【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2020第一季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)認(rèn)為房?jī)r(jià)維持不變的比例，由上季的38％上升7個(gè)百分點(diǎn)至45％(圖一)，看跌比重收斂，看漲小幅上升，顯見(jiàn)消費(fèi)者對(duì)多空看法仍有分歧，不過(guò)，整體而言，房?jī)r(jià)持續(xù)呈現(xiàn)平盤(pán)整理格局。永慶房屋業(yè)管部資深經(jīng)理謝志傑分析：全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)趨緩，加上中美貿(mào)易戰(zhàn)瞬息萬(wàn)變，部份民眾看空房?jī)r(jià)；但近期中美貿(mào)易戰(zhàn)有和緩趨勢(shì)，加上臺(tái)商回流，帶來(lái)資金及就業(yè)機(jī)會(huì)，而利率持續(xù)處?kù)兜蜋n，部分民眾看多房?jī)r(jià)，呈現(xiàn)意見(jiàn)分歧的現(xiàn)象，但消費(fèi)者普遍對(duì)於房?jī)r(jià)的期待轉(zhuǎn)趨中性，對(duì)於房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)為正面，消費(fèi)者看平房?jī)r(jià)的比例創(chuàng)調(diào)查五年來(lái)新高。
 
消費(fèi)者看平房?jī)r(jià)45％創(chuàng)五年新高  房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)平盤(pán)整理格局
41％消費(fèi)者認(rèn)為2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣與2019年持平
 
那麼，消費(fèi)者對(duì)於2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的看法為何(圖二)？41％消費(fèi)者認(rèn)為2020年景氣將維持不變，謝志傑說(shuō)明，全球主要經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)預(yù)估2020年景氣持續(xù)低成長(zhǎng)，加上美國(guó)與中國(guó)、歐洲貿(mào)易爭(zhēng)端未歇，全球經(jīng)濟(jì)面臨需求放緩的挑戰(zhàn)，全球央行續(xù)推寬鬆貨幣政策與財(cái)政刺激政策，不過(guò)，國(guó)內(nèi)因貿(mào)易戰(zhàn)出現(xiàn)的臺(tái)商回流與轉(zhuǎn)單效應(yīng)發(fā)酵，成為少數(shù)的貿(mào)易戰(zhàn)受惠國(guó)之一，讓消費(fèi)者看平2020年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，因此，對(duì)於房?jī)r(jià)的看法也出現(xiàn)轉(zhuǎn)趨中性的預(yù)期，房?jī)r(jià)持續(xù)平盤(pán)整理。
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)和緩！43％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)影響購(gòu)屋意願(yuàn)
32％消費(fèi)者首選房地產(chǎn)作為資金避險(xiǎn)標(biāo)的，65％消費(fèi)者有意願(yuàn)投資房地產(chǎn)收租
 
中美貿(mào)易戰(zhàn)引爆已持續(xù)近二年，但近期貿(mào)易衝突降溫，雙方有機(jī)會(huì)簽下第一階段協(xié)議文本，那麼，貿(mào)易戰(zhàn)是否會(huì)影響消費(fèi)者購(gòu)屋意願(yuàn)呢？根據(jù)本次調(diào)查顯示，43％消費(fèi)者認(rèn)為中美貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)影響購(gòu)屋意願(yuàn)，由前一季的49％再度降至43％，謝志傑指出，從本次調(diào)查結(jié)果可看出，中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)於購(gòu)屋意願(yuàn)的影響程度會(huì)隨著貿(mào)易戰(zhàn)情勢(shì)緊張或緩和而有所變化，近期貿(mào)易戰(zhàn)和緩，民眾對(duì)於貿(mào)易戰(zhàn)看法轉(zhuǎn)趨樂(lè)觀，購(gòu)屋意願(yuàn)較不受影響。
 
那麼消費(fèi)者對(duì)於資金避險(xiǎn)標(biāo)的的選擇為何？根據(jù)本次調(diào)查顯示，房地產(chǎn)仍是消費(fèi)者資金避險(xiǎn)的首選，占比為32％。房地產(chǎn)屬於耐久財(cái)?shù)囊环N，除了保值與避險(xiǎn)功能外，還具備投資效益，謝志傑說(shuō)明，本次調(diào)查消費(fèi)者是否有意願(yuàn)投資房地產(chǎn)收租，有高達(dá)65％消費(fèi)者有意願(yuàn)，其中59％偏好投資住宅型產(chǎn)品，至於對(duì)投資報(bào)酬率的期待值，2％至3.5％區(qū)間的占比52％最高。
 
