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- 全球租賃市場空置率達(dá)歷史新低；臺灣租賃市場3年內(nèi)無大面積新供給
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【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】仲量聯(lián)行全球商辦研究顯示，2018年全球年去化量達(dá)4,300萬平方公尺，較2017年成長5％，創(chuàng)歷史新高。主要需求源自部分企業(yè)擴(kuò)編及搬遷，以及全球共享辦公業(yè)者空間需求。仲量聯(lián)行商業(yè)不動產(chǎn)部副總經(jīng)理劉建宇在2019年4月9日舉行第1季臺北商用不動產(chǎn)研究報(bào)告記者會中表示，當(dāng)今企業(yè)逐漸著重運(yùn)用科技來節(jié)省營運(yùn)成本、增進(jìn)效率及節(jié)能永續(xù)。相較2018年，2019年採自由坐席結(jié)合休憩、開放式空間的企業(yè)辦公室設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)將成長約一成。多數(shù)企業(yè)希望藉由提升辦公室空間彈性及機(jī)能，來增加員工的創(chuàng)造力、互動度及舒適性。全球空置率在空間持續(xù)去化下，來到11.3％，達(dá)歷史新低；其中由亞太城市如新加坡、臺北帶動需求成長。全球年租金成長則較前年成長3.8％。
然而，2019年全球受總體經(jīng)濟(jì)影響，部分企業(yè)已開始裁員，加上主要經(jīng)濟(jì)體貿(mào)易衝突造成全球供給鏈面臨重整、需求疲軟、貿(mào)易訂單減少等影響，加上部分城市商辦供給有限，企業(yè)行事將略顯保守，我們預(yù)計(jì)全球商辦租賃需求將趨緩。
國內(nèi)方面，臺北市辦公室新供給於2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進(jìn)入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預(yù)計(jì)將比往年更顯著，2019年成長預(yù)估將趨近3％。預(yù)估需求仍將集中於金融、科技、網(wǎng)通、手遊業(yè)及商務(wù)中心。共享辦公室經(jīng)營亦預(yù)期成需求重心。
在投資市場部分，仲量聯(lián)行則整理歸納以下重點(diǎn)：
?本季直接商業(yè)大型不動產(chǎn)交易金額為新臺幣147.1億元，高於過去10年第1季的平均值121億元。本季主要因?yàn)楦咝墼谛抡谓?jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)對觀光前景深具信心，因此置產(chǎn)。但在當(dāng)今景氣環(huán)境，企業(yè)及機(jī)構(gòu)型投資人於投資決策仍持謹(jǐn)慎保守的態(tài)度。且當(dāng)今主要商業(yè)區(qū)具整棟出售或理想投資報(bào)酬率的物件有限，因此本季缺乏壽險(xiǎn)業(yè)等法人投資人參與大型投資。
?第一季投資標(biāo)的主要以罕見飯店型交易為主，投資額達(dá)總額的41％，其餘則以廠房/廠辦(37％)及辦公室(22％)及為主。最大宗交易為海霸王餐飲集團(tuán)以54.4億標(biāo)下高雄85大樓三萬餘坪的樓板空間，預(yù)計(jì)將進(jìn)行本業(yè)飯店餐飲營運(yùn)。其次第二大交易則為內(nèi)湖區(qū)整棟完整港媒辦公室交易，買方以14.5億取得後計(jì)畫投資出租使用。在當(dāng)今市場缺乏整棟商辦直接出售的物件，近兩季法人資方則持續(xù)注意市中心精華區(qū)地上權(quán)或法拍物件，在如今游資充沛的狀況下，該類物件預(yù)計(jì)將持續(xù)受到青睞。除此之外，本季其餘買賣交易為買方購產(chǎn)作為營運(yùn)自用。
?因整棟直接不動產(chǎn)供給相對有限、及建商對於房市前景信心逐漸回溫，當(dāng)市場上一出現(xiàn)地點(diǎn)稀有、條件優(yōu)質(zhì)與形狀方整的物件，買方便積極把握機(jī)會，令本季土地成交量創(chuàng)近五年單季最高。第一季大型土地交易總額達(dá)416億元，前兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產(chǎn)委託仲量聯(lián)行公開標(biāo)售的土地，分別為新北市土城區(qū)住宅區(qū)，及臺北市中山區(qū)商業(yè)土地。本季前五大土地交易均為建商購地，並計(jì)畫蓋屋出售，顯見其對中長期市場充滿信心。
