戴德梁行表示，2010年上海商用不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)穩(wěn)定成長的格局。

【MyGoNews 林承志/臺北報導(dǎo)】中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定推動有租賃需求的企業(yè)開始活躍。金融、證券類公司的拉動下，第2季度開始，租金止跌維持平穩(wěn)，到8~9月份時，其他諸如生物製藥、美容服飾等行業(yè)也開始逐步活躍，帶動租金的小幅上漲。截止2010年12月底甲級寫字樓租金水準(zhǔn)達(dá)到每天每平方米7.14元，比年初6.2元/平米/天上漲了約15%，空置率繼續(xù)下跌至7.61%。

銷售市場方面，截至到12月上旬，2010年上海全市寫字樓銷售成交量約為130萬平方米。4月出臺的房產(chǎn)新政對寫字樓銷售市場也帶來了一定的影響，銀行貸款政策收緊影響客戶資金籌措，市場的觀望情緒使得5月出現(xiàn)成交萎靡，但這一狀況在6、7、8三個月逐步改善，成交緩慢回升。

郊縣區(qū)域的寫字樓成為2010年寫字樓銷售市場的一個熱點區(qū)域。2009年，外環(huán)外的寫字樓成交占全市36%，這一數(shù)字在2010年上升為42%。今年7~8月，外環(huán)外的寫字樓成交甚至占當(dāng)月全市總成交量的半壁江山。主要原因是世博施工管制造成內(nèi)環(huán)內(nèi)供應(yīng)量銳減、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對外郊環(huán)地區(qū)寫字樓市場的拉動、以及通脹預(yù)期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉(zhuǎn)投總價、性價比高的外環(huán)外寫字樓物業(yè)以求資產(chǎn)增值保值。

預(yù)計未來寫字樓新建項目中，低碳、綠色的甲級寫字樓漸成趨勢，而明年上海的新興熱點辦公區(qū)域?qū)霈F(xiàn)在濱江沿線、虹橋臨空CBD及世博中央商務(wù)區(qū)內(nèi)。

至於，2010年第4季度的上海工業(yè)地產(chǎn)市場依然延續(xù)著本年整體企穩(wěn)的態(tài)勢，無論在入住率還是租金方面，都維持了平穩(wěn)的表現(xiàn)。這說明在後金融危機(jī)時期的上海工業(yè)地產(chǎn)市場將以“平穩(wěn)”為基調(diào)。根據(jù)DTZ戴德梁行研究部資料顯示，截止12月底研發(fā)辦公樓租金為88.23元/平方米/月，倉儲物業(yè)租金為37.36元/平方米/月，製造廠房的租金為30.91元/平方米/月。

另外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的特點在今年的工業(yè)市場表現(xiàn)尤其突出，部分以勞動力為主的低產(chǎn)能的企業(yè)把工業(yè)廠房從上海遷至2、3線城市，如英特爾把在上海的封裝測試廠整體搬遷到成都，調(diào)整其戰(zhàn)略佈局。而未來，上海的工業(yè)地產(chǎn)部署將以研發(fā)辦公物業(yè)為主，且目前這類物業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)占到工業(yè)地產(chǎn)整體的2/3?？梢?，逐步從製造業(yè)向更高的研發(fā)環(huán)節(jié)過渡是上海未來工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。

基於對人民幣升值的預(yù)期，工業(yè)地產(chǎn)投資商的熱情在今年開始復(fù)蘇，流動性增強(qiáng)。而一些渴望實現(xiàn)多元化發(fā)展的企業(yè)也開始進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，成為企業(yè)平衡資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的一種方法。開發(fā)主體更豐富將有助於工業(yè)地產(chǎn)更平穩(wěn)健康的發(fā)展。
 

2010年投資市場圖表

投資市場方面，因2010年房地產(chǎn)政策方面多有調(diào)控，買賣雙方處於價格僵持期，以致今年大宗物業(yè)交易市場沒有去年活躍。根據(jù)DTZ戴德梁行投資部資料顯示，截止目前，2010全年上海大宗物業(yè)交易總額達(dá)202.6億，與2009年投資總額255.7億相比，同比降低21%。從成交物業(yè)類型來看，2009年的寫字樓異軍突起，占比68%。而2010年呈現(xiàn)出住宅和服務(wù)式公寓、寫字樓物業(yè)和商鋪成交三分天下的局面。其中外資機(jī)構(gòu)表現(xiàn)活躍，從去年14%的占比上升至57%。

值得關(guān)注的是，隨著保險資金投資允許進(jìn)入不動產(chǎn)的條例頒佈，國內(nèi)保險資金目前正進(jìn)行慎密的前期籌備，尚未在市場有突出表現(xiàn)。預(yù)期明年隨著保險資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，將有利於目前被明顯低估的商業(yè)地產(chǎn)專案體現(xiàn)其應(yīng)有價值，提升物業(yè)品質(zhì)。同時，提供給開發(fā)商多一條融資管道和退出管道。明年，保險機(jī)構(gòu)或?qū)⒊蔀榇笞诮灰椎闹饕I家。