【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全球疫情趨緩，商業(yè)活動(dòng)逐漸回到正軌，但2020年全球?yàn)榱思偫Т笕鰩?、降息的後座力仍?qiáng)，再加上斷鏈、通膨、復(fù)甦，三位一體的擠壓，熱錢(qián)無(wú)處可逃，全面轉(zhuǎn)進(jìn)實(shí)體資產(chǎn)，創(chuàng)造出前所未見(jiàn)的榮景。國(guó)際獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊(Knight Frank)繼2020年中之後，發(fā)布第二次的「全球買(mǎi)家調(diào)查」(Global Buyer Survey)，針對(duì)全球上千組住宅潛在買(mǎi)家的購(gòu)屋趨勢(shì)及偏好進(jìn)行研究。調(diào)查顯示，買(mǎi)方在「購(gòu)屋意願(yuàn)」、「價(jià)格走勢(shì)」、「加價(jià)幅度」方面，都跟2020年疫情最嚴(yán)重的第二季有截然不同的樂(lè)觀積極看法，另外對(duì)於機(jī)能型產(chǎn)品的接受度也提高，未來(lái)將形成疫後住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵。

 
瑞普萊坊市場(chǎng)研究部總監(jiān)黃舒衛(wèi)進(jìn)行兩次調(diào)查的比較研究分析表示，疫情提高「購(gòu)屋意願(yuàn)」，2020年第三季有20％的受訪者有購(gòu)屋、搬家計(jì)畫(huà)，而一年後則有19％的已經(jīng)搬遷，北美洲、澳洲甚至高達(dá)25％，而2021年更是有25％計(jì)畫(huà)購(gòu)屋、搬家，可見(jiàn)全球消費(fèi)者購(gòu)屋置產(chǎn)的意願(yuàn)在疫後持續(xù)增溫。
 
「價(jià)格預(yù)期」方面，2020年有56％的受訪者認(rèn)為未來(lái)一年房?jī)r(jià)會(huì)跌，25％認(rèn)為持平，只有19％認(rèn)為會(huì)漲。但2021年則有64％認(rèn)為會(huì)漲，表示樂(lè)觀看待房?jī)r(jià)的人數(shù)至少增加兩倍，相對(duì)來(lái)看，認(rèn)為會(huì)跌的只剩13％，多空看法落差極大，帶動(dòng)全球房市牛氣沖天。
 
「購(gòu)屋預(yù)算」方面，由於2020年是空頭佔(zhàn)上風(fēng)、看跌得多，因此願(yuàn)意加價(jià)的只有寥寥7％，而縮減預(yù)算的有47％，想拿大刀砍價(jià)10％以上的更有31％。然而恐慌過(guò)後，2021年願(yuàn)意加價(jià)的暴增到28％，整整增加3倍。增強(qiáng)的購(gòu)屋意願(yuàn)、樂(lè)觀的價(jià)格預(yù)期、積極的加價(jià)策略成為2021年全球房市的基調(diào)，難怪被形容為一場(chǎng)「搶房比賽」(Race For Space)。
 
「購(gòu)屋動(dòng)機(jī)」方面，主要還是回應(yīng)疫情對(duì)家庭居住品質(zhì)的要求，因此最多的受訪者仍為追求更大的室外空間而搬，佔(zhàn)約22％，其次是19％傾向更大的室內(nèi)空間，4成以上、兩大動(dòng)機(jī)主要都離不開(kāi)「避免群聚、社區(qū)感染或在家工作的機(jī)會(huì)增加」等空間面積的需求。另外，第三個(gè)動(dòng)機(jī)則是想「移居其他城市」以達(dá)到工作、居住、財(cái)務(wù)、消費(fèi)支出的平衡。

 
說(shuō)到「移居其他城市」議題，在美國(guó)多與企業(yè)遷移有關(guān)，誠(chéng)如特斯拉及惠普在2020年年底開(kāi)始就因不同州的不動(dòng)產(chǎn)稅率及物價(jià)而陸續(xù)將總部遷至德州，不少員工也隨著公司的腳步紛紛落腳到新的稅費(fèi)天堂。
 
