人口流入特定區(qū)域，對於住房需求自然提高

根據(jù)主計處的資料統(tǒng)計，臺北縣、桃園縣、新竹縣市、臺中市、臺南市、高雄市都是最近3年人口淨(jìng)流入較多的縣市。依據(jù)「人口淨(jìng)流入」的數(shù)字來看房地產(chǎn)增值潛力、或者未來區(qū)域房地產(chǎn)表現(xiàn)，是一項參考指標(biāo)，不過，最好還要搭配內(nèi)政部「都市地價指數(shù)」一併檢討，才能找出比較容易上漲的區(qū)域，因為用「人口淨(jìng)流入」看的是人潮流動，用「都市地價指數(shù)」看的是景氣動向，兩者交集的選擇，才是最有機(jī)會發(fā)展的區(qū)域。

有人說：「人口流動看房市需求，人口淨(jìng)流入地區(qū)有房子的實質(zhì)需求支撐，房價具增值潛力，買房比較不擔(dān)心買在高點?！古e例說：新竹區(qū)域人口多年來都呈現(xiàn)淨(jìng)流入現(xiàn)象，主要是因為新竹科學(xué)園區(qū)成功開發(fā)所帶動，顯示經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)高度影響都會發(fā)展。

這樣的說法看起來好像是對的，但是，卻不是絕對，根據(jù)內(nèi)政部戶政司的統(tǒng)計資料，臺北縣已經(jīng)連續(xù)3年獲全臺各縣市淨(jìng)遷入人口數(shù)第1名，2007年淨(jìng)遷入16057人、2008年淨(jìng)遷入21342人、2009年(1~11月)淨(jìng)遷入23574人，這個淨(jìng)遷入的增加人口，並不是臺北縣出現(xiàn)了哪個重要發(fā)展，讓民眾「願意」且「積極、必須」的遷入臺北縣，而是因為近3年臺北市的房價太貴，造成很多準(zhǔn)備購屋的民眾不得不捨棄臺北市的買房計畫，而遷就於房屋總價，必須遷徙到臺北縣買房。

根據(jù)臺北縣、市政府統(tǒng)計顯示，截止至2009年11月底，臺北市總?cè)丝跀?shù)較2008年減少了15044人，成為近10年來年人口淨(jìng)移出的最高紀(jì)錄。受到臺北市高房價排擠效應(yīng)的影響，導(dǎo)致2009年臺北縣的移入人口大幅增加，截至2009年11月底，全縣人口數(shù)已增加至386萬9879人，較2008年人口總數(shù)增加了36149人，移入的地區(qū)以林口、三峽、樹林、淡水與汐止等地區(qū)為大宗。


不過，不管是「自願」還是「被迫」遷徙，起碼代表人口朝向某一區(qū)域集中，這樣的人口遷徙對於居住數(shù)量就會產(chǎn)生一定的需求，房屋銷售的支撐當(dāng)然就因此提高。再從「都市地價指數(shù)」來分析，根據(jù)臺北縣政府地政局配合內(nèi)政部「都市地價指數(shù)」查價結(jié)果出爐，指出(2009/4月至2009/9月)地價總指數(shù)較(2008/10月至2008/3月)上漲1.78％，其中以新店、永和、板橋、三重、土城、新莊、中和、汐止等區(qū)域，房價回溫最為顯著。

板橋新板特區(qū)有四鐵共構(gòu)優(yōu)勢，新莊受惠於捷運(yùn)新莊線，頭前重劃區(qū)新建案陸續(xù)推出，帶動房市交易活絡(luò)。三重、永和、中和、新店及土城等，則挾地利及較低房價的比價優(yōu)勢，吸引北市自住購屋需求者，沿著捷運(yùn)線往本縣遷徙，其中汐止在內(nèi)湖、南港發(fā)展帶動下，加上本身聯(lián)外交通便利、生活機(jī)能完善及捷運(yùn)民生汐止線確定興建等利多因素，近期房市買氣逐漸回升。

從「人口淨(jìng)流入」的分區(qū)高低排列，與「都市地價指數(shù)」分區(qū)高低排列的行政區(qū)域進(jìn)行分析，當(dāng)然就容易找出人口遷入明顯、地價指數(shù)穩(wěn)健上揚(yáng)的交集行政區(qū)，這個行政區(qū)的房地產(chǎn)價值自然比較具有發(fā)展?jié)摿Α?本文撰寫於2010年1月11日)