趨勢報(bào)導(dǎo)

瑞普萊坊蘇銳強(qiáng)：商用不動產(chǎn)可聚焦3大題材

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-11-23

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瑞普萊坊發(fā)布最新一期《活躍資本》報(bào)告，商辦、物流、ESG最具投資韌性，資金潮退場，高淨(jìng)值投資人崛起

瑞普萊坊總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)表示，從投資的資產(chǎn)類型來看，能夠兼顧流動性與避險(xiǎn)功能，且能創(chuàng)造ESG價(jià)值的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)標(biāo)的，將擁有面對不確定的韌性，更加受到市場青睞，並可聚焦3大題材。

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】全球獨(dú)立不動產(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)發(fā)布最新一期《活躍資本》報(bào)告(Active Capital)，分析未來全球資本流動及不動產(chǎn)布局趨勢。報(bào)告指出，2023年資本市場波動將持續(xù)，升息及通膨預(yù)計(jì)在2023年達(dá)到高峰?？缇迟Y本流動預(yù)期將減緩至過去10年的中間水準(zhǔn)，流動方向仍以美國、英國及德國為前三大目的地。在北美、中東及亞洲以美元計(jì)價(jià)的投資者，將利用強(qiáng)勢貨幣分散其投資組合至英國、德國、日本、澳洲和東南亞等地的核心市場；投資資產(chǎn)類別預(yù)測將以辦公室及物流為主。面對景氣疲軟，注重產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的城市更能從眾多區(qū)域中脫穎而出，而借貸成本的上升也將使投資者類型比重產(chǎn)生變化，例如：較少依賴債務(wù)購買的私人或主權(quán)投資者會相對增加。在這些挑戰(zhàn)之下，預(yù)期專業(yè)投資人在接下來一年會以「強(qiáng)化韌性」作為主要策略。

瑞普萊坊總經(jīng)理蘇銳強(qiáng)解釋，若從投資的資產(chǎn)類型來看，在經(jīng)濟(jì)前景不明的未來一年，能夠兼顧流動性與避險(xiǎn)功能(例如：匯率、區(qū)位、資產(chǎn)類型等投資風(fēng)險(xiǎn)分散)，且能創(chuàng)造ESG價(jià)值的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)標(biāo)的，將擁有面對不確定的韌性，更加受到市場青睞，並可聚焦3大題材：

1、核心資產(chǎn)以商辦、物流及工業(yè)為主：核心資產(chǎn)作為投資組合中的主要項(xiàng)目，穩(wěn)定並可長期發(fā)展是其重要目標(biāo)，因此配合產(chǎn)業(yè)趨勢且具發(fā)展性的不動產(chǎn)變得格外重要。在全球各類型的房地產(chǎn)市場中，預(yù)期辦公室、物流市場在2023年將特別受到投資者矚目。各種房地產(chǎn)類型中，預(yù)期以辦公市場最為活躍，發(fā)展成熟且市場流動性高的地區(qū)將成為熱門標(biāo)的；而隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展，物流市場將維持過去兩年的優(yōu)異表現(xiàn)蟬聯(lián)第二。

2、向優(yōu)質(zhì)區(qū)位及產(chǎn)業(yè)聚落靠攏：區(qū)位選擇對於房地產(chǎn)一向都是重中之重，尤其在面臨經(jīng)濟(jì)狀況不穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)上升的時(shí)期，優(yōu)良的區(qū)位不僅代表較穩(wěn)定的營運(yùn)收益，對未來脫手的處分價(jià)值也有一定保障。對於商用地產(chǎn)來說，挑選適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)聚落也有助於供應(yīng)鏈上下游的串連，或是與同業(yè)分?jǐn)偛糠殖杀?，享受聚集?jīng)濟(jì)的效益。

3、創(chuàng)新價(jià)值ESG成標(biāo)配：近期永續(xù)發(fā)展在房地產(chǎn)市場的運(yùn)用越來越受重視，因此具備ESG認(rèn)證的不動產(chǎn)之需求不斷上升，同時(shí)也受到融資機(jī)構(gòu)的青睞。融入ESG概念不僅可以增進(jìn)該不動產(chǎn)的市場流動性、風(fēng)險(xiǎn)管理和籌資能力，也能讓建築更貼近使用者的需求。投資者主要的關(guān)注方向包括氣候變遷、生物多樣性、當(dāng)前社會議題以及景氣衰退的因應(yīng)策略。

另外，隨著融資成本增加、放款條件更趨保守，市場主導(dǎo)者也開始洗牌。全球的投資風(fēng)向?qū)⑥D(zhuǎn)向本土市場、私有資本、個(gè)人投資以及百萬美元內(nèi)的交易。其中高淨(jìng)值資產(chǎn)人士(HNWI)及超高淨(jìng)值資產(chǎn)人士(UHNWI)受惠於本身龐大的資本帶來的競爭力，預(yù)期在借貸成本大幅上升的2023年將更加活躍。

瑞普萊坊市場研究部總監(jiān)詹宗煌說明，從2022年臺北市商用不動產(chǎn)指標(biāo)交易進(jìn)行觀察，個(gè)人及法人化的高淨(jìng)值人士購置南港砳建築、基泰建設(shè)的國產(chǎn)實(shí)業(yè)大樓、宏普位於內(nèi)科舊宗段興建中的廠辦大樓、新店極景藍(lán)區(qū)店面及商辦，都顯示出高資產(chǎn)族群的投資動能及偏好。預(yù)期明年還可以看到私人資金充沛的高淨(jìng)值資產(chǎn)人士，仍積極在市場上尋找可供投資或自用的標(biāo)的。

面對風(fēng)險(xiǎn)提高的市場環(huán)境，機(jī)構(gòu)投資者將更專注於優(yōu)質(zhì)標(biāo)的上，像是位於精華地區(qū)或是納入ESG理念的辦公大樓都是近期的熱門議題，尤其ESG的應(yīng)用已逐漸從公司經(jīng)營擴(kuò)展至房地產(chǎn)領(lǐng)域，例如：京華廣場、六福客棧重建案和大直家樂福改建案都響應(yīng)了這樣的概念。