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房市異象！市中心「甜甜圈效應(yīng)」逐漸成形

報導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-08-10

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人口從市中心轉(zhuǎn)移至周邊郊區(qū)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的「甜甜圈效應(yīng)」(Donut Effect)。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉(zhuǎn)往郊區(qū)趨勢，在政府持續(xù)推動重大交通建設(shè)，串連起市區(qū)與郊區(qū)生活圈，居住於工作區(qū)域周邊對部分民眾已非必要需求。

「人口淨(jìng)遷入」行政區(qū)大盤點！蛋白、蛋殼區(qū)逆襲成黑馬。物價、房價齊飆成推力，市中心「甜甜圈效應(yīng)」逐漸成形，臺北市大安區(qū)是2022年上半年七都當(dāng)中人口遷出最多的行政區(qū)(圖/永慶房屋)

【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】高房價時代，所得卻緩速成長，兩者差距擴(kuò)大的狀況下，買房負(fù)擔(dān)越來越重！根據(jù)內(nèi)政部公布2022年第一季全國房價所得比，持續(xù)升高至9.58倍，相當(dāng)於民眾須超過9年不吃不喝，才買得起一間屬於自己的家，更創(chuàng)下統(tǒng)計以來單季最沉重紀(jì)錄。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，「房價所得比」是以中位數(shù)住宅價格/中位數(shù)家戶可支配所得，換句話說，表示必須花費多少年可支配所得，才購買得起一戶中位數(shù)房價的住宅。當(dāng)房價所得比愈高，就代表買房的難度愈大，觀察目前全臺縣市表現(xiàn)，購屋難度最高落在臺北市，房價所得比高達(dá)16.22倍，再來分別是新北市12.85倍、臺中市11.26倍。

高房價、高物價　北市「出走潮」難止血

高漲的房價成為難以負(fù)荷的居住壓力時，便成為人口外移最直接的推力，讓民眾選擇「用腳投票」，遷移到房價負(fù)擔(dān)相對低、更為宜居的城市。永慶房產(chǎn)集團(tuán)根據(jù)七都各民政局人口資料及內(nèi)政部實價登錄統(tǒng)計資料，統(tǒng)計2022上半年七都會區(qū)「淨(jìng)遷出人口」排名前十名行政區(qū)，前三名依序為大安區(qū)遷出8,691人最多、士林區(qū)遷出6,250人次之、中山區(qū)遷出5,508人位居第三。陳金萍指出，2022年上半年七都遷出人口行政區(qū)前十名中，臺北市就囊括了8個名額，城市磁吸人口的效應(yīng)已不復(fù)見。而人口外流的原因很多，包含未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網(wǎng)及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區(qū)，加劇脫北潮的原因。

其中，比較特別的是桃園市大園區(qū)也入榜前十大人口流出行政區(qū)，陳金萍解釋，主要因「桃園航空城開發(fā)計畫」於2021年邁入實質(zhì)開發(fā)階段，申請自願優(yōu)先搬遷區(qū)的民眾陸續(xù)辦理戶籍遷出的手續(xù)，才會產(chǎn)生大量人口流出的現(xiàn)象。

蛋白、蛋殼區(qū)成人口成長黑馬行政區(qū)　包辦七都「人口淨(jìng)遷入」前十名

另外觀察七都「淨(jìng)遷入人口」行政區(qū)，前三名分別由桃園市「龜山區(qū)」以淨(jìng)遷入人口1,797人，居七都行政區(qū)人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區(qū)」淨(jìng)遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區(qū)」淨(jìng)遷入689人。陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區(qū)，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區(qū)、華亞科技園區(qū)二期擴(kuò)建，將為區(qū)域帶來更多人口紅利和商機(jī)。而位居第二的觀音區(qū)，是北臺灣少數(shù)擁有4大工業(yè)區(qū)重鎮(zhèn)，原先就業(yè)人口就多，近年受惠於產(chǎn)業(yè)發(fā)展，桃園科技工業(yè)園區(qū)第二期也在2021年底開工，未來預(yù)估將創(chuàng)造就業(yè)人口約7000人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北臺灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產(chǎn)買盤極具吸引力。

而陳金萍提到，2022年上半年七都「淨(jìng)遷入人口」前十名行政區(qū)，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區(qū)包辦，且出現(xiàn)了不少罕見的新面孔。仔細(xì)觀察這些行政區(qū)，其實都有些共同之處，譬如挾帶產(chǎn)業(yè)群聚發(fā)揮的人口磁吸效應(yīng)，或是新興重劃區(qū)等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當(dāng)親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產(chǎn)生了強(qiáng)大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區(qū)！

最後，陳金萍補(bǔ)充，過往許多人會期待有更好的工作機(jī)會及薪資條件，選擇離開家鄉(xiāng)，北上成為「北漂族」，但面對薪資追不上的物價、房價漲幅，卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況，臺北市磁吸人口的光環(huán)消散，近年人口更是嚴(yán)重外流。然而這個情形，已不只發(fā)生在臺北，七都會區(qū)也陸續(xù)產(chǎn)生，人口從市中心轉(zhuǎn)移至周邊郊區(qū)，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中的「甜甜圈效應(yīng)」(Donut Effect)。尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉(zhuǎn)往郊區(qū)趨勢，在政府持續(xù)推動重大交通建設(shè)，串連起市區(qū)與郊區(qū)生活圈，居住於工作區(qū)域周邊對部分民眾已非必要需求。但陳金萍提醒，雖然蛋白、蛋殼區(qū)房價較為便宜，但仍需多留意周邊的生活機(jī)能性、交通便利性；若是看好未來發(fā)展前景，也須謹(jǐn)慎評估，盡量在重大建設(shè)確定動工後再行購屋，切莫僅因房市利多消息就輕易進(jìn)場，而產(chǎn)生套牢的情況。