謝志傑指出，若再細(xì)看消費(fèi)者對(duì)於投資報(bào)酬率的期待值發(fā)現(xiàn)，投報(bào)率2％至2.5％的比例由上一季的12％上升至本季的20％，顯示在低利率環(huán)境下，定存利率僅1％左右，讓消費(fèi)者對(duì)於投報(bào)率的要求降低，只要投報(bào)率2％至2.5％就能接受。
 
何時(shí)才是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)？50％消費(fèi)者認(rèn)為是2020年
 
消費(fèi)者認(rèn)為何時(shí)是最佳購(gòu)屋時(shí)機(jī)(圖三)呢？謝志傑指出，根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果顯示，發(fā)現(xiàn)50％消費(fèi)者認(rèn)為2020年就是購(gòu)屋好時(shí)機(jī)，尤其是2020年下半年占比超過(guò)三成，顯示消費(fèi)者認(rèn)為待總統(tǒng)大選底定、總統(tǒng)520上任，以及新內(nèi)閣提出新政策方向確認(rèn)後，不確定因素減少，即是進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋的最佳時(shí)機(jī)。
 
2020年利率走向！67％消費(fèi)者認(rèn)為2020年國(guó)內(nèi)不會(huì)降息
房貸利率與購(gòu)屋意願(yuàn)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)！63％消費(fèi)者認(rèn)為利率降會(huì)推升購(gòu)屋意願(yuàn)
 
美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(FED)2019年三度降息，不過(guò)同時(shí)也暗示2020年不會(huì)降息，那麼，消費(fèi)者對(duì)2020年央行是否降息的看法為何呢？謝志傑說(shuō)明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，67％消費(fèi)者認(rèn)為2020年不會(huì)降息，顯示在國(guó)內(nèi)在臺(tái)商回流、轉(zhuǎn)單效應(yīng)挹注下，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)是新興國(guó)家中最穩(wěn)定的，讓央行沒(méi)有降息的必要。
 
此外，本次也針對(duì)房貸利率降低是否提升購(gòu)屋意願(yuàn)進(jìn)行調(diào)查，63％消費(fèi)者認(rèn)為房貸利率降低是會(huì)提升購(gòu)屋意願(yuàn)的，顯示房貸利率與消費(fèi)者購(gòu)屋意願(yuàn)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。謝志傑補(bǔ)充，對(duì)於一般消費(fèi)者而言，購(gòu)屋時(shí)首要考慮購(gòu)屋負(fù)擔(dān)，因此房貸利率與成數(shù)是重要的考慮因素，目前房貸成數(shù)在七至八成之間，而房貸利率已降至歷史新低，加上目前房?jī)r(jià)持續(xù)盤(pán)整，都是推升消費(fèi)者進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋的助力。
 
2020永慶預(yù)估
影響2020年房市的三大變數(shù)！貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給、房市政策
2020房市「價(jià)平盤(pán)震盪、量持平或小幅上升」格局，全年交易量估30-30.8萬(wàn)棟
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：2020年經(jīng)濟(jì)持續(xù)走緩，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張仍有下行風(fēng)險(xiǎn)，中美貿(mào)易爭(zhēng)端恐成長(zhǎng)期對(duì)抗，短時(shí)間內(nèi)難有結(jié)果，影響全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)，仍是2020年最大變數(shù)。而國(guó)內(nèi)新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估2019年全年建照恐高達(dá)14.4萬(wàn)戶(hù)，創(chuàng)24年來(lái)新高，市場(chǎng)超額供給，將累計(jì)大量賣(mài)壓，不可不慎。此外，2020年總統(tǒng)大選底定後，新內(nèi)閣是否提出新的房市政策，將左右2020年房市交易。因此，貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給、房市政策是影響2020年房市的三大變數(shù)。
 
葉凌棋說(shuō)明，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)緩步復(fù)甦，同時(shí)有臺(tái)商回流、轉(zhuǎn)單效應(yīng)發(fā)酵，2020年經(jīng)濟(jì)前景值得期待，但2020年有貿(mào)易戰(zhàn)、超額供給與房市政策三大變數(shù)，加上自住仍是市場(chǎng)主流，房?jī)r(jià)缺乏上漲動(dòng)能，預(yù)期2020年房?jī)r(jià)呈「平盤(pán)震盪」格局。而交易量方面，2020年房市變數(shù)多，買(mǎi)氣難有爆發(fā)性擴(kuò)量，預(yù)估2020年交易量較2019年「持平或小幅上升」，全年交易量約30-30.8萬(wàn)棟之間，有望創(chuàng)六年來(lái)新高。
 
