng)過(guò)幾次金融風(fēng)暴後，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款擔(dān)保品估價(jià)也都建立委託公正第三人估價(jià)之制度，而國(guó)內(nèi)金管單位卻遲遲無(wú)法進(jìn)行這方面的改革，一直強(qiáng)調(diào)銀行也有相當(dāng)豐富的資料及專(zhuān)業(yè)性，但真正要降低金融風(fēng)暴的影響，獨(dú)立性更為重要。
 
政治大學(xué)地政系林左裕教授於2016年的海峽兩岸不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)術(shù)研討會(huì)中，曾發(fā)表「各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款外部估價(jià)制度與金融穩(wěn)定性」，指出各國(guó)在歷經(jīng)2008年次級(jí)房貸風(fēng)暴後，為解決不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保品估價(jià)人員、估價(jià)結(jié)果及放款額度均由銀行全權(quán)決定，所導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)與存款戶(hù)間之「代理問(wèn)題」，各國(guó)紛紛修正不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保相關(guān)準(zhǔn)則。如美國(guó)房地美、房利美等機(jī)構(gòu)簽署「房屋評(píng)價(jià)行為準(zhǔn)則」(Home Valuation Code of Conduct, HVCC)協(xié)定，對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)抵押放款的估值與估價(jià)者角色都有所限制。在2011年4月1日，開(kāi)始以「獨(dú)立估價(jià)要求」(Appraiser Independence Requirements, AIR)取代「房屋評(píng)價(jià)行為準(zhǔn)則」以法制化的強(qiáng)制方式，藉由獨(dú)立估價(jià)要求，保護(hù)購(gòu)屋者、貸款投資者及整體住宅市場(chǎng)。
 
國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣在2013~2015年間達(dá)到最高點(diǎn)，但租金與價(jià)格比也降至最低點(diǎn)，以臺(tái)北市來(lái)看年化淨(jìng)報(bào)酬率在1.6％~1.8％間，比貸款利率還低，幾乎是全世界主要都市租金報(bào)酬率最低的，這也是國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)存在高度泡沫風(fēng)險(xiǎn)的警訊，影響未來(lái)金融機(jī)構(gòu)與整體金融體系發(fā)展甚深。政府更應(yīng)該在這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開(kāi)始遲緩時(shí)更加警戒與檢討才能建立一個(gè)良好的投資與市場(chǎng)環(huán)境。
 
不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師為一個(gè)公正客觀第三人的角色，在自由市場(chǎng)裡買(mǎi)賣(mài)雙方透過(guò)協(xié)商達(dá)成共識(shí)形成交易價(jià)格，估價(jià)師或可擔(dān)任諮詢(xún)者；但遇到民間需要申購(gòu)公部門(mén)土地時(shí)，卻常無(wú)法進(jìn)行協(xié)商，因?yàn)閰f(xié)商對(duì)於政府機(jī)構(gòu)的人員來(lái)說(shuō)極具壓力，賣(mài)低了可能導(dǎo)致圖利之名上身，這樣的心態(tài)會(huì)導(dǎo)致出售單位寧願(yuàn)將價(jià)錢(qián)訂高賣(mài)不出去，也不願(yuàn)意低價(jià)售出的可能。
 
張能政理事長(zhǎng)也指出目前民眾或開(kāi)發(fā)商因畸零地、都市更新單元合併或因過(guò)去租地建屋向國(guó)產(chǎn)管理單位申請(qǐng)土地讓售，常有國(guó)產(chǎn)管理單出售價(jià)格過(guò)高之抱怨，這並不能怪罪於承辦業(yè)務(wù)人員，需要檢討的是國(guó)有非公用土地讓售價(jià)格決定方式的問(wèn)題。
 
目前國(guó)有土地讓售雖訂有內(nèi)部查估原則，但國(guó)有土地的出售對(duì)政府部門(mén)而言非為必要之事，再加上民眾案件申請(qǐng)數(shù)量眾多業(yè)務(wù)繁忙，難以審慎評(píng)估，加上查估人員多非專(zhuān)業(yè)的估價(jià)人員，雖然申購(gòu)者可提出異議但無(wú)從協(xié)商或仔細(xì)了解，這確實(shí)讓申購(gòu)人有投訴無(wú)門(mén)之苦。
 
對(duì)此，張能政理事長(zhǎng)也建議國(guó)產(chǎn)管理單位可以善用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師，委託估價(jià)以訂定合理出售價(jià)格，若遇民眾認(rèn)為申購(gòu)價(jià)格訂價(jià)過(guò)高，也可允許其自行去委託估價(jià)，在就雙方提出估價(jià)的結(jié)果透過(guò)審議單位決定，公開(kāi)透明才是解決方式。這制度的建立不僅可以用在公有土地出售也，可以用來(lái)解決目前土地徵收前協(xié)議價(jià)購(gòu)的協(xié)商。
 
