【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】從2009年3月~2014年10月退場(chǎng)，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)歷經(jīng)5次的量化寬鬆貨幣(QE)，以軟著陸姿態(tài)安全渡過(guò)金融風(fēng)暴危機(jī)。到了2020年3月因疫情，F(xiàn)ED再次祭出無(wú)限期QE，造成全球資金繼續(xù)氾濫，而大部分資金都注入了股市及房市。來(lái)到了2022年全球股市也一路度過(guò)史上最高加權(quán)指數(shù)、最大交易量的黃金時(shí)期，房市也跟著水漲船高、全臺(tái)遍地開(kāi)花。宏大國(guó)際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理以房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)者來(lái)看，並不樂(lè)見(jiàn)這種浮誇的市場(chǎng)熱度。
 
水能載舟亦能覆舟，美國(guó)連續(xù)升息7次，無(wú)疑是讓資金活水急速縮水，臺(tái)股2022年1月份達(dá)到歷史最高峰破1萬(wàn)8後就開(kāi)始下跌，10月跌破1萬(wàn)3，臺(tái)股高峰至今市值縮水達(dá)17兆元以上。近日包威爾再次宣布升息3碼，因此跌勢(shì)似乎仍未有停止跡象。
 
那麼下一波是不是輪到房市跟跌呢？
 
宏大國(guó)際資產(chǎn)總經(jīng)理陳益盛表示，相較外資投注在臺(tái)股資金比重占達(dá)約40％，其資金的退潮直接重?fù)艄墒校赓Y購(gòu)買臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)管制多，且臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投報(bào)率與各國(guó)比較偏低，因此投資在臺(tái)灣的不動(dòng)產(chǎn)資金概估佔(zhàn)不到10％，因此影響少很多。事實(shí)上當(dāng)2013年臺(tái)股指數(shù)還在7000~8000點(diǎn)上下盤整時(shí)，房市已經(jīng)衝出一波連續(xù)3~4年的高峰，年交易量達(dá)37.18萬(wàn)戶近8年最多件數(shù)，與股市呈現(xiàn)脫鉤現(xiàn)象。
 
如果要問(wèn)這波房市盤整時(shí)間多長(zhǎng)、現(xiàn)在適合買房嗎？陳益盛表示，以長(zhǎng)期與產(chǎn)業(yè)界的密切合作、與企業(yè)界的往來(lái)，用實(shí)際的數(shù)據(jù)及感受來(lái)衡量，可用「3333」來(lái)做評(píng)估指標(biāo)。

 
自用投資買房4大指標(biāo)3333
 
•指標(biāo)1--升息到多少？目前「定存利率加3」碼為上限。挑戰(zhàn)度「尚可」
 
陳益盛指出20年前房貸利率要10％以上，每月負(fù)擔(dān)2~3萬(wàn)房貸，背的是價(jià)值4、5百萬(wàn)的房?jī)r(jià)，相對(duì)於現(xiàn)在每月房貸的2~3萬(wàn)，背的卻價(jià)值1~2千萬(wàn)的房?jī)r(jià)，似乎是不買房會(huì)很可惜。以2022年年初放款利率1.367％，目前調(diào)高為1.731％，已升息接近1.5碼。依據(jù)聯(lián)徵中心2021年房貸資料統(tǒng)計(jì)，全臺(tái)新增房貸平均授信金額約新臺(tái)幣841萬(wàn)元，如升息3碼推估每年繳交利息由115,000元提高至178,000元，每年增加約63,000元，每月增加約5,250元。
 
這比對(duì)行政院主計(jì)處統(tǒng)計(jì)2021年全臺(tái)六都平均薪資約3.3萬(wàn)~4萬(wàn)元間，每人每月消費(fèi)支出，臺(tái)北3.2萬(wàn)，新北、桃園各約2.3萬(wàn)，臺(tái)中2.5萬(wàn)，臺(tái)南2.1萬(wàn)，高雄2.3萬(wàn)，扣除支出後餘額約8千元~1.2萬(wàn)元，如加上飲食物價(jià)上漲約10~15％及通勤費(fèi)用增加約5~8％，及各種消費(fèi)提高，增加的支出再接近3,000元，加上提高3碼後利息5,250元支出，正好是臺(tái)北市民能夠負(fù)擔(dān)的8,000元的上限。
 