?壽險(xiǎn)業(yè)者可用於不動產(chǎn)的投資餘額，在本季達(dá)新臺幣5.6兆元，較2018年同期成長約一成。顯示市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報(bào)率供給有限。投資方除持續(xù)積極尋找直接投資標(biāo)的外，也繼續(xù)評估公有土地標(biāo)售、公共建設(shè)投資等可行性，包含促參、土地開發(fā)(含招標(biāo)設(shè)定地上權(quán))、公辦都市更新及標(biāo)租等類型。2018年十大交易中，便有數(shù)筆國內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)者取得臺北市主要商業(yè)區(qū)辦公標(biāo)的，顯見目前資金雖充沛，但市場缺乏適合的標(biāo)的物供給。除國內(nèi)市場，壽險(xiǎn)業(yè)者也不斷放眼海外市場，尋找適合的投資標(biāo)的物。
然而，2019年全球受總體經(jīng)濟(jì)影響，部分企業(yè)已開始裁員，加上主要經(jīng)濟(jì)體貿(mào)易衝突造成全球供給鏈面臨重整、需求疲軟、貿(mào)易訂單減少等影響，加上部分城市商辦供給有限，企業(yè)行事將略顯保守，我們預(yù)計(jì)全球商辦租賃需求將趨緩。
國內(nèi)方面，臺北市辦公室新供給於2018年大量釋出後，未來三年將無大面積新供給進(jìn)入市場，受低供給、低空置率帶動，租金年成長預(yù)計(jì)將比往年更顯著，2019年成長預(yù)估將趨近3％。預(yù)估需求仍將集中於金融、科技、網(wǎng)通、手遊業(yè)及商務(wù)中心。共享辦公室經(jīng)營亦預(yù)期成需求重心。
在投資市場部分，仲量聯(lián)行則整理歸納以下重點(diǎn)：
?本季直接商業(yè)大型不動產(chǎn)交易金額為新臺幣147.1億元，高於過去10年第1季的平均值121億元。本季主要因?yàn)楦咝墼谛抡谓?jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)對觀光前景深具信心，因此置產(chǎn)。但在當(dāng)今景氣環(huán)境，企業(yè)及機(jī)構(gòu)型投資人於投資決策仍持謹(jǐn)慎保守的態(tài)度。且當(dāng)今主要商業(yè)區(qū)具整棟出售或理想投資報(bào)酬率的物件有限，因此本季缺乏壽險(xiǎn)業(yè)等法人投資人參與大型投資。
?第一季投資標(biāo)的主要以罕見飯店型交易為主，投資額達(dá)總額的41％，其餘則以廠房/廠辦(37％)及辦公室(22％)及為主。最大宗交易為海霸王餐飲集團(tuán)以54.4億標(biāo)下高雄85大樓三萬餘坪的樓板空間，預(yù)計(jì)將進(jìn)行本業(yè)飯店餐飲營運(yùn)。其次第二大交易則為內(nèi)湖區(qū)整棟完整港媒辦公室交易，買方以14.5億取得後計(jì)畫投資出租使用。在當(dāng)今市場缺乏整棟商辦直接出售的物件，近兩季法人資方則持續(xù)注意市中心精華區(qū)地上權(quán)或法拍物件，在如今游資充沛的狀況下，該類物件預(yù)計(jì)將持續(xù)受到青睞。除此之外，本季其餘買賣交易為買方購產(chǎn)作為營運(yùn)自用。
?因整棟直接不動產(chǎn)供給相對有限、及建商對於房市前景信心逐漸回溫，當(dāng)市場上一出現(xiàn)地點(diǎn)稀有、條件優(yōu)質(zhì)與形狀方整的物件，買方便積極把握機(jī)會，令本季土地成交量創(chuàng)近五年單季最高。第一季大型土地交易總額達(dá)416億元，前兩大土地交易皆為大同子公司尚志資產(chǎn)委託仲量聯(lián)行公開標(biāo)售的土地，分別為新北市土城區(qū)住宅區(qū)，及臺北市中山區(qū)商業(yè)土地。本季前五大土地交易均為建商購地，並計(jì)畫蓋屋出售，顯見其對中長期市場充滿信心。
?壽險(xiǎn)業(yè)者可用於不動產(chǎn)的投資餘額，在本季達(dá)新臺幣5.6兆元，較2018年同期成長約一成。顯示市場游資極度充沛，惟目前市場具理想投報(bào)率供給有限。投資方除持續(xù)積極尋找直接投資標(biāo)的外，也繼續(xù)評估公有土地標(biāo)售、公共建設(shè)投資等可行性，包含促參、土地開發(fā)(含招標(biāo)設(shè)定地上權(quán))、公辦都市更新及標(biāo)租等類型。2018年十大交易中，便有數(shù)筆國內(nèi)壽險(xiǎn)業(yè)者取得臺北市主要商業(yè)區(qū)辦公標(biāo)的，顯見目前資金雖充沛，但市場缺乏適合的標(biāo)的物供給。除國內(nèi)市場，壽險(xiǎn)業(yè)者也不斷放眼海外市場，尋找適合的投資標(biāo)的物。