除了公部門(mén)的估價(jià)的問(wèn)題外，近一年來(lái)內(nèi)政部積極推動(dòng)危老改建，這種小範(fàn)圍的建物重建比起都市更新更加容易，加上簡(jiǎn)易明確的獎(jiǎng)勵(lì)容積對(duì)於舊建物的重建有很大的推動(dòng)效果，尤其在高房?jī)r(jià)的六都明顯看到申請(qǐng)案件增加的趨勢(shì)。危老改建最大的好處就是地主與開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成協(xié)議即可申請(qǐng)建照，不必如都市更新經(jīng)冗長(zhǎng)的計(jì)畫(huà)擬定及審查時(shí)間，這政策對(duì)於老舊建物改建應(yīng)有很大幫助。但無(wú)論大面積的都市更新或小面積的危老改建，主要的問(wèn)題都在分配的協(xié)議上，不論開(kāi)發(fā)商整合的案子或地主自行合意改建的案子，公平合理分配都是最重要。
 
內(nèi)政部在危老重建條例中雖未如都市更新權(quán)利變換計(jì)畫(huà)一樣導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助權(quán)益分配的評(píng)估，但張能政理事長(zhǎng)也指出目前危老重建案子逐漸增加，也有不少的開(kāi)發(fā)商為讓地主獲得較高的信任委請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師協(xié)助評(píng)估重建前地主間的分配比率、地主與開(kāi)發(fā)商間的合建分配比以及重建後各層房屋合理市價(jià)；沒(méi)有開(kāi)發(fā)商由地主自行整合改建者更需要尋求專(zhuān)業(yè)客觀第三人協(xié)助。
 
分配價(jià)值是重建最核心的課題，以地主與建方合建比而言，房?jī)r(jià)高的地區(qū)地主的分配較高，以臺(tái)北市精華區(qū)來(lái)看可能達(dá)到七成以上；低房?jī)r(jià)地區(qū)則可能低至五成，這樣差異對(duì)一般地主來(lái)說(shuō)恐怕難以判斷；另外，重建前後一樓價(jià)值及各層價(jià)值的差異？臨路面土地與內(nèi)側(cè)土地之價(jià)值差異？每坪土地可興建成多少倍比的房屋面積？分配的公設(shè)比多少合理？這是需要有一位專(zhuān)家提供客觀諮詢(xún)與協(xié)助，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師正可以提供這樣的協(xié)助，地主和開(kāi)發(fā)商也都可善用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的獨(dú)立性及專(zhuān)業(yè)能力。
 
目前臺(tái)北市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師公會(huì)為因應(yīng)危老重建條例的推動(dòng)訂有「第二號(hào)估價(jià)作業(yè)通則：臺(tái)北市都市危險(xiǎn)及老舊建物重建不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書(shū)」，將危老重建價(jià)值分配的評(píng)估方式規(guī)定其中，也建議內(nèi)政部在推動(dòng)都市危老重建政策時(shí)也可以向重建戶(hù)或開(kāi)發(fā)商推薦不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師可以提供的協(xié)助，對(duì)於危老改建的推動(dòng)相信會(huì)有很大的幫助。
 
對(duì)於不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展，張能政理事長(zhǎng)認(rèn)為主管機(jī)關(guān)並未好好善用這個(gè)專(zhuān)業(yè)證照來(lái)協(xié)助政府推動(dòng)相關(guān)的土地政策，很多不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)業(yè)後以法院拍賣(mài)估價(jià)為主要業(yè)務(wù)，顯與其應(yīng)展現(xiàn)的職能極不相稱(chēng)，主管機(jī)關(guān)應(yīng)該可以來(lái)省思的問(wèn)題。以鄰近中國(guó)大陸、韓國(guó)及日本等國(guó)家來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師大量協(xié)助政府公示地價(jià)的評(píng)估、舊城市更新及新都市擴(kuò)張開(kāi)發(fā)，也規(guī)定金融機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保品必須委外估價(jià)，估價(jià)師與公部門(mén)密切配合，對(duì)於相關(guān)政策的推動(dòng)會(huì)有很大的幫助，全聯(lián)會(huì)也期待政府單位能再審思當(dāng)初不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法立法意旨，增加估價(jià)師的法定業(yè)務(wù)，善用不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師的「專(zhuān)業(yè)性」、「獨(dú)立性」及「客觀性」，一起為落實(shí)這個(gè)國(guó)家土地公平正義的理想而努力。