【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2019第4季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)認(rèn)為房?jī)r(jià)維持不變的比例，由上季的43％減少5個(gè)百分點(diǎn)至38％(圖一)，連3季走升後首度下降，看漲與看跌同時(shí)上升，顯見(jiàn)消費(fèi)者看法分歧，整體而言，房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)橫盤(pán)整理格局。永慶房屋業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析：2019年以來(lái)房市買(mǎi)氣回溫，讓房?jī)r(jià)獲得支撐，但第3季開(kāi)始中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，國(guó)際景氣不穩(wěn)定加上總統(tǒng)大選影響，部份民眾看空房?jī)r(jià)；但近期臺(tái)商回流，帶來(lái)資金及就業(yè)機(jī)會(huì)，加上利率仍處低檔，部分民眾看多房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)意見(jiàn)分歧的現(xiàn)象。
 
那麼，消費(fèi)者對(duì)於2019年第4季國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的看法為何(圖二)？45％消費(fèi)者看壞2019年第4季經(jīng)濟(jì)，謝志傑說(shuō)明，全球主要經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)普遍看壞2019年景氣，加上美國(guó)與中國(guó)、歐洲貿(mào)易爭(zhēng)端升級(jí)，日、韓關(guān)係也出現(xiàn)惡化，全球經(jīng)濟(jì)面臨需求放緩的挑戰(zhàn)，景氣下行風(fēng)險(xiǎn)增加，全球央行陸續(xù)降息因應(yīng)，F(xiàn)ED也預(yù)告將多次降息，因此，消費(fèi)者看壞國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，對(duì)於房?jī)r(jià)的看法也難有上漲的預(yù)期，房?jī)r(jià)橫盤(pán)整理的格局實(shí)屬合理。
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)！49％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)影響購(gòu)屋意願(yuàn)
35％消費(fèi)者首選房地產(chǎn)作為資金避險(xiǎn)標(biāo)的，創(chuàng)近五季新高
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)引爆已持續(xù)一年多，但近期貿(mào)易衝突升級(jí)，那麼，貿(mào)易戰(zhàn)是否會(huì)影響消費(fèi)者購(gòu)屋意願(yuàn)呢？根據(jù)本次調(diào)查顯示，49％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)影響購(gòu)屋意願(yuàn)，由前2季的41％再度升至49％，與2019年第1季比重相同，謝志傑指出，從本次調(diào)查結(jié)果可看出，中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)於購(gòu)屋意願(yuàn)的影響程度會(huì)隨著貿(mào)易戰(zhàn)情勢(shì)緊張或緩和而有所變化，近期貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，連帶影響消費(fèi)者購(gòu)屋意願(yuàn)。
 
那麼消費(fèi)者對(duì)於資金避險(xiǎn)標(biāo)的的選擇為何(圖三)？根據(jù)本次調(diào)查顯示，房地產(chǎn)再度打敗黃金、定存，成為消費(fèi)者資金避險(xiǎn)的首選，占比為35％，較上季調(diào)查增加一個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也創(chuàng)下近五季來(lái)新高。房地產(chǎn)屬於耐久財(cái)?shù)囊环N，除了保值與避險(xiǎn)功能外，還具備投資效益，謝志傑說(shuō)明，本次調(diào)查消費(fèi)者是否有意願(yuàn)投資房地產(chǎn)收租(圖四)，有高達(dá)68％消費(fèi)者有意願(yuàn)，其中60％偏好投資住宅型產(chǎn)品，至於對(duì)投資報(bào)酬率的期待值，2％至3.5％區(qū)間的占比54％最高。
 
謝志傑指出，中美貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)，短時(shí)間內(nèi)沒(méi)有緩解的跡象，消費(fèi)支出受到壓抑，通膨展望由溫和轉(zhuǎn)向疲軟，經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)吹，F(xiàn)ED醞釀多次降息，歐、日甚至端出負(fù)利率、加速Q(mào)E因應(yīng)，全球金融市場(chǎng)動(dòng)盪，加上國(guó)內(nèi)高齡化、少子化問(wèn)題嚴(yán)重，提前準(zhǔn)備退休規(guī)劃已是刻不容緩，而選擇適當(dāng)?shù)耐诵堇碡?cái)工具造被動(dòng)式收入更是重要。目前國(guó)內(nèi)定存利率僅1％左右，若買(mǎi)房收租，投報(bào)率約在2％以上，吸引消費(fèi)者首選房地產(chǎn)做為資金避險(xiǎn)、投資理財(cái)?shù)臉?biāo)的。謝志傑補(bǔ)充，對(duì)於退休族而言，穩(wěn)定的收益比高風(fēng)險(xiǎn)、高報(bào)酬來(lái)得重要，目前國(guó)內(nèi)利率維持低檔，連帶房貸利率也是史上新低，但租金卻是逐年緩步上升，買(mǎi)房收租可說(shuō)是準(zhǔn)備退休金的最佳工具。
 
近六成消費(fèi)者認(rèn)為2020年下半年以後才是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)
 
消費(fèi)者認(rèn)為何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)(圖五)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)58％消費(fèi)者認(rèn)為2020年下半年之後才是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)，認(rèn)為2019年下半年是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)的比重僅20％，顯見(jiàn)面臨中美貿(mào)易戰(zhàn)、總統(tǒng)大選等變數(shù)下，消費(fèi)者普遍放緩購(gòu)屋腳步，期待經(jīng)濟(jì)、政治局勢(shì)明朗之後再進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋。
  
