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- 建商動作頻頻，購地轉(zhuǎn)趨積極，商用不動產(chǎn)交易回溫，企業(yè)自用需求擔(dān)當(dāng)主力，市場資金充沛，企業(yè)需求動能強勁，商用不動產(chǎn)交易回溫
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戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)指出，商用不動產(chǎn)方面，交易熱度明顯增溫，土地市場方面，2購地信心已恢復(fù)
【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2024年4月1日發(fā)表2024年第一季度商用不動產(chǎn)、土地市場動態(tài)。商用不動產(chǎn)方面，交易熱度明顯增溫，全季交易金額來到212億元，與2023年同期相比增長51.5％。土地市場方面，2024年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權(quán)條例修法之影響層面已有相當(dāng)程度的理解與因應(yīng)，因此購地信心已恢復(fù)。
2024年第1季最大宗的交易為南山人壽出售位於臺北市內(nèi)湖區(qū)的利豐大樓及南山瑞光大樓兩棟廠辦予科技大廠臺達(dá)電，交易金額達(dá)47.9億元；國產(chǎn)建材以16.4億元出售臺南國賓影城商場位居第二；第三名則為臺新人壽以14.5億元取得位於臺南市永康區(qū)的廠辦大樓。隨著科技產(chǎn)業(yè)景氣復(fù)甦，相關(guān)企業(yè)需求持續(xù)擴張，使得本季交易聚焦於企業(yè)購置自用的廠辦大樓及廠房。戴德梁行表示，「此波企業(yè)需求旺盛加上資金充沛等有利條件，為2024年市場建立良好的開局。但由於租金成長緩慢，加上通膨與升息疑慮，投資性買盤暫時性降溫，預(yù)料商用不動產(chǎn)仍由企業(yè)自用擔(dān)當(dāng)需求主力?！?br />
建商買地轉(zhuǎn)趨積極 土地市場持續(xù)回穩(wěn)
土地市場方面，交易量為新臺幣637億元，為2022年度以來首次單季突破600億元大關(guān)，一掃連續(xù)兩年的低量陰霾。戴德梁行表示，土地交易量走過2019-2021的三年輝煌歲月，自2022年度起則連兩年呈懸崖式下跌，2023年度單季平均交易量甚至跌破新臺幣300億元，2024年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權(quán)條例修法之影響層面已有相當(dāng)程度的理解與因應(yīng)，因此購地信心已恢復(fù)。
戴德梁行表示，第一季交易仍維持住商土地與工業(yè)土地8比2的格局，反映出開發(fā)商與製造業(yè)對於土地的穩(wěn)定需求，在地價整體表現(xiàn)方面則仍處於平盤抗跌階段。戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達(dá)指出，「第一季10大土地交易中，工業(yè)土地佔了3筆，分別位於彰濱工業(yè)區(qū)、內(nèi)科舊宗段及龜山工業(yè)區(qū)，皆屬於自用買盤，交易價格亦都符合當(dāng)?shù)亟灰仔星?，並未有創(chuàng)價之表現(xiàn)?！谷涨败饺卮髽且孕屡_幣131.25億元成交，表面看來是辦公大樓交易，但綜觀其建坪價之合理性，以及公告交易金額高於不動產(chǎn)估價師評估之特定價格來判斷，該交易應(yīng)歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。若將都更容獎計入土地坪效，依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右，以該土地所處之鑽石級地段及廣達(dá)860坪之產(chǎn)品可塑性，此房價相當(dāng)符合市場行情。
戴德梁行進一步分析，土地融資的限制，包含貸款成數(shù)限制在交易價格或鑑價的五成以下、18個月內(nèi)要動工等相關(guān)配套的限制正是導(dǎo)致過去兩年建商不積極買地的關(guān)鍵因素，這也為臺中大慶13、14期重劃區(qū)標(biāo)售不熱絡(luò)做了最貼切的註解，也因此芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現(xiàn)階段取得土地的另一管道。建商順勢搭上青年安心成家貸款精進方案的列車，推案產(chǎn)品以小坪數(shù)為主流，透過縮小單戶坪數(shù)控制總價，在成本上漲的壓力下達(dá)到維持單價甚至提高單價的目的，在土地坪效不變的情況下可換得更多銷售戶數(shù)，用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤，則可解讀當(dāng)前土地市場的買賣雙方較易達(dá)成平盤價格共識而推升交易量之原因。
A級辦公大樓淨(jìng)去化量創(chuàng)近3年單季新高
臺北市A級辦公大樓市場於本季淨(jìng)去化約5,700坪，倘不考量自用型總部大樓進駐，為2019年第四季以來單季新高。頂級新辦公大樓租金連季上漲，在成本考量下，部分租戶將目光轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)中古舊大樓，但受限供給仍稀缺，因此帶動舊大樓的租金補漲。本季整體臺北市A級辦公大樓租金較上季上漲0.7％，各區(qū)租金均上揚，全市平均租金每月每坪2,730元，以信義區(qū)每月每坪3,440元為最高，敦南區(qū)每月每坪2,450元次之。
戴德梁行進一步分析，由於辦公大樓租金及裝修成本持續(xù)攀升，伴隨虛實混合辦公與強調(diào)健康空間趨勢，使企業(yè)租賃需求面積、區(qū)位選擇朝向兩極化發(fā)展。首先是追求企業(yè)門面或有核心區(qū)偏好之租戶，傾向選擇續(xù)留市中心商圈，承租面積走向中小型化以降低成本；另一方面，部分企業(yè)致力打造人本辦公環(huán)境、增設(shè)公共交誼空間，則偏好進駐單層大面積、租金較平價之大型郊區(qū)辦公大樓。
內(nèi)科空置率略升租金持平
依據(jù)戴德梁行調(diào)查，2024年第一季內(nèi)湖廠辦大樓西湖段空置率上升0.1個百分點至3.6％；而文德段空置率下降0.3個百分點至6.1％；舊宗段空置率上升0.1個百分點，空置率為12.3％。租金則表現(xiàn)持平，西湖段租金每月每坪1,540元，文德段租金每月每坪1,100元，舊宗段租金每月每坪1,000元。
知名連鎖品牌搶占黃金地段 商圈空置率齊降
本季知名公仔店「POP MART」及電商服飾品牌「PAZZO」紛紛租下西門商圈核心透天店面，空置率持續(xù)下降至3.8％。中山南京商圈表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，少數(shù)店家於商圈內(nèi)重新選址，空置率降至4.7％。本季忠孝商圈變動仍多以短租特賣會為主，另有知名運動品牌「HOKA」搶進曝光度較高之黃金地段，空置率微幅下降至11.7％。
