新聞摘要
- 地政講堂：不動產(chǎn)糾紛實例解析─「借名登記」
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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】所謂「借名登記」，依最高法院判決之定義，係指「當事人約定一方將自己之財產(chǎn)以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產(chǎn)為出名登記之契約」。借名登記之原因在臺灣非常常見，為規(guī)避法律上資格限制(例如農(nóng)地、原住民保留地、國宅、軍眷宅)、有為規(guī)避稅捐(例如地價稅累進稅率)、躲避債務、債信(例如為取得較低利息、增加借貸金額)、基於夫妻或父母子女情誼、單純隱匿財產(chǎn)(例如避免朋友借錢、公務員身分)、宗教寺廟廟產(chǎn)登記於自然人名下、為共同出資投資等等，原因不一而足。
顏碧志律師表示，借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產(chǎn)？出名的親友在外欠錢，導致財產(chǎn)被查封？出名的親友偷偷把財產(chǎn)賣掉了？借名登記久了，財產(chǎn)要不回來？自身其實可能已經(jīng)構(gòu)成犯罪了？等等問題。
借名登記民事上法律關係
顏碧志律師提醒，最高法院現(xiàn)對「借名登記」契約，若不違反強制規(guī)定而構(gòu)成脫法行為，例如原住民保留地開發(fā)管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規(guī)定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規(guī)定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規(guī)定。
然而，將自己的財產(chǎn)借名登記將承受許多風險。首先，依法院實務，若產(chǎn)生爭議，借名人必須提出資金、權(quán)狀等證據(jù)，證明為實際所有權(quán)人，若無法舉證，即有敗訴無法請求返還之風險。其次，出名人亦即不動產(chǎn)登記名義人若出賣該不動產(chǎn)等，依最高法院106年度第3次民庭會議決議，即便第三買受人惡意明知有借名登記之情形，借名人亦僅得向出名人請求損害賠償及追究其刑事上背信責任，不得請求第三買受人返還該不動產(chǎn)。再者，若該登記名義人在外欠債受執(zhí)行，借名人亦即實際所有權(quán)人亦不得以借名登記為由對抗執(zhí)行。
借名登記相關刑事責任
顏碧志律師說明，如前所述，出名人未經(jīng)借名人同意出賣所借名的不動產(chǎn)時，實務上雖認為不構(gòu)成侵占，但仍構(gòu)成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉(zhuǎn)予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質(zhì)上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之，更多相關層面及內(nèi)容歡迎請至本局官網(wǎng)地政講堂下載課程回顧。
顏碧志律師表示，借名登記之前，一般人可能從未考慮過：借名登記的約定是否有效？有沒有可能出名的親友翻臉不認人，反過來侵占財產(chǎn)？出名的親友在外欠錢，導致財產(chǎn)被查封？出名的親友偷偷把財產(chǎn)賣掉了？借名登記久了，財產(chǎn)要不回來？自身其實可能已經(jīng)構(gòu)成犯罪了？等等問題。
借名登記民事上法律關係
顏碧志律師提醒，最高法院現(xiàn)對「借名登記」契約，若不違反強制規(guī)定而構(gòu)成脫法行為，例如原住民保留地開發(fā)管理辦法第18條第1項非原住民不得承受原住民保留地的規(guī)定，原則上認定借名登記契約的有效性，屬於民法債編所未規(guī)定之「無名契約」，類推適用民法「委任」之規(guī)定。
地政講堂：不動產(chǎn)糾紛實例解析─「借名登記」(圖：臺北市政府地政局)
借名登記相關刑事責任
顏碧志律師說明，如前所述，出名人未經(jīng)借名人同意出賣所借名的不動產(chǎn)時，實務上雖認為不構(gòu)成侵占，但仍構(gòu)成刑法第342條之背信罪。而另觀察實務上判決，若是由借名人直接移轉(zhuǎn)予出名人，謄本上之登記原因係登載「買賣」或「贈與」，然實質(zhì)上並無買賣或贈與之事實，而涉及使公務員登載不實面臨刑責之問題。因此，從事借名登記行為應審慎為之，更多相關層面及內(nèi)容歡迎請至本局官網(wǎng)地政講堂下載課程回顧。
