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- 安新建經(jīng)傳授購屋族三大觀察點，包括物件出租轉(zhuǎn)售頻率、談價對象與價格落差，幫助民眾自主「趨吉避兇」。
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兇宅物件肉眼難以辨別，安新建經(jīng)傳授觀察撇步教民眾「趨吉避兇」(圖/安新建經(jīng))
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】一般民眾購屋時多會選擇避開變電箱、墓地、殯儀館等嫌惡設(shè)施，但看屋過程可能因該設(shè)施與房子仍有一段距離等原因而未留意到。除外部嫌惡設(shè)施外，「兇宅」更是購屋族更聞之色變物件，因難以肉眼察覺，若無屋主或房仲主動告知，僅能靠買方自行打聽。安新建經(jīng)傳授購屋族三大觀察點，包括物件出租轉(zhuǎn)售頻率、談價對象與價格落差，幫助民眾自主「趨吉避兇」。
根據(jù)內(nèi)政部規(guī)範(fàn)，主建物或附屬建物中有兇殺、自殺等非自然死亡之事實，或物件有如跳樓等求死行為致死方屬兇宅，並非有人在屋內(nèi)過世就算。因此若是在物件遭砍殺而陳屍他處則不符兇宅定義，或在家中自然死亡，例如：猝死、病逝，即便死亡後在屋內(nèi)數(shù)日才發(fā)現(xiàn)，亦非兇宅，但因物件內(nèi)有陳屍多日的情形，多數(shù)民眾仍會有觀感不佳問題。
此類物件因肉眼無法判別，安新建經(jīng)傳授三大觀察點，幫助民眾看屋時「趨吉避兇」：包含(1)物件頻繁出租且快速轉(zhuǎn)售，一般購入兇宅不會自行居住而是改為出租，若是物件頻繁出租、時間不長，且很快轉(zhuǎn)售，表示物件可能有狀況。(2)屋主是否出面談價，物件若有實際所有權(quán)人和登記的資料不一致，且談價代表人和屋主沒有任何親緣關(guān)係，或者對屋況完全不了解，幾乎全由仲介安排，亦須特別留意。(3)實登價格與周遭有落差，觀察實價登錄上歷年成交價，是否有價格突然落差很大的紀(jì)錄，或是於同一棟樓、坪數(shù)相近但成交價卻與他戶落差甚大。
除了上述三點外，安新建經(jīng)也提醒，可善用民間自行架設(shè)的兇宅系統(tǒng)，如：臺灣兇宅網(wǎng)、「事故地圖」App等資訊；另外，也可向管理員、街坊鄰居、里長、轄區(qū)派出所等等多方詢問，建議再交叉比對，確保資訊無誤。
安新建經(jīng)律師魏禮建議，一般來說兇宅屬於物之瑕疵，因為房子的價值會明顯地減少，若不慎購入兇宅可依據(jù)民法359條主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任、360條主張損害賠償或第227條主張債務(wù)不履行責(zé)任。若主張瑕疵擔(dān)保責(zé)任，民眾發(fā)現(xiàn)物件屬於兇宅應(yīng)於6 個月內(nèi)向賣方主張解除買賣契約或減少售價；若賣方屬於故意不告知則不受6個月限制，但需特別注意，交屋後超過5年便不得提出。若主張損害賠償或債務(wù)不履行，則有15年請求時效；但物件須缺少賣方所保證之品質(zhì)或是賣方故意不告知物之瑕疵方可提出損害賠償；而債務(wù)不履行部分則須證明賣方有可歸責(zé)之事由才可主張。
兇宅在法律上並無白紙黑字嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)範(fàn)，實務(wù)上是依照交易慣例、內(nèi)政部函示及不動產(chǎn)說明書來判斷，故是否可減少價金或解除契約最終仍須交由法官判定。曾有買賣物件在十年前發(fā)生自然死亡，因年邁獨居在家中陳屍2日，在買賣流程中，買方得知此事件要求解除契約，但賣方主張自然死亡不是兇宅不得解除。此類爭議物件，需要充分使買賣方了解兇宅定義，才能針對問題核心，圓滿解決雙方在意的問題、達(dá)成共識。
魏禮提醒，許多民眾購入兇宅後因氣憤或懷疑受騙而提起刑事詐欺告訴，或?qū)χ俳樽肪控?zé)任，但判決結(jié)果出爐前可能已超過民法規(guī)定的6個月期限，加上刑事判決或處分書結(jié)果可能會影響民事法院判斷，因此建議務(wù)必先把握民法時效期，即時向賣方主張解除契約或減少價金，再評估是否適合提起刑事告訴追究責(zé)任，避免民事、刑事兩頭皆落空。
另外由於請求權(quán)的時效是獨立的，若僅在時效內(nèi)主張民法359條中解約之請求權(quán)而未主張減少價金之請求權(quán)，可能最後經(jīng)過幾年訴訟後判決不得解約，此時減少價金之請求權(quán)亦已時效消滅。
除了上述在契約中可主張之請求權(quán)外，安心建經(jīng)提醒，民眾亦可考慮在簽約時加註「排除兇宅條款」，例如約定：若房屋曾有兇殺或自殺致死之非自然死亡情況，賣方須無條件解約、返還價金於買方，絕無異議等字眼，以作為事後解約退款的保障。