2019年購(gòu)屋大調(diào)查！69％自住型仍是主力，北市、臺(tái)中置產(chǎn)需求達(dá)3成
家與捷運(yùn)站的距離！77％消費(fèi)者期望步行10分鐘內(nèi)
 
若消費(fèi)者有意在2019年購(gòu)屋，需求為何？謝志傑指出，從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者仍以自住首購(gòu)、換屋這類自住型買(mǎi)盤(pán)為大宗，占比為69％，在房?jī)r(jià)盤(pán)整的狀況下，市場(chǎng)趨於穩(wěn)定，北市、臺(tái)中置產(chǎn)、長(zhǎng)期收租的收益型需求達(dá)3成左右，投資置產(chǎn)需求強(qiáng)，而臺(tái)中、高雄投資買(mǎi)賣獲取利得的比例均有一成以上，顯示投資獲利有活躍跡象。
 
此外，目前雙北、高雄捷運(yùn)已通車營(yíng)運(yùn)，捷運(yùn)也成為消費(fèi)者通勤時(shí)依賴的大眾運(yùn)輸工具，那麼，消費(fèi)者能接受步行至捷運(yùn)站的時(shí)間為多久呢？根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果，謝志傑說(shuō)明，77％消費(fèi)者可接受步行至捷運(yùn)站的時(shí)間是10分鐘內(nèi)，顯示消費(fèi)者若購(gòu)買(mǎi)捷運(yùn)宅，可以接受的步行時(shí)間以10分鐘內(nèi)為限。
 
成就樂(lè)齡生活！交通、醫(yī)療、公園與鄰近子女是滿足退休族群居住首選條件
 
高齡化社會(huì)即將來(lái)臨，熟齡族的樂(lè)齡生活居住選擇條件也會(huì)有所不同，謝志傑指出，本次針對(duì)消費(fèi)者對(duì)於退休後居住條件的選擇進(jìn)行調(diào)查，退休族群期待便利交通、完善的醫(yī)療照護(hù)以及擁有休閒空間、能夠享受天倫之樂(lè)為最優(yōu)先選擇，因此，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，捷運(yùn)、醫(yī)院、公園與鄰近子女居住地占比均在一成以上，是退休族選擇居住地的四大關(guān)鍵條件，滿足退休族群居住需求，成就樂(lè)齡生活。
 
2019永慶預(yù)估
自住、置產(chǎn)信心增！交易量有望超越2015年
2019年全年交易量預(yù)估在28.8-29.5萬(wàn)棟之間
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：2019年全球經(jīng)濟(jì)面臨逆風(fēng)，尤其是中美貿(mào)易戰(zhàn)愈演愈烈，甚至擴(kuò)大為貨幣戰(zhàn)與科技戰(zhàn)，衝擊全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，加上總統(tǒng)大選選戰(zhàn)干擾，部分民眾購(gòu)屋態(tài)度轉(zhuǎn)趨保守觀望。不過(guò)，房市在經(jīng)歷3至4年的修正後，房?jī)r(jià)處?kù)侗P(pán)整期，讓自住首購(gòu)、換屋甚至是置產(chǎn)族群等剛性需求出籠，民眾進(jìn)場(chǎng)信心提升，加上低利環(huán)境持續(xù)，近期房市表現(xiàn)佳，2019年1-7月全臺(tái)交易量已達(dá)17.3萬(wàn)棟，較2018年同期成長(zhǎng)6.7％，後續(xù)房市表現(xiàn)仍可期待。以目前交易量推估，第四季房市交易量應(yīng)較2018年同期小幅成長(zhǎng)，因此，上修2019年房市交易量預(yù)估至28.8-29.5萬(wàn)棟之間，較2018年同期成長(zhǎng)3％-6％左右，且有望超越2015年的29.26萬(wàn)棟。
 
2019房市前瞻
使照創(chuàng)11年來(lái)第三高+大量餘屋，市場(chǎng)供過(guò)於求隱憂，房?jī)r(jià)難有上漲空間
建照創(chuàng)11年來(lái)新高！未來(lái)新增供給恐爆量，桃園、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄須留意
 
葉凌棋說(shuō)明，2019年1-7月全臺(tái)使照5.27萬(wàn)戶，創(chuàng)11年來(lái)的第三高，顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多，市場(chǎng)供過(guò)於求隱憂未除，2019-2020年市場(chǎng)賣壓仍大，房?jī)r(jià)難有上漲空間；以建照來(lái)觀察未來(lái)新增供給，2019年1-7月建照高達(dá)8.2萬(wàn)戶，創(chuàng)11年來(lái)新高，推估2019年全年建照量恐達(dá)14萬(wàn)戶，以施工期2年推算，預(yù)計(jì)2021-2022年新增供給恐爆量。若從7大都會(huì)區(qū)觀察，桃園、臺(tái)中、臺(tái)南建照年增幅超過(guò)3成，增幅最大，須特別留意，而臺(tái)中、臺(tái)南、高雄建照創(chuàng)11年來(lái)新高，須警戒。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。調(diào)查時(shí)間2019/8/16~2019/9/6?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為988份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。