黃舒衛(wèi)表示，結(jié)合以上三個(gè)購(gòu)屋動(dòng)機(jī)，這波全球房市熱多集中在郊區(qū)或是二線城市，而臺(tái)灣在護(hù)國(guó)神山的科技產(chǎn)業(yè)聚落投資發(fā)酵之餘，南二都的房?jī)r(jià)越漲越兇，也與全球趨勢(shì)一致。尤其根據(jù)2021年9月內(nèi)政部戶籍統(tǒng)計(jì)，臺(tái)北市家戶數(shù)30年來(lái)首度少掉3,673戶，但其他五都卻繼續(xù)呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，其中桃園市、新北市、臺(tái)中市都新增超過(guò)一萬(wàn)戶。瑞普萊坊市場(chǎng)研究部亦進(jìn)一步分析臺(tái)北市政府民政局資料，發(fā)現(xiàn)在臺(tái)北市的「出走潮」趨勢(shì)中，遷出率依序?yàn)榇蟀?、信義、松山、中山、中正等蛋黃區(qū)；反觀唯二有增加趨勢(shì)的則是相對(duì)蛋白的大同及內(nèi)湖。

 
產(chǎn)品類(lèi)型方面，46％的消費(fèi)者選擇獨(dú)棟住宅，42％的選擇水岸住宅，34％選擇鄉(xiāng)村或郊區(qū)住宅，跟2020年的差異都不大，唯一有明顯不同是2021年有19％的選擇為了周間工作而準(zhǔn)備的套房產(chǎn)品。黃舒衛(wèi)分析，適應(yīng)未來(lái)遠(yuǎn)距工作、微型創(chuàng)業(yè)等需求，此類(lèi)結(jié)合工作需求的功能性住宅需求還會(huì)持續(xù)增加。而且臺(tái)灣少子化、高齡化、住宅商品化、新屋重建等多元需求的升級(jí)，也會(huì)刺激建商提供更多機(jī)能小宅的消費(fèi)選擇。
 
最後，萊坊從2019年開(kāi)始調(diào)查以飯店式管理的品牌住宅售價(jià)會(huì)比一般住宅加值25％到35％，但疫後買(mǎi)方對(duì)於休閒設(shè)施、服務(wù)管理、環(huán)境衛(wèi)生、空間安全、較高的租金報(bào)酬率都有期待，因此願(yuàn)意加價(jià)39％的預(yù)算購(gòu)置品牌公寓。黃舒衛(wèi)表示，全臺(tái)從北到南已有不少品牌建商標(biāo)榜飯店式管理，預(yù)期在豪宅、地上權(quán)住宅的全面性導(dǎo)入之後，臺(tái)灣未來(lái)不但會(huì)出現(xiàn)更多的品牌住宅，還會(huì)因?yàn)檫@波防疫旅館的普及而衍生強(qiáng)大的酒店式公寓及高端物管商機(jī)，帶動(dòng)租賃市場(chǎng)同步升級(jí)。

 
其中臺(tái)北有西華富邦、文華苑、琢豐、鐫萃等案件；新北則有馥華艾美一案；而臺(tái)中有勤美之森及雙橡園系列代表；至於高雄地區(qū)還有和陸寓邸及遠(yuǎn)雄THE ONE等指標(biāo)案，就連最近臺(tái)南都有清景麟巴克禮PARK 2等新案搶攻酒店式管理市場(chǎng)，顯示品牌住宅的潛力正在默默發(fā)酵，連中南部都一片火紅。
 
黃舒衛(wèi)分析，2021年房市交易將創(chuàng)八年新高，而住宅開(kāi)工量也會(huì)連兩年創(chuàng)1994年以來(lái)新高，雖說(shuō)首購(gòu)、換屋需求比例高，但買(mǎi)屋抗通膨的避險(xiǎn)以及加碼搶進(jìn)低基期區(qū)賺價(jià)差的數(shù)量其實(shí)也不少，未來(lái)短則一年，長(zhǎng)則三年，勢(shì)必面對(duì)資金潮消退後的價(jià)量調(diào)整。建議買(mǎi)方進(jìn)場(chǎng)仍要以自住需求為標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)兼顧產(chǎn)品及價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，才能真正達(dá)到「存房」的效果。