•指標(biāo)2--CPI物價(jià)指數(shù)3％。挑戰(zhàn)度「中等」
 
2020-22年因疫情導(dǎo)致原物料缺工缺料，物價(jià)已上漲一大波，陳益盛表示，在近年與多家建商及臺(tái)商設(shè)廠的許多合作案，實(shí)際感受原物料的漲跌史無(wú)前例，後續(xù)預(yù)期景氣下滑，工業(yè)生產(chǎn)及用油、用電將趨緩、鋼材等建材價(jià)格已逐步回穩(wěn)，民生消費(fèi)成本不至太大上揚(yáng)。預(yù)估本項(xiàng)指標(biāo)挑戰(zhàn)會(huì)較小，CPI指數(shù)為3％上下應(yīng)屬樂(lè)觀。
 
•指標(biāo)3--GDP成長(zhǎng)率達(dá)3％。挑戰(zhàn)性「高」
 
臺(tái)灣2021年的GDP經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率達(dá)4.64％已屬近10年次高，2022年預(yù)估仍有3.28％，內(nèi)需及出口各佔(zhàn)相當(dāng)比重。近期政府主計(jì)處及各財(cái)經(jīng)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，臺(tái)灣2023年GDP經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率預(yù)期會(huì)下修，宏大國(guó)際資產(chǎn)針對(duì)GDP四大項(xiàng)各有不同的預(yù)估，但認(rèn)為多數(shù)將下調(diào)，分別為：
 
■民間消費(fèi)：微下修。隨著2022年物價(jià)陸續(xù)攀升及升息影響，預(yù)期消費(fèi)力將減弱；但接著疫情逐步趨緩，觀光、旅遊及餐飲等消費(fèi)卻可能逆勢(shì)上揚(yáng)，正負(fù)相抵後預(yù)估民間消費(fèi)將呈現(xiàn)保守但不悲觀的局面。
 
■政府支出：持平或微上升。因應(yīng)二岸關(guān)係緊張，持續(xù)擴(kuò)充軍品採(cǎi)購(gòu)等支出增加，並因應(yīng)臺(tái)商回流投資，持續(xù)執(zhí)行公共建設(shè)投資。
 
■資本形成：持平或微下修。儘管外資及臺(tái)商回流設(shè)廠已經(jīng)約3年，雖然高峰已趨緩，但仍持續(xù)有電動(dòng)車及周邊電子等新科技應(yīng)用，及半導(dǎo)體先進(jìn)製程持續(xù)擴(kuò)廠興建。整體預(yù)估機(jī)具設(shè)備、廠房擴(kuò)充趨緩但穩(wěn)定。
 
■出口總額(淨(jìng))：明顯下探。挑：戰(zhàn)性高。由於臺(tái)灣的二大出口國(guó)中國(guó)大陸、美國(guó)都面臨景氣明顯下滑的窘境，美國(guó)通膨飆高消費(fèi)力大減，中國(guó)大陸因疫情實(shí)施「清零政策」，進(jìn)行嚴(yán)格的封控機(jī)制，導(dǎo)致四處停工被迫失業(yè)，景氣瞬間下滑，二者都大大影響臺(tái)灣出口，預(yù)期本項(xiàng)目將是2023年GDP的最大挑戰(zhàn)，如能達(dá)GDP經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率2％~3％已屬樂(lè)觀。
 
•指標(biāo)4--年交易量減幅少於3萬(wàn)戶。挑戰(zhàn)性「中等」，2024挑戰(zhàn)性則「中高」
 
據(jù)宏大國(guó)際資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，內(nèi)政部自2012年~2021年10年間每年買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)，平均每年增、減棟數(shù)約29,460棟近3萬(wàn)戶，陳益盛指出，如2022年移轉(zhuǎn)件數(shù)減少低於3萬(wàn)戶，顯示民眾對(duì)於房市的信心還不至於太差，若大於3萬(wàn)許多，甚至2023年下探達(dá)2015-16年的年減47,156棟，則顯示購(gòu)屋信心悲觀。