2020房市前瞻
大量餘屋+交屋潮，新、舊屋恐現(xiàn)價(jià)格博弈
2019全年建照估14.4萬(wàn)戶(hù)，恐創(chuàng)24年新高
 
葉凌棋說(shuō)明，2018年Q4全臺(tái)新建餘屋仍有7.52萬(wàn)戶(hù)，雖較2018年Q2的8.01萬(wàn)戶(hù)低，餘屋去化壓力略減，但仍處?kù)陡邫n，加上使照新增供給，堆積大量交屋潮，預(yù)期2020年房市將進(jìn)入新成屋與中古屋價(jià)格博弈、競(jìng)爭(zhēng)階段。
 
此外，葉凌棋補(bǔ)充，根據(jù)內(nèi)政部統(tǒng)計(jì)，2019年1-10月全臺(tái)建照量約12萬(wàn)戶(hù)，若以前10月的量推估全年恐達(dá)14.4萬(wàn)戶(hù)，將創(chuàng)24年來(lái)新高，甚至逼近1995年的14.57萬(wàn)戶(hù)，以施工期2-3年推算，2021、2022年將出現(xiàn)超額供給，市場(chǎng)賣(mài)壓大。若以七大都會(huì)區(qū)來(lái)看，臺(tái)中、臺(tái)南2019年建照推估量恐創(chuàng)21年來(lái)新高，未來(lái)恐出現(xiàn)房市供需失衡的狀況，需警戒。
 
「滑世代」來(lái)臨！「外送經(jīng)濟(jì)」夯！35％消費(fèi)者使用過(guò)外送服務(wù)
實(shí)體店面受衝擊？「體驗(yàn)型」店面仍有需求，「社區(qū)生活服務(wù)型」店面衝擊大
 
葉凌棋說(shuō)明，智慧型手機(jī)與平板電腦已逐漸成為許多人重要的通訊工具，加上網(wǎng)際網(wǎng)路的便利與即時(shí)性，輕輕一滑就能與全世界連接，加上現(xiàn)代人因忙碌或貪圖方便而產(chǎn)生的「代勞」服務(wù)就應(yīng)運(yùn)而生，帶動(dòng)「外送經(jīng)濟(jì)」商機(jī)。
 
根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，近五年餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)家數(shù)由2014年的11.7萬(wàn)家成長(zhǎng)至2018年約14.2萬(wàn)家左右，近五年成長(zhǎng)20.9％；單店銷(xiāo)售額由349.2萬(wàn)增長(zhǎng)至382.9萬(wàn)，五年成長(zhǎng)9.6％，遠(yuǎn)低於營(yíng)業(yè)家數(shù)的增長(zhǎng)率，若以年增率來(lái)看，餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)家數(shù)年增率自2015至2018年每年增長(zhǎng)均高於單店銷(xiāo)售額年增率，雖銷(xiāo)售額年年成長(zhǎng)，但近兩年年增率不到2％，營(yíng)收成長(zhǎng)速度比不上餐廳增加的速度，顯示餐飲業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、淘汰率高，因此，為了能增加營(yíng)收，許多餐廳紛紛加入外送平臺(tái)，提供外送服務(wù)。
 
葉凌棋指出，本次針對(duì)消費(fèi)者對(duì)於外送服務(wù)的使用情形進(jìn)行調(diào)查，35％消費(fèi)者使用過(guò)外送服務(wù)，那麼，這些使用過(guò)外送服務(wù)的消費(fèi)者，使用頻率為何呢？其中89％消費(fèi)者平均每週使用1-3次，顯示一周內(nèi)會(huì)有一至三餐使用外送餐點(diǎn)。這樣便利的餐飲外送服務(wù)，是否會(huì)因此減少到實(shí)體店面用餐的頻率呢？根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，使用過(guò)外送服務(wù)的消費(fèi)者，其中69％會(huì)減少到實(shí)體店面用餐的頻率，顯示外送服務(wù)的確會(huì)衝擊到一般實(shí)體餐飲店面。
 
葉凌棋說(shuō)明，外送平臺(tái)崛起，便利的送餐服務(wù)改變消費(fèi)者用餐習(xí)慣，影響生活必需的餐廳需求，衝擊「社區(qū)生活服務(wù)型」店面。至於提供特色的用餐體驗(yàn)、社交與人際交流場(chǎng)域的餐廳，這類(lèi)「體驗(yàn)型」的店面則衝擊較小，仍有需求。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員與官網(wǎng)點(diǎn)入。調(diào)查時(shí)間2019/11/9~2019/11/24?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為932份。在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)3.0％。