房地稅務(wù)

房屋交易要注意物件是否存在「優(yōu)先購(gòu)買權(quán)」

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2023-11-05

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肥水不落外人田，沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

如果不動(dòng)產(chǎn)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在，必需通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，是否主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】不動(dòng)產(chǎn)買賣契約書成立後，買賣契約的總價(jià)、付款方式、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及點(diǎn)交日期都已經(jīng)確定，但是，如果不動(dòng)產(chǎn)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在，可能就必需通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，是否主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，為此，買方可能為人作嫁，白忙一場(chǎng)！

正業(yè)地政士聯(lián)合事務(wù)所分享案例指出，實(shí)務(wù)上優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的種類繁多，例如：土地法第34條之1、第104條及第107條等，有些是債權(quán)性質(zhì)，有些是物權(quán)性質(zhì)，所以，當(dāng)買方購(gòu)買該類不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除了天時(shí)地利以外，還要通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，當(dāng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，買方才能如願(yuàn)以償，或許這也是一種「人和」吧！

個(gè)案中的土地出賣人是持分共有人，該土地為繼承取得，所以，有部分共有人是遠(yuǎn)房親屬關(guān)係，也有部分是後來遠(yuǎn)房親戚出售後，再取得的承買人。拜政府公共工程之賜，買方擬透過仲介公司介紹承買，由於價(jià)格不錯(cuò)，賣方心動(dòng)了，於是簽署了仲介公司的買賣邀約書，但是，要求仲介公司買賣契約書成立後，一定要通知其他共有人，因?yàn)楣灿腥酥杏性S多遠(yuǎn)房親戚，除了天時(shí)地利，他更希望做到人和。

因?yàn)橘I方先前已經(jīng)承買該土地的部分持分，所以並不是「外人」，依法不需要通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，賣方擔(dān)心了，不希望為了該筆土地買賣造成在家族的眼裡「人設(shè)崩壞」。屆時(shí)，仲介公司傷腦筋了，臨時(shí)缺一腳，該怎麼辦？

依照最高法院72年臺(tái)抗字第94號(hào)判例略以：土地法第34條之1第4項(xiàng)規(guī)定共有人出賣其應(yīng)有部分時(shí)，他共有人得以同一價(jià)格共同或單獨(dú)優(yōu)先承購(gòu).......若共有人間互為買賣應(yīng)有部分時(shí)，即無上開規(guī)定適用之餘地。另外，土地法第34條之1執(zhí)行要點(diǎn)第13點(diǎn)第9款：共有人出賣其應(yīng)有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對(duì)共有人出賣應(yīng)有部分之優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，均有同一優(yōu)先權(quán)。有了相關(guān)的法院判例及執(zhí)行要點(diǎn)後，賣方不再堅(jiān)持想法，也順利的完成不動(dòng)產(chǎn)買賣簽約的手續(xù)。

您有類似共有不動(dòng)產(chǎn)出售的困擾嗎？如果是單純的共有人間的承買關(guān)係，沒有涉及其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題，切記「肥水不落外人田，沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)！」買賣契約書成立後，不需要通知其他